부동산, 머니

주택 구입 여전히  세금 공제가 관심

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주택 구입을 결정하는데 가장 중요한 부분 가운데 하나는 세금이다.

재산세는 물론 주택을 팔았을 때 양도소득세의 부담은 주택 구매를 꺼리는 주요한 이유가 되는 게 사실이다. 


재산세는 대부분 주택 구입할 때 모기지 융자에 포함되는 경우가 많아 실제로 월 모기지 상환액은 재산세를 포함하면 훨씬 부담이 늘어난다. 


또한 집을 팔면 차액에 대해 세금이 부과되므로 경우에 따라서는 주택 구입으로 인해 재정적 부담이 커지는 상황도 발생한다.


올해 소득에 대한 내년 세금 보고는 트럼프 전 대통령의 긴급 구제책의 하나였던 세금 감면과 고용법 (TCJA: Tax Credit Job Act)에 따른 세금 공제 규정에 따라 세금 보고가 이뤄진다. 

그런데 집 구입에 관련된 세금이 기존과 달라 명확하게 알아야 혜택을 누릴 수 있는 데 경우에 따라서는 주택 구입에 따라 공제액이 줄어들 수 있다는 사실을 감안해야 한다.


이처럼 주택 구매에 따른 세금 부담은 아주 민감한 사안으로 세금 공제 여부 역시 매우 관심이 높고 민감할 수밖에 없다. 

주택 소유는 비용이 많이 들 수 있으며 많은 사람들에게 피부로 느껴지지 않을 수도 있다. 


계약금, 재산세, 유지 관리와 유틸리티, 모기지 납부 그리고 소유 비용이 실제로 추가되는 것이 일반적이다. 

집값이 하늘을 찌를 듯한 부동산 시장에 뛰어들기 전에 집을 소유할 가치가 있는지 궁금하고 자세한 내용을 알 필요가 있다. 


운 좋게도 주택 소유주를 위한 세금 공제가 몇 가지 있기 때문에 그나마 주택 소유 비용을 좀 더 저렴하게 만들 수 있다. 주택 구입을 염두에 두고 잠재 구매자들에게는 반드시 알아야 하는 중요한 문제이다.


실제 세금 공제 혜택 줄어

주택 구매자와 현재 주택 소유자가 이용할 수 있는 다양한 세금 공제에 대해서는 부동산 세금 전문가의 의견이 가장 정확하다. 

기록적으로 낮은 모기지 이자율로 인해 이런 공제 중 일부는 과거보다 액수가 작을 수 있다. 


특히 미국 대부분의 지역에서 치솟는 부동산 가치에 비해 공제받는 액수가 적다는 것은 얼핏 억울해 보일 수 있다.

 집값의 가치보다는 모기지 이자의 액수에 대해서 공제하기 때문에 이런 현상이 나타난다.


세금 감면과 고용법 (TCJA: 일명 트럼프 세금 계획 Trump Tax Plan)은 수백만 명의 주택 소유주에게 부과되는 주택 소유에 따른 세금 혜택을 줄였다. 

주택 소유자를 위한 세금 감면으로 오랫동안 사랑받아온 모기지 공제는 압도적 다수의 주택 소유자와는 관련이 없다. 


첫째, 세금 감면과 고용법 (TCJA)은 모기지 공제의 혜택을 받는 모기지 부채 금액의 한도를 줄였다. 

둘째, 주택 모기지 대출에 대한 세금 공제를 제한했다. 셋째, 많은 근로자들의 재택 근무에 대한 공제를 없앴다. 


이것은 COVID-19 전염병 동안 많은 근로자들이 갑자기 재택근무를 하고 있기 때문에 특히 고통스럽고 불만이 커질 수 있는 부분이다.

그나마 공정하게, 주택 소유자에 대한 일부 세금 공제는 남아 있는 것이 다행이다. 

당연히 그리고 여전히 모기지 이자에 대해서는 공제할 수 있다.


그런데 레저용 차량 (RV) 또는 보트를 모기지로 구입한 경우 "모기지 이자"에 대한 공제는 여전히 받을 수 있다. 그리고 주택 구입을 위한 퇴직금 인출 규정도 일부 완화됐다. 

이것은 대부분의 상황에서 일반 서민층과는 거리가 먼 항목으로 느껴져 일반 사람들의 공제 항목에 더욱 관심이 커지고 있다. 


그럼에도 모두가 모기지 이자에 대해 공제 혜택을 받는 것은 아니라는 사실이 중요하다.

일부 집값이 비싼 지역, 로스앤젤레스나 샌프란시스코, 뉴욕 워싱턴 DC 등 대도시와 부촌은 평균 가격 이상의 집을 구입한 경우 모기지 이자 공제에 대한 의견이 분분하다.

대부분의 사람들은 여전히 모기지 이자를 공제할 수 있는 주택 소유자 풀에 속한다.


그러나 대부분의 주에서 상황에 따라 엄밀하게, 다르게 적용하고 있다는 사실을 명심해야 한다.

지난 몇 년 동안 납세자의 90% 이상이 단순히 "표준 공제"를 선택했다. 그렇다고 해서 그들이 모기지 공제를 받을 자격이 없었다는 의미는 아니다. 


정확하게는 모기지 이자 발생에 대한 세금이 전혀 줄어들지 않았다는 사실이다. 2021년 표준 공제액은 결혼한 공동 신고자의 경우 25,100 달러다.


재산세를 공제할 수 있나?

재산세와 관련해 대답은 예와 아니오 모두 해당한다. 

세금 공제와 고용법 (TCJA)은 주 그리고 지방세 (SALT)에 대한 공제 한도를 연간 10,000달러로 설정했다. 


이것은 기혼이든 독신이든 상관없이 일률적으로 적용되는 액수로 오히려 결혼한 사람이 더 불리한 경우에 해당한다. 

맨해튼에 있는 고소득자의 세금을 예를 들면 이 변경만으로도 세금 공제 손실로 인해 연간 200,000 달러 이상의 비용이 발생하기도 한다 기술적으로 주와 지방 세금의 첫 10,000 달러는 공제 가능하다. 


이 액수를 넘어가면 연방 수준에서 세금 혜택을 받지 못한다. 즉 지방세 납부액이 10,000 달러를 넘는 자산에 대해서는 연방 차원의 공제 혜택을 받지 못한다. 

현재 부동산 가격에서 이 지방세 (SALT) 상한선은 거주 지역의 중간 주택 가격보다 훨씬 낮은 수준에서 공제 상한선이 결정된다. 


이에따라 뉴욕이나 워싱턴 매트로 지역의 경우 전국 평균 주택 가격보다 거의 두 배가 넘으므로 대부분의 주택 구입에 대해 재산세 공제 혜택은 해당되지 않는다고 볼 수 있다. 


만약 소득이 없다면 주택 구입에 따른 주택 유지가 불가능할 것이기 때문에 세금 공제는 별로 중요하지 않다. 

집을 산 뒤 실직을 하고 소득이 없는 사람이 집을 계속 보유한다는 것은 거의 비정상적인 상황이기 때문이다.


2021년 모기지 이자는 얼마나 공제되나?

2017년 12월 15일 이후에 발행된 모기지의 경우 납세자는 모기지 부채액의 첫 750,000 달러에 대한 이자를 공제할 수 있다. 

이 부채는 최대 2채의 집을 보유한 경우에 해당하며, 이는 COVID-19 팬데믹 기간 동안 두 번째 주택을 구입한 사람들에게는 희소식이다. 


아마도 세금 문제에 대한 이런 정보를 이미 파악하고 있던 사람들은 오히려 팬데믹 기간에 주택 구입에 적극 나선 것이라 볼 수 있다. 

즉 팬데믹 기간 동안의 주택 구입 열기는 2주택 소유에 대한 세금 공제액을 알고 이를 적극 이용한 결과이기도 하다.


모기지 기간이 더 긴 주택 소유자, 특히 2017년 12월 15일 이전 주택 소유자의 경우 기존 조항은 최대 2채의 주택에 대해 최대 100만 달러의 모기지 부채에 대한 이자 공제를 허용했다. 

비록 액수는 줄었지만 2주택 소유에 대해 여전히 공제 혜택을 준다는 것은 주택 구입에 매우 긍정적인 신호로 받아들여 졌다.


세금 보고서당 750,000 달러 모기지 한도가 적용되므로 결혼하지 않은 주택 구매자는 잠재적으로 주택을 함께 구입하고 2채에 대해 최대 150만 달러의 모기지 부채에 대한 이자를 공제할 수 있다. 


또한 지방세 (SALT) 합산 공제액으로 총 20,000 달러를 받게 된다.

현재 세법의 기준에 따르면 오히려 같이 살지만 결혼하지 않은 사람들에 대한 혜택이 커지고 이들에게 가장 유리하다.


까다로워진 홈 오피스 공제

팬데믹 이전에는 홈 오피스에 대해 공제가 명확하고 간단했다.

그러나 집에서 일하고 있더라도 홈오피스 공제를 받을 수 없는 경우가 있다. 회사의 직원인 경우 더 이상 홈 오피스 공제를 받을 수 없다. 즉 재택 근무의 경우 홈 오피스 공제가 안된다.


그러나 자영업자나 아르바이트 또는 부업으로 일하는 사업주인 경우 홈 오피스 비용을 공제받을 수 있다. 

홈 오피스 공제 자격을 얻으려면 공간을 해당 비즈니스를 위해 정기적으로, 그리고  독점적으로 사용해야 한다. 


팬데믹으로 운동을 위해 쓰던 방 한가운데에 노트북을 놓는다고 해당 공간이 홈 오피스 공제 대상이 되지는 않는다. 

아마도 소셜 미디어에서 피트니스 인플루언서가 콘텐츠를 촬영하기 위해 모든 공간을 사용하지 않는 한 이런 경우는 거의 없기 때문이다. 


팬데믹으로 집에서 일하는 것이 일상이 되었고 다양한 오피스 공간으로의 활용이 증가한다는 점에서 비록 고용된 직원이라도 홈 오피스 공제 혜택은 주는 것이 더 공정하다고 할 수 있다. 


이런 점에서 세금 공제 고용법의 아쉬움은 서민에게 불리한 경우가 두드러지게 나타나고 있다.  


401(k) 또는 IRA를 사용해 집을 구매?

의회는 퇴직 이외의 이유로도 은퇴 계좌에 쉽게 접근할 수 있도록 설계했다. 

팬데믹 구제의 일환으로 IRA에서 최대 100,000 달러를 인출할 수 있고 10% 조기 인출 패널티를 받지 않고 401(k)까지 인출할 수 있다. 


인출할 때 세금이 부과되지만 3년에 걸쳐 분할할 수 있다. 집을 사기 위해 퇴직 연금을 담보로 대출을 받기 전에 오랫동안 진지하게 생각해야 할 필요가 있다. 

은퇴 저축과 나이에 따라 지금 100,000 달러를 인출하면 안전한 은퇴 자금을 마련하기 위해 일해야 하는 시간이 몇 년 더 늘어날 수 있다.


전반적으로 주택 소유가 장기적으로 이점이 되도록 세금과 공제를 규정해야 바람직하다. 

성급한 주택 구매가 가족의 가계 재정에 타격을 줄 수 있는 황폐함을 보이는 경우가 종종 있다. 

다양한 세금 감면이 주택 소유를 더욱 매력적으로 만들 수 있지만 이것이 주택 구입의 유일한 이유가 되어서는 어려움에 직면하게 된다. 


세금도 주택 소유에 혜택이 되도록 신중하게 검토되어야 하고 주택 구입도 이를 활용할 수 있어야 한다.




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