부동산, 머니

집 사려면 알아둬야 할 시장 동향

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주택 시장이 안정세를 보이다가 다시 강세를 보이는 현상을 보이면서 집을 사려는 사람에게는 정확한 진단이 무엇보다 필요하다.

전국에서 처음으로 집을 산 사람들은 투자자들보다 더 높은 입찰가를 제시하고 있다. 


이들 중 일부는 요구 가격보다 10만 달러 이상을 기꺼이 지불할 용의를 보이고 있다. 두 번째 주택에 대해 현금으로 구입하는 부유한 구매자는 가격을 훨씬 더 높게 제시하고 있어 많은 사람들이 주택 소유의 꿈을 실현할 수 없는 상황이다.


한편 주택 판매자는 최고의 판매자 시장이 형성되면서 금전적 혜택을 누리고 있다. 

이 모든 것이 지속될 수 있을지 과연 앞으로 새로운 기준이 되는 뉴노멀이 될 것 정확한 진단이 필요하다.


팬데믹으로 촉발된 이 시대에, 집 공개가 끝나기도 전에 요구 가격보다 훨씬 더 많은 제안을 하고 모든 우발적 상황을 받아들이기로 동의하는 것과 같은 오늘날 부동산 시장의 극한 상황이 심각하다는 사실을 당사자 모두 잊기 쉽다. 


단순히 말해 정상이 아니다. 그렇기 때문에 주택이 판매자가 요구하는 것보다 몇 퍼센트 포인트 저렴하게 판매되었을 때 정상적이고 건강한 주택 시장이 되는지 살펴봐야 한다.

실제로 시장이 조금 진정되기 시작했지만 심각한 주택 부족을 감안할 때 여전히 구매를 모색하기에는 매우 어려운 시기다. 


COVID-19가 주택 수요를 급증시키기 전에도 구매자들은 가격 상승과 매매할 집의 심각한 부족으로 어려움을 겪고 있었다. 


팬데믹은 확실히 상황을 훨씬 더 악화시켰지만 재고 부족은 주택 시장에서 오랜 과제였다.

그렇다면 주택 시장은 언제 정상으로 돌아올 것이며, 거기에 도달하기 위해 어떤 일이 벌어지는지 예상할 수 있다.


가격 급등

전국 중간 주택 가격은 2016년 약 26만 달러에서 현재 38만 달러 이상으로 급등했다.

이는 평균 규모의 주택 구매자에게 엄청난 차이며, 가격 상승은 많은 구매자의 재정적 부담을 가중시키고 있다. 


구입 가능한 주택이 줄어들고 남아 있는 주택에 대한 수요가 높아짐에 따라 많은 판매자가 여러 오퍼를 받기 시작했고 결과적으로 가격이 상승했다. 


판매자에게는 좋은 일이지만 구매자는 눈에 띄는 대안을 찾아야 했으며 이는 종종 더 많은 돈을 제시하는 결과로 지난 1년 동안 급격한 가격 상승을 일으켰다. 그리고 많은 판매자들은 다음 부동산을 찾아 헤매고 있는 구매자이기도 했다. 


집을 팔고자 하는 사람이 이사 갈 집을 찾지 못하는 것, 이사를 가고 싶어도 재고가 없어서 못 가는 악순환이 벌어진 것이다.

올해 중간 가격은 지금까지 13% 이상 올랐다. 텍사스 주 오스틴과 같은 일부 도시에서는 가격이 약 30% 급등했다. 


그러나 팬데믹 이전에도 높은 가격은 문제였다.

가정이긴 하지만 완벽한 부동산 거래 상황에서는, 일반 사람들이 주택 소유자가 되려면 주택 가격이 사람들의 임금과 같은 속도로 상승해야 한다. 


그러나 노동부에 따르면 지난 10년 동안 평균 임금은 매년 약 2~3% 증가했으나 집값은 같은 기간 동안 매년 약 7%의 비율로 상승했다.

COVID-19가 2020년 3월에 전 세계를 뒤흔든 이후로 가격은 8월까지 13.5% 상승했다.


지난달 상승률은 2020년 7월 이후 처음으로 두 자릿수 아래로 떨어졌다. 연말까지 주택 가격 상승세가 다소 진정될 수 있지만 구매자가 환호하기에는 충분하지 않을 것으로 예상된다. 

가격은 전국적으로 하락할 것으로 예상되지 않으며 결국 느린 완만한 상승을 보일 것이다. 즉 집값이 떨어지는 것을 기다리는 것은 별 의미가 없다. 


경제 성장 둔화로 인해 최근 사람들이 주택 구입 비용을 감당할 수 있게 되지는 않을 것으로 봐야 한다. 지난 주택 시장 폭락에서 본 것과 같은 급격한 하락은 상상하기 어렵다.


최저 수준의 모기지 이자

모기지 이자율이 너무 낮기 때문에 아직 문제가 되지는 않지만, 감당할 수 없는 가격이 주택 가격 상승을 둔화시킬 수 있는 지점에 접근하고 있다. 


모기지 금리도 오르기 시작하면 특히 주택 비용이 상승하기 때문에 오랜 기간 버티기가 쉽지 않다. 집값이 높아도 모기지 금리는 사상 최저치를 기록했고 낮은 이자율은 낮은 월 주택 지불액으로 이어져 높은 가격을 상쇄하는 데 도움이 됐다. 


4분의 1포인트의 금리 변동만으로도 주택 소유자들이 얼마나 많은 돈을 벌고 있는지, 큰 차이를 만들 수 있다. 

최근 프레디 맥 (Freddie Mac) 데이터에 따르면 지난 주 평균 모기지 이자율은 30년 고정 대출의 경우 2.86%였다. COVID-19 이전에는 금리가 3% 아래로 떨어진 적이 없었다.


 이런 관점에서 볼 때 건강한 주택 시장에서 보다 일반적인 정상 금리는 4%에 가까운 것이 적정 수준이다.

모기지를 사용해 집을 구입하고 4% 대신 2.88%의 모기지 이자를 얻었다면 1년 동안 거의 2,000 달러 이상을 절약할 수 있다. 


이는 30년 대출 기간 동안 약 60,000 달러를 절약하게 된다. 

전반적으로 모기지 이자율은 1980년대 연방준비제도이사회가 인플레이션을 막기 위해 금리를 인상한 이후 꾸준히 하락하고 있다. 


프레디 맥 (Freddie Mac) 데이터에 따르면 1981년 10월 4일 종료 주에 18.63%라는 놀라운 최고치를 기록했다. 


대부분의 경제학자들은 금리가 향후 10년 동안 더 오르기 시작할 것으로 예상한다. 

대부분의 주택 구매자가 매달 주택에 지출할 수 있는 금액에 제한이 있기 때문에 주택 가격을 억제할 수 있다. 단기적으로 모기지 금리가 올해 말까지 3%로 돌아갈 것으로 예상한다. 


경제 둔화가 나타나지 않는 한 2023년 또는 그 이후까지 금리가 4%에 가까워지기 시작할 것으로 본다.


주택 매물 부족

이전에는 상상할 수 없었던 높은 가격의 주요 원인은 판매용 주택 부족이다.

최근 몇 달 동안 더 많은 주택이 등록되었지만 여전히 2020년 초에 비해 약 절반의 주택이 매물로 나와 있다. 


일반적으로 사용 가능한 주택의 수는 계절에 따라 증가하거나 감소한다. 

일반적인 시장에서 판매자는 이른 봄에 집을 리스팅하기 시작하고 구매자는 개학 시즌을 앞둔 가을에 마감한다. 


그러나 작년에 시장에 나와 있는 주택의 수는 꾸준하고 가파른 하락을 시작했다. 코로나바이러스가 전 세계를 뒤흔들기 전에도 이미 재고 문제가 있었다. 


집은 너무 낡아지고 자연 재해와 일상적인 마모로 무너졌고 투자자들이 사들여 많은 집이 임대로 바뀌었다. 그리고 새 집을 짓는 사람들은 별다른 속도를 내지 않았다.


이미 매매할 주택이 장기간에 걸쳐 부족한 상태에 있었고 팬데믹의 결과로 수요가 갑자기 발생하면서 시장을 놀라게 했다.


재택근무 명령으로 인해 더 많은 공간이 필요해 도시 거주자들은 대도시에서 더 멀리 떠나고, 다른 사람들은 두 번째 집을 찾았고, 필사적인 구매자들은 더 큰 거처를 찾기 위해 시장에서 서두르게 되었다. 


내년에 더 많은 사람들이 자신의 주택을 리스팅할 것으로 예상되지만 시장이 너무 형편없어서 매매 주택 수가 낮은 수준을 유지할 것으로 보인다.


주택 건설

주택 건설에서 좋은 이익을 얻었지만 여전히 물량이 상당히 부족한 상황이다.

전국을 휩쓸고 있는 심각한 주택 부족에도 불구하고 건설업자들은 문제를 해결할 만큼 건설을 늘릴 수 없었다. 


대신 최근 인구 조사 데이터에 따르면 주택 건설은 실제로 7월에 둔화되었다. 급등하는 목재와 자재 가격은 전염병이 시작될 때 건축 비용을 치솟게 했다. 


가격은 5월에 정점을 찍은 후 냉각되었지만, 그 절감액은 아직 소비자에게 전달되지 않고 있다. 

토지와 노동력 부족도 계속해서 가격을 상승시켰다. 그리고 엄격한 구역 제한은 특정 유형의 주택을 지을 수 있는 곳을 제한하고 있다.


비용 상승이 신규 주택 가격을 높게 만들자 구매자는 구매를 미루기 시작했고, 이로 인해 주택 건설업자들은 적어도 일시적으로 건축 한도에 도달했다.


미국 주택 건축업자 협회 (National Association of Home Builders)에 따르면 건축업자들이 수요를 제한하거나 생산 파이프라인을 관리하고 유지하기 위해 판매 할당량을 갖는 경우가 있다. 


이는 건설업자는 가격을 크게 올리지 않고는 수요를 따라갈 수 없었음을 의미한다. 대불황 기간 동안 건설이 크게 급락한 후 많은 주택 건설업자들이 파산했고 이후 돌아오지 않았기 때문에 잃어버린 시간을 만회하지 못했다.


현재 주택 부족은 약 250만 가구에 달하는 것으로 추정된다. 

정상으로 돌아가려면 건축업자들이 연간 약 180만 채의 단독 주택을 지어야 가능하며 수십만 명의 추가 건설 노동자가 필요하다. 과거에는 가능했지만 이렇게 단시간내에 건설 노동자를 확보하는 것은 상상하기 어렵다.


순식간에 집 팔려

구매자는 사상 최고치의 가격과 미친 경쟁에 직면할 뿐만 아니라 결정을 내릴 시간도 많지 않았다. 

어떤 경우에는 인생에서 가장 큰 구매를 앞두고 하루 정도 여유도 가지지 못한 경우가 비일비재했고, 다음날이면 집은 사라지고 없었다. 


계절에 따라 차이가 있지만 일반적으로 매물 주택은 리스팅 사이트에서 55일에서 80일을 보낸다. 

그러나 8월에는 39일에 불과했다. 현재 주택 매물은 작년의 약 3분의 2 수준이고, 4년 전보다는 절반도 되지 않는다. 집이 너무 빨리 팔린다는 사실은 재고 부족을 더욱 악화시키고 있다. 


집이 너무 빨리 바뀌면서 활성 목록이 너무 오래 유지되지 않기 때문에 활성 목록을 더 적게 보게 된다.

주택은 여전히 빠르게 정리되고 있지만 8월에 시장에서 이전 달에 비해 약간 더 오래 지속되었다. 


그러나 상황이 하루 아침에 정상으로 돌아가지는 않을 것으로 예상한다. 이 문제를 해결하기 위해 주택 전문가들은 실제로 단 하나의 해결책이 있다고 말한다. 바로 시간이다.


시장이 약간 망가졌다는 것을 인식하고 시간이 지나면 시장에 더 많은 재고를 확보할 수 있을 것으로 본다. 

그러나 그것은 1년이라는 짧은 기간을 의미하는 것이 아니라 앞으로 3~5년 동안 서서히 상황이 정상으로 돌아오는 것을 의미한다.



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