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부동산 업계서 보는 주택 시장

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팬데믹은 10년 동안 지속된 주택 부족이 역사적으로 낮은 모기지 이자율로 수렴되고 직장 근무 구조가 바뀌고 젊은 세대가 집을 찾을 수 있는 새로운 기회로 인해 주택 구매 열풍을 촉발했다. 

부동산 산업에 종사하는 전문가들이 주택 시장을 바라보는 기대치는 어떠한 지 보는 것은 보다 폭넓은 시각을 준다.


주택 시장 경제학

일부는 주택 시장에 폭풍이 몰아칠 것으로 예상한다. 주택 판매는 2021년 최고치에서 추가로 6.6%, 주택 가격은 2.9% 추가 상승할 것으로 예상한다. 


모기지 이자율의 점진적인 인상은 주택 구입자, 특히 첫 주택 구입 연령이 가장 높은 26~35세의 4,500만 밀레니얼 세대에게 주택 구입을 최우선 고려 대상으로 만들 것으로 본다. 

젊은 가구의 수요는 주택 재고의 약간의 증가에도 불구하고 시장 경쟁력을 유지하고 빠르게 변화할 것이란 생각이다.


주택 시장에서 전례 없는 불확실성이 2년 동안 지속된 후 앞으로도 당분간 예측할 수 없는 불확실성은 사라지지 않을 것으로 예상한다. 


30년 고정 모기지 이자율이 올해 말까지 약 3%에서 약 3.6%로 천천히 상승할 것으로 예상되며, 

이는 대부분 팬데믹이 진정되고 인플레이션이 계속 지속되기 때문에 나타나는 현상이다. 이미 높은 주택 가격과 함께 높은 모기지 이자율은 연간 가격 상승을 약 3%로 둔화시킬 가능성이 있다. 


이 낮은 가격 상승은 투기자들이 시장에 진입하는 것을 억제해 첫 주택 구매자에게 주택을 확보할 수 있는 더 나은 기회가 될 수 있다. 


또한 자연 재해와 기상이변의 빈도가 계속 증가함에 따라 주택 구매자가 기후 변화를 주택 구매 결정의 주요 요인으로 고려하기 시작할 것으로 예측한다. 

주택 판매자는 기후에 민감한 주택 구매자에게 어필하기 위해 기후 변화에 강한 주택 기능에 상당한 투자를 할 것이다.


주택 판매는 주로 높아진 모기지 이자율로 인해 내년에 2% 감소할 전망이다. 

주택 판매는 일자리 증가, 투자자 수요 그리고 주거 위치 선택의 재택 근무 개편으로 인해 폭락하지는 않는다. 


주택 건설 증가, 모기지 유예 기간 종료, 노인의 코로나 관련 사망 증가로 인해 재고가 증가할 수 있다. 

더 많은 공급과 함께 완만한 주택 수요는 주택 가격 상승을 진정시킬 것이며 집값은 전국적으로 3~5% 정도 오를 것으로 본다.


전국 아파트 임대 협회

 전국 아파트 협회 (National Apartment Association)는 임대 주택 시장이 계속되는 전염병과 주택 재고 문제로부터 안정을 찾으려는 주택 시장의 변화에 따라 변화할 것으로 본다. 


공급망 지연과 지속적인 인플레이션은 부동산 관리자에서 임차인, 소유주에 이르기까지 업계의 모든 측면에 영향을 미치게 된다.


팬데믹으로 인해 국가 차원에서 주택 구입 가능성에 대한 관심이 증가했지만 구입 가능성은 수년 동안 업계 전반의 주요 관심사였으며 내년에도 계속해서 초점을 맞출 영역이 될 전망이다. 


아파트와 단독 주택에 대한 수요가 공급을 계속 앞지르고 있다. 이는 궁극적으로 경쟁을 유발하고 주택 구입 가능성을 저해한다. 업계 전체와 정부의 모든 수준에서 관심은 양질의 저렴한 주택을 제공하기 위한 구제책에 집중할 것으로 보인다.


또한 팬데믹 기간 동안 격동의 시기를 보낸 후 임대 주택 시장에 대한 규제 노력이 증가할 것이다. 

임대료 통제 정책이 힘을 얻고 있고 저렴한 주택을 보존한다는 명목으로 계속 추진될 것이다. 

전염병으로 인한 퇴거 유예 기간 만료로 인해 다른 산업 규정도 검토되고 있다. 


이런 정책은 의도한 것과 반대되는 효과를 가져오고 사용 가능한 주택이 시장에서 떠나고 경쟁이 심화됨에 따라 주택 비용을 증가시키므로 주의해야 한다.


부동산 중개인

금리 인상은 부동산 시장에 영향을 미칠 가능성이 가장 높다. 

시장 하락을 예상할 이유는 없지만, 금리 인상은 시장 활기를 약화시키는 심리적 영향을 미칠 수 있다. 


그러나 고가 주택 시장은 다소 다르게 작동할 수 있다. 오미크론 변이가 있음에도 불구하고 외국 돈은 다시 미국으로 향하고 있다. 


이는 비즈니스와 주식 시장의 막대한 이익으로 이미 현금이 넘쳐나는 시장을 뒷받침하는 데 도움이 된다. 

이런 구매자는 모기지 이자율의 영향을 덜 받으며 가까운 장래에 시장을 강하게 유지할 것으로 보인다. 


부동산은 팬데믹으로 새로운 시대로 접어들고 있다. 

어디에서나 살고 일할 수 있는 자유를 열어준 원격 근무 스타일과 거리 두기 라이프 스타일 변화는 시장에 새로운 역동성을 촉발하는 계기가 되었다. 


2020년과 2021년의 부동산 롤러코스터가 2022년에는 정상적인 계절성으로 돌아가는 것처럼 보일 수 있지만 수요는 줄어들지 않을 것이다. 

노동과 생활 방식의 변화는 새로운 세대의 주택 구매자에게 자리를 내주는 인구 통계학적 변화로 인해 더욱 악화되었다. 


신규 주택 구입자 중 가장 큰 비중을 차지하는 30~40대에 진입하는 밀레니얼 세대가 마침내 주택 시장에서 영향력을 행사하게 된다. 

이미 20대 초반에 접어든 Z세대가 뒤쳐지는 밀레니얼 주택 구매를 보완할 것으로 보인다. 


재택 근무는 공간에 대한 수요 증가를 이끌고 인구통계학적 변화가 계속해서 시장에 활력을 불어넣을 것으로 예상한다. 

수요가 지속되는 이 시기에 재고가 가장 주목해야 할 지표가 될 것으로 보고 있다.


주택 판매자는 여전히 매우 강력한 위치에 있지만 가격 안정화와 금리의 상승은 일부 매물 증가를 불러올 수 있다. 

재고 문제는 노동력과 자재 부족 뿐만 아니라 일반적인 공급망 문제로 인해 신규 건설이 지연되기 때문에 한동안 문제로 남아 있게 된다. 


사회적 거리 두기가 도입되면서 디지털 전환에 박차를 가해 부동산 산업의 많은 부분이 디지털로 진화했다. 


현대화를 향한 추진은 계속될 것이지만 온라인에서 더 많은 주택이 발견되고 가상 홈 투어가 오픈 하우스를 대신하는 동안 에이전트가 복잡한 거래를 수행하는 프로세스는 투자와 주택 구매에 여전히 중요한 요인이 될 것이다. 


타이틀 컴퍼니

주택 판매가 점진적으로 증가할 것으로 예상되지만 금리가 상승함에 따라 재융자 활동은 크게 감소할 것으로 보인다. 

부동산 차압 소유 (REO) 시장은 코로나바이러스 모기지 구제금융이 만료됨에 따라 증가할 것이다. 


부동산 중개와 소유권 산업이 기술을 계속 수용함에 따라 주택 구매 경험은 디지털 변혁과 함께 진행될 전망이다. 

주택 거래 마감과 판매 기회를 위한 전자 옵션은 Z세대와 밀레니얼 주택 구매자의 요구를 충족하는 일상적인 사용을 위해 보다 보편화될 것이다. 


부동산 중개인과 변호사의 최우선 과제는 추천 거래를 위한 강력한 고객 연결을 구축하고 진화하는 시장과 업계 동향을 파악하는 것이다.


주택 건설업자

전국주택건설협회 (National Association of Home Builders)의 예측에 따르면 주택 수요가 견조하고 기존 주택 재고가 너무 낮은 상황에서 주택 건설은 내년에도 강력한 속도로 계속될 전망이다. 


2021년 말에 단독 주택 건설업자의 신뢰도가 높아 NAHB/Wells Fargo 주택 시장 지수에서 83 수준을 기록했다. 

2022년 주택 건설의 성장 속도가 느려질 것으로 예상하지만 단독 주택 착공 수준은 코로나 이전인 2019년보다 약 25% 늘어날 전망이다.


그럼에도 불구하고 공급 측면의 역풍이 건설 속도를 제한하고 비용을 증가시키고 있다.

특히, 진행 중인 공급망 문제, 불충분한 목재 생산, 높은 목재 관세와 거의 모든 유형의 건축 자재 배송 지연으로 인해 건축업자와 구매자는 좌절감을 느꼈다. 


건설 비용은 전년 대비 19% 증가했다. 내년에는 이런 공급망 문제 중 일부가 완화되지만 숙련된 노동력 부족은 더욱 악화될 것으로 보인다. 


건설 산업은 성장과 해당 부문의 연간 퇴직을 설명하기 위해 연간 740,000명의 건설 노동자가 추가로 필요하다.

연방 준비 은행이 인플레이션 우려에 대한 통화 정책을 강화함에 따라 더 높은 건설 비용이 필요하고 주택 구입 가능성을 감소시킬 것으로 보인다. 


정책 입안자는 토지 개발과 주택 건설 비용을 줄이기 위해 행동할 것이 분명하다. 또한 지속적인 임대료 상승을 감안할 때 다가구 건설은 계속 확대될 것이다. 

교외 아파트 건설은 도시 핵심 지역의 일부 약점을 보완했지만 이제 대부분의 지역에서 다가구 개발의 이점을 보고 있다. 


또한 주택 가치 상승으로 인한 주택 소유자의 자산 증가를 감안할 때 리모델링 부문은 강력한 성장을 실현할 것이다. 


주택 소유자가 공간을 추가하고 에너지 효율성을 개선하며 노후화된 기존 주택의 복원력을 증가시키려고 할 것이다.


주택 건설 현장 책임자

토지 가용성이 확대되고 경제가 더욱 안정되면서 더 많은 주택이 제공됨에 따라 신규주택 시장은 강력한 해가 될 것을 기대한다. 

밀레니얼 세대가 교외로 이주하는 추세는 계속될 것이며 신규 주택 가격의 완만한 상승도 계속될 것이다. 


주택 소유자는 주택 구매자 편의 시설, 성장 공간 그리고 홈 오피스를 제공하는 마스터 플랜 커뮤니티를 찾고 있다. 


현재 신규 주택 착공의 약 75%가 더 큰 커뮤니티이다. 건설 시작과 종료 시 10~12% 비용이 증가할 것으로 예상하지만 공급업체와 인력 문제로 인해 종료 시간이 계속 지연되고 있는 추세다.

사람들이 집에 대해 생각하는 방식이 크게 바뀌는 것을 보고 있다. 집의 가치는 재정적 가치나 투자로서의 집을 먼저 생각하는 것에서 이제는 집의 다용도를 최우선으로 생각하는 새로운 의미를 갖고 있다.


주택 소유자들은 이유가 자신의 필요를 더 잘 충족시키기 위해서 집 개조 혹은 수리 공사를 수행한다. 

이전에는 투자 수익을 위해 공사를 했다. 이것은 엄청난 변화이며 특히 사람들이 계속해서 집에서 더 많은 시간을 보내면서 앞으로 계속될 것으로 전망된다. 


새로운 시간을 집에 집중하기 위해 홈 프로젝트에 대한 수요가 증가하는 것을 보이고 있다. 

또한 밀레니얼 세대가 디지털 네이티브 주택 구매 집단으로서 주문형 솔루션과 간단하고 쉬운 디지털 장치를 원하고 있다. 


모기지 융자 책임자

 내년에 주택시장이 어느 정도 정상화되는 것을 보이기 시작할 수 있다. 

모기지 이자율과 주택 가격은 계속 오를 것이지만 기록적인 수준은 아니다. 

그러나 인플레이션이 계속되면 모기지 금리가 계속 오르고 잠재 구매자에게 영향을 미칠 수 있다.


전반적으로 글로벌 공급망 개선으로 인한 신규 건설 증가와 모기지 이자율이 높아져 주택 시장이 다소 안정될 것으로 예상된다. 

주택 가격이 크게 하락할 기미는 보이지 않지만, 가격 상승은 팬데믹이 시작된 이후처럼 급격하지 않을 것이다. 


대신, 두 자릿수 상승율은 관리하기 쉬운 한 자릿수 증가율로 대체될 것이다. 

구매자의 경우 연말까지 4% 가까이에 도달할 예정인 모기지 이자율이 우려의 원인이 될 수 있다.


일부 구매자는 대출에 더 많은 비용을 지불하더라도 주택 시장을 탐색하는 데 더 쉽게 시간을 보낼 수 있다.




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