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주택 공급 얼마나,  왜 부족 하나

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주택 공급 부족은 팬데믹이 닥치기 전에도 주택 시장이 직면한 증가하는 총 주택 수량의 감소를 보여주었다. 

프레디 맥은 2018년에 주택 부족을 250만 가구로 추산했는데 전국 주택 공급 부족에 대해 새로운 추정치를 제시하면서 심각한 주택 부족에 대한 이유를 언급했다.


주택 부족의 역사적 추이

1976년과 1979년 사이에 신규 초보 단독 주택 건설은 연평균 418,000 세대 또는 완공된 모든 신규 주택의 34%를 차지했다. 

1980년대에 모기지 이자율은 1970년대 평균 8.9%에서 12.7%로 급격히 증가했다. 

모기지 이자율의 상승은 주택 가격이 저렴해지면서 주택 수요와 공급이 감소했다. 


그 결과 1980년대 초 초보용 주택 공급은 연간 10만 채 이상 감소한 314,000 채로 떨어졌다. 전체 신규 단독주택의 수는 감소한 반면, 신규 건설되는 전체 신규 주택의 보급형 비중은 33% 수준을 유지했다. 


1970년대 후반과 유사한 수준을 유지해 보급형 주택 공급이 전체 신규 건설 시장과 유사한 수치로 감소했다. 

그러나 단독 주택 건설의 10년 평균은 문제가 되는 추세를 가리고 있다. 


1980년대 후반에 신규 보급형 공급이 차지하는 비중은 1982년 신규 단독주택의 40%에서 1989년에는 24%로 감소해 오늘날까지 큰 폭으로 감소하고 있다. 


1990년대에는 인플레이션에 대한 두려움이 줄어들면서 모기지 이자율이 8.1%로 4%포인트 이상 떨어졌다. 

주택 모기지 이자율 하락으로 신규 단독주택 수요가 1990년 966,000 채에서 1999년 100만 채로 증가했다. 


이는 1979년 이후 최고 수준이다. 신규 가정 형성은 1980년대의 314,000, 1970년대 후반의 418,000 가구에서 1990년대 평균 207,000 가구로 감소했다.


2000년대에는 새로운 모기지 이자율과 새로운 서브프라임 그리고 Alt-A 상품에 대한 반응으로 신규 주택 공급이 크게 증가해 10년 중반까지 기록적인 주택 구매 수요를 기록했다. 

그 결과 2006년 신규 단독 주택 공급은 170만 채까지 증가했고 이는 60년 만에 가장 높은 건설 수준이었다. 


신규 단독주택 공급의 기록적인 증가와 수준에도 불구하고, 초급 공급은 하락세를 지속했다. 2000년대에 신규 보급형 주택 공급은 1990년대의 207,000 채에 비해 연간 평균 150,000 채였다. 

2000년대의 주기적인 정점에도 불구하고 보급형 주택 공급은 이 기간 동안 주택 소유가 정점에 달했던 같은 해인 2004년에 186,000 채에 불과했다. 


이런 추세는 진입 수준의 주택 공급이 주택 소유에 미치는 영향을 나타내며 이는 이전 확장의 정점보다 훨씬 낮다. 


2010년대 동안 신규 보급형 주택 공급은 연간 평균 55,000 채로 추가 감소했고 2020년에는 신규 보급형 주택이 65,000 채만 완공된 것으로 추정된다. 

이는 1970년대 후반과 1980년대 초반에 건설되었던 보급형 주택 규모의 5분의 1 미만이다.


주택 공급 부진 이유

수년 동안 타이트한 주택 공급은 건강한 주택 시장의 골칫거리였다. 현재 매물로 나온 신규 주택과 기존 주택의 재고는 모두 역사적 최저 수준이다. 

주택 공급이 증가하는 가계 수요를 따라가지 못하는 데에는 여러 가지 이유가 있다. 


주택 부족에 대해 가장 자주 인용되는 몇 가지 이유는 건설 노동력 부족), 공급을 방해하는 구역 제한을 의미하는 토지 사용 용도 규정, 수요가 많은 지역의 토지 부족이 꼽힌다. 


최근 몇 년 동안, 특히 목재 가격이 150% 이상 상승한 대유행 기간 동안 증가하는 원자재 비용도 건축업자의 고민을 가중시켰다. 


그러나 공급 부족의 가장 중요한 이유 중 하나는 특히 주택 시장에 진입하는 밀레니얼 세대의 대규모 인구에 비해 이들에게 적합한 보급형 주택의 심각한 건설 부족이었다. 


주택 부족의 주요 원인은 단독 주택 건설의 장기적인 감소였다. 

초보 단독 주택 또는 초보 주택 공급의 더 큰 감소로 인해 더욱 악화되었다.

앞으로 젊은 세대의 강한 주택 수요에 힘입어 주택 부족은 계속될 것으로 전망된다.

현재 진행 중인 주택 부족은 부분적으로 COVID-19 전염병의 영향으로 규모가 크고 더욱 증가하고 있다. 


그리고 낮은 모기지 이자율, 높은 수요 그리고 더 넓은 공간에 대한 필요성을 감안할 때 이런 주택 부족은 가까운 장래에 해결될 것으로 보이지 않는다. 


사실, 보급형 주택 공급의 감소는 전체 공급 부족보다 훨씬 더 두드러진 시급한 문제다.

전체 건설에서 보급형 주택의 비율은 1980년대 초반 40%에서 2019년 약 7%로 감소했다.

현재 많은 사람들이 집에서 더 많은 시간을 보내면서 기록적인 낮은 모기지 이자율을 훨씬 뛰어 넘는 주택 수요 증가를 경험하고 있다. 


이런 높은 수요로 인해 주택 공급 부족이 더욱 심화되었고 주택 가격도 1년 전보다 12% 이상 상승했다. 

특히 인구학적 순풍을 고려할 때 단기적으로 주택 수요가 감소할 것으로 예상하지 않는다. 


예를 들어, 인구가 7,200만 명인 밀레니얼 세대는 현재 가장 큰 인구 통계를 가지고 있다. 주택 구입이 가장 많이 발생하는 연령인 생애 첫 주택 구입 연령에 해당하므로 주택 수요는 더 늘어날 수밖에 없다. 


주택소유율의 가장 큰 변화는 25세 미만에서 25~29세 사이로 연령이 늘어났다. 

이런 변화는 2008-09년 대불황의 영향에서 회복된 후 2016년부터 증가하고 있는 25~34세의 주택소유율 증가에도 반영된다. 


주택 시장에 진입하는 젊은 성인 집단이 많다는 점을 감안할 때, 초보용 단독 주택에 대한 수요는 앞으로 10년 동안 높은 수준을 유지하게 된다. 


낮은 공급과 높은 수요의 조합으로 인해 보급형 가격이 전체 가격보다 훨씬 빠르게 상승해 구매자가 더 큰 계약금을 제시할 수 있는 경제성 문제를 촉발하고 있다.


보급형 주택 부족 해결이 시급

COVID-19 대유행과 현재의 경기 침체 이전에도 주택 시장은 상당한 공급 부족에 직면했고 그 부족 분량은 점차 확대되었다. 

2018년 추정치를 보면 주택 경제가 장기 수요를 충족시키는 데 필요한 것보다 약 250만채 부족했음을 의미한다. 


팬데믹 이후 업데이트된 주택 부족은 2020년 말까지 380만 채까지 증가한 것으로 추정했다. 지속적인 주택 부족의 증가는 극히 이례적인 현상이다. 


일반적으로 경기 침체기에는 주택 수요가 감소하고 공급이 증가해 재고가 장기 추세 이상으로 증가하게 된다. 

주택 부족의 주요 원인은 단독 주택 건설의 장기적인 감소다. 이 단독 주택 건설의 감소는 보급형 단독 주택 또는 "첫 주택 구입자용 초보 주택"의 공급 감소로 이어졌다.


주택소유율이 초보용 공급과 함께 정점에 이르렀다는 사실은 초보용 주택 공급이 주택 소유에 미치는 영향이 크다는 것을 나타낸다. 

간단히 말해서 집을 사고 싶어도 집이 존재하지 않아서 집을 살 수 없고 임대해 산다. 


2010년대에 신규 보급형 주택 공급은 추가로 연간 55,000 채로 감소했으며 2020년에만 65,000 채의 신규 보급형 주택이 완공된 것으로 추정된다. 

50년 동안 초보용 주택 건설은 1970년대 후반 연간 418,000 채에서 2020년 65,000 채로 급감했다. 

한편, 2020년에 주택을 구입한 첫 주택 구매자는 238만 명이었다. 


첫 주택을 구입하려는 모든 세입자가 보급형 주택 시장에 있는 것은 아니지만 큰 격차는 보급형 주택 수요와 공급 사이의 심각하고 빠르게 확대되는 격차를 보여준다.  


한 해 동안 전염병을 극복할 길을 모색하면서 주택 공급 부족이 계속해서 포용적 경제 성장에 가장 큰 장애물 중 하나가 될 것으로 예상한다. 

간단히 말해 사회의 부, 건강 그리고 안정성에 강력한 영향을 미치는 주택 부족 문제를 해결하기 위해 더 많은 보급형 단독 주택을 건설해야 한다. 


주택 건설을 촉진하려면 전반적인 주택 비용을 낮추기 위한 관계 당국의 지원이 필요하다. 

모든 경제 상황과 무시될 수 없는 시장에서 지속적인 지원은 주택 시장에 안정성을 제공하고 저소득과 중간 소득 가정이 감당할 수 있는 주택을 임대, 구매 그리고 유지하도록 할 수 있다. 


또한 더 많은 투자를 장려하고 다양한 자본 소스를 시장에 제공할 수 있는 새로운 방법을 찾기 위해 노력해야 한다. 

2020년 신규 단독 주택 구입을 위한 융자 대출의 46%를 첫 주택 구매자가 차지했다.  지방 정부나 시 당국이 첫 주택 구입자에 대한 지원 프로그램을 운영하는 것도 이와 관련 있다. 


주택 공급 부족의 영향을 면밀히 파악하면 주택 소유의 중대한 장애물을 해결하는 데 도움이 되는 가능한 솔루션을 모색할 수 있게 된다. 


주택이 얼마나 부족한 지 추정하는 것은 장기 주택 정책과 시장 동향 파악에 매우 중요하다.



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