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팬데믹 이후  주택 시장의 뉴노멀은?

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팬데믹으로 주택 시장이 새로운 추세가 자리잡고 입다고 볼 수 있다.

이른바 뉴노멀 (new normal)이 주택 시장에도 나타난 것인데 이사를 꺼리고 코로난의 영향에서 벗어나 점차 주택 가격이 안정세에 접어드는 것이다. 


그럼에도 주택 가격은 계속 상승세를 유지하는 것을 말한다. 결국 매물은 구하기 힘들고 주택 가격의 상승세가 지속되는 현상이 뚜렷해지고 있다.

이사를 하지 않으면서 살던 집을 고치면서 더 오래 사는 현상은 이미 2010년대부터 나타나기 시작한 베이비붐 세대의 특징이다. 


이것이 집을 팔려는 매물이 줄어드는 현상으로 나타났고 팬데믹으로 인해 낯선 지역으로 가는 것을 꺼리는 현상이 두드러졌다.

물론 도시를 벗어나 외곽 지역으로 집을 사는 것은 일부 경제적 여유가 있는 사람들의 이야기다.


재고 둔화 가격 안정적 상승

월별 주택 가격 추이는 8월부터 나타난 월별 가격 상승의 둔화가 10월까지 지속되면서 여름 초에 보였던 기록적인 최고치에서 천문학적인 상승 속도를 계속해서 떨어뜨리고 있다.

주택 가치 지수는 가장 최근 달에도 1.7 %가 상승해 35만 달러를 넘어섰고 2020년 9월보다 거의 20% 가까이 올랐다. 


연간 성장률은 20년 이상 거슬러 올라가는 데이터에서 사상 최고치를 보였고 월별 상승 속도는 전염병 이전에 기록된 그 어느 시점보다 높다. 

하지만 7월 최고치에서 조금씩 상승폭이 줄어들면서 3개월 연속 상승세가 둔화되고 있다. 


2015년부터 2019년까지 미국의 10월 평균 월간 주택 가격 상승률은 0.4%였다. 이는 다시 말해 시장이 식어가고 있지만 유난히 뜨거웠던 최고 온도에서 식어가고 있는 것이지 주택 시장이 냉각되거나 무너지는 것을 의미하는 것이 아니다.


미국 대도시 50곳 중 어느 곳에서도 집값이 떨어지지 않았지만 그 중 42 곳에서 월별 집값 상승세가 둔화되고 있다. 


월별 가격 상승률이 가장 낮은 곳은 밀워키 (0.1%), 샌프란시스코 (0.3%), 버팔로 (0.3%), 세인트루이스 (0.4%)였으며 상승률이 가장 높은 지역은 랄리 (2.7%), 내슈빌 (2.4%), 애틀랜타 (2.3%)이다. 주택 시장의 전반적인 열기가 계속되고 있음에도 불구하고 10월은 주택 가격 상승의 둔화가 나타나고 있다는 징후를 보다 확실히 보여주고 있다.


아마도 이번 가을 구매자에게 더 중요한 것은 주택 재고 수준이 5월 이후 지속적으로 증가한 후 9월부터 다시 감소했다는 사실이다. 


10월 주택 재고는 작년보다 18%, 9월보다 1% 감소했다. 다른 모든 조건은 동일하더라도 재고 수준이 낮으면 구매자에게 더 적은 옵션이 주어지고 특정 판매자에 대한 경쟁이 늘어난다. 


대유행의 첫 12개월 동안 매물이 줄어 나타난 매우 낮은 재고 수준은 지금까지 경험한 빠른 주택 가치 상승과 밀접한 관련이 있다. 

핵심은 재고가 역사적 수준으로 다시 회복될 것인지 또는 다시는 회복하지 않을 것인지 여부다. 


계속되는 재고 부족과 감소는 팬데믹 이전 수준으로 재고가 상승하지 않을 것임을 시사한다. 

질로우 (Zillow)의 10월 주택 재고는 전국 50개 대도시 중 36개 도시에서 9월부터 감소했으며 전체 데이터가 제공되는 49개 대도시 중 43개 도시에서 2020년보다 감소했다.

 50개 대도시 가운데 가장 재고가 크게 감소한 도시는 마이애미 (-44.1%), 랄리 (-43%) 그리고 덴버 (-39.5%) 순이었다. 


반면, 재고가 늘어난 대도시는 오스틴 (+18.3%), 워싱턴 DC (+5.8%), 루이빌 (+2.6%), 멤피스 (+1.1%) 그리고 콜럼버스 (+1%) 순이다.

재고 감소는 주택 구입자에게는 불리한 소식이자 가격 상승을 부추기는 요인이다.

그러나 겨울철에 접어들면서 주택 수요가 줄어든다면 비수기라는 전통적인 시장의 현상으로 돌아가는 모습일 수도 있다. 


즉 주택 시장의 뚜렷한 계절성을 보이면서 재고와 주택 거래의 흐름이 정상적으로 돌아가는 것을 의미할 수도 있다. 

물론 재고가 팬데믹 이전보다는 전반적으로 낮은 수준을 보일 것이므로 ‘하향 정상화’가 나타나는 것으로 봐야 한다.


뜨거웠던 주택 매입 다소 둔화

주택 시장에서 주택이 소비되는 시간, 즉 리스팅에 오른 후 팔려 나가는 시간이 9월에비해 하루가 길어졌다. 

이는 주택 매입 열기가 다소 둔화되는 것을 말하며 가격도 자연스럽게 안정세로 돌아오는 것을 의미한다. 


가격 인하를 경험한 미국 주택 비율이 9월 14.6%에서 10월 14.7%로 소폭 증가한 것도 가격이 조금씩 둔화될 것임을 짐작하게 해준다. 

리스팅 가격보다 높게 팔린 주택 비율이 8월의 50.6%에서 9월의 47.2%로 감소한 것도 가격 상승 둔화를 보여준다.


전반적으로 이런 징후는 비록 역사적으로 여전히 높은 가격 수준을 보이고 있지만 1년 이상 비정상적인 주택 구입 열풍이 지속된 후 새로운 정상 상태에 적응하는 과정으로 볼 수 있다. 

팬데믹으로 인한 과잉 시장 열기는 이제 서서히 주택 구입이 정상으로 진입할 것이란 의미다. 

정상적인 년간 주택 거래 규모는 기존 주택의 경우 600만 채이다. 이 수치에 서서히 수려할 것으로 보고 있다.


이번 가을의 주택 구매자는 봄과 여름에 광범위한 입찰 전쟁을 촉발한 열광적인 주택 수요와 다른 분위기를 접했을 것이다. 

많은 가족들이 개학과 휴가 계획으로 바쁜 시기를 보냈고 주택 거래는 정상적인 계절적 침체에 적합한 수준으로 감소했다. 


겨울까지 주택 구매자는 더 적은 경쟁을 경험하게 될 것이며 주택을 결정하는 데 더 많은 시간이 걸리고 판매자가 가격에 협상할 가능성이 더 커진다고 볼 수 있다.


임대료 상승세도 둔화

질로우 임대 지수 (Zillow Observed Rent Index)에 따르면 임대료는 10월에 전년 대비 14.3% 상승한 월 1,873 달러였다. 

이는 2020년 10월 임대료 증가율이 0%에 머물렀던 이후 불과 1년 만에 놀라운 급등세를 보인 것이다. 


그런데 월별로 보면 임대료는 9월에 비해 10월에 0.8% 상승했으며, 이는 9월의 1.4% 상승에서 눈에 띄게 둔화된 것이다.

임대료는 전국 50개 대도시 모두에서 전년 대비 증가했다. 


연간 임대료 상승은 선벨트(Sunbelt) 전체에서 가장 빨랐으며 2020년 10월부터 탐파 (+27.3%), 피닉스 (26.1%) 그리고 라스베이거스 (25.3%)를 포함한 여러 선벨트 대도시에서 임대료가 25% 이상 인상되었다. 


50대 대도시 가운데 연간 임대료 상승률이 가장 낮은 도시는 미니애폴리스 (5%), 밀워키 (6.5%), 산호세 (6.7%) 순이다.


2021년 임대료의 상승은 주택 수요의 전반적인 증가에 대한 몇 가지 증거를 제공한다.

25~34 세의 급증하는 인구와 소득이 늘어난 많은 사람들이 임대 또는 구매 여부에 관계없이 자신의 살 곳을 찾으려고 한다. 


올해 3분기 임대 아파트 공실률은 5.8%로 1983년 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 

이는 2008~2009년 부동산 불황을 벗어나 10년 전 공실률 9.8%보다 크게 낮아진 것이다.


주택 매매 감소와 매물 감소 동시에

최근 몇 달 동안 예상을 초과한 주택 판매 활동은 장단기적으로 더 강해질 것으로 예상되는 반면, 주택 가격은 연말까지 다소 둔화될 것으로 보인다.

하지만 예년의 기준에 비해서는 매우 강한 상태를 유지할 것으로 예상된다. 


주택 가격은 겨울 시즌동안 매월 1% 정도 상승할 것으로 보이며 2021년 말까지 지난해보다 20% 상승할 것으로 예상된다. 

그러나 내년에는 주택 가격 상승이 올해보다 약간 둔화될 것으로 보인다.


이는 주택 수요가 여전히 주택 공급을 초과하는 타이트한 시장 상황이 지속될 것이라는 기대에 기인하며 팬데믹 시기에 보였던 주택 구입 광풍은 거의 사라질 것으로 보기 때문이다. 

이는 주택 매매가 예년 수준에 근접하는 대신 매물 부족에 따른 약간의 가격 상승 효과가 나타날 것으로 보기 때문에 올해와는 약간 낮아질 것으로 보는 이유다.


 2021년 기존 주택 매매는 현재 추세를 감안하면 610만 채 수준에서 마감될 것으로 예상된다. 

이는 2020년보다 8% 증가한 것이며 올해 예상치 604만 채를 초과할 것으로 보인다. 

주택 매매가 다소 감소하는 또 하나의 이유는 주택 구입 가능성이 점차 악화되고 있기 때문이다. 


그럼에도 예년보다 많은 주택 매매가 나타날 것으로 보는 이유는 모기지 이자율이 예전보다 여전히 낮기 때문이다. 

매물 감소는 이미 팬데믹 이전부터 나타나기 시작한 주택 거주 기간이 길어지는 현상에서 볼 수 있다. 


특히, 베이비붐 세대들이 단촐한 주택으로 이사하는 추세와는 달리 기존의 주택을 고쳐서 계속하는 현상이 증가했다. 

주택 장의 붕괴를 경험하면서 주택을 지킨 이들은 상대적으로 모기지를 다 갚고 난 후 급등한 주택 가치로 인해 집을 팔아야 할 이유가 없어진 것이다. 


 이런 뉴노멀의 현상 속에서도 여전히 주택시장의 위험 요인은 존재한다.

팬데믹이 끝나면서 아마도 모기지 유예 프로그램의 종료에 따른 상환 압박은 주택 재고 수준의 불확실성을 가져올 수 있다. 


또한 물류대란으로 빚어진 인플레이션이 장기간 지속된다면 주택 시장도 영향을 받을 수 있다. 모기지 이자율이 예상보다 상승하면 주택 수요에 부담을 줄 수 있다. 

이런 위험 요인을 고려하더라도 주택시장은 뉴노멀 현상 속에 견고하게 유지될 것으로 보인다. 



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