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2021년 주택 매매  신용 위기 이후 최고치

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12월 주택 매매 동향

집값은 여전히 오르고 있어

12월 기존주택 판매는 4.6% 감소한 618만 채를 기록했다. 

11월 기존주택 판매량은 648만 채에서 646만 채로 소폭 하향 조정됐다. 판매량은 1년 전 같은 달보다 7.1% 감소했다. 기존 주택 판매는 12월에 4개월 연속 600만 채 이상을 기록했다. 


시장에 100만 채 미만의 주택 매물이 있는 상태에서 구매자가 낮은 모기지 이자율을 확보해 주택을 매입하기 위해 경쟁하면서 가격은 계속 상승했다. 


주택 판매량은 살 수 있는 물건이 많지 않은 상황에서 판매량을 크게 늘리는 것은 매우 어렵다는 것을 보여준다.


기존 주택 판매는 예상치 못한 강한 가을 판매 동향 이후 12월에 약간 떨어졌고, 계절 조정 연간 판매율은 2020년 말에 보고된 수준 아래로 마감되었다. 

판매가 감소하더라도 가격이 상승해 수요가 여전히 있음을 보여준다. 


12월 모든 주택 유형의 중간 기존 주택 가격은 118개월 연속 상승세를 기록했고 전국적으로 가격이 상승했으며 남부 지역이 가장 큰 상승세를 보였다. 


인플레이션에 대한 우려가 높아짐에 따라 주택 구매자는 1월 이후 시장에서 물러나 관망 상태를 유지할 것으로 보인다.


최저 수준 재고가 주택 시장의 현실 

12월 주택 재고는 새로이 최저 수준을 기록했다. 재고 부족으로 단독 주택, 타운 홈, 콘도미니엄, 코압을 포함한 기존 주택의 12월 판매가 11월에 비해 4.6%, 1년 전에 비해 7.1% 감소했다. 


낮은 재고는 또한 저렴한 가격대의 주택 판매를 떨어뜨렸다. 100,000 ~ 250,000 달러 범위의 주택 판매는 12월에 전년 대비 23.2% 감소했다. 

한편, 75만~100만 달러 사이의 주택 판매는 지난해보다 32.2% 증가했다. 


시장의 상단이 함께 움직이고 있지만 하단에는 재고가 충분하지 않거나 일부 주택이 더 높은 가격대로 밀려나고 있다. 

낮은 가격대의 주택 매매가 하락하거나 변동이 없는 가운데 고가의 주택이 판매되면서 가격은 상승했다.


12월말 총 주택 재고는 91만 채로 11월보다 18.0%, 1년 전 106만 채보다 14.2% 감소했다. 

판매되지 않은 재고는 현재 판매 속도를 감안하면 1.8개월 공급량으로 2020년 11월 2.1개월, 12월 1.9개월에서 감소했다. 


이로써 12월에 재고 수치가 사상 최저치를 기록했다. 주택 건설업자들은 2022년에 신규 주택 공급을 늘리기 위해 이미 공사에 진전을 이뤘지만 최근에 보이는 격차를 해소하려면 몇 년이 걸릴 것이다.


부동산은 일반적으로 12월에 19일 동안 시장에 남아 있었는데, 이는 11월의 18일보다 하루가 더 늘어난 것으로 2020년 12월의 21일보다는 빨라졌다. 


첫 주택 구매자는 12월 주택 구매의 30%를 차지했고, 이는 2020년 11월 26%보다 늘어났으나 2020년 12월의 31%q보다는 감소했다. 


첫 주택 구매자가 늘어난 것은 2022년 모기지 이자율이 인상될 것으로 예상됨에 따라 12월 구매자 중 일부가 이자율 인상 전에 집을 장만하려고 서두른 까닭이다.

캐쉬 구입 성향을 보이는 개인 투자자와 두 번째 주택 구매자는 12월에 전체 주택매매의 17%를 차지했다. 


11월의 24%보다 감소했고 2020년 12월의 19%보다는 증가했다.

프레디 맥 (Freddie Mac)에 따르면 30년 만기 일반 고정 모기지의 평균 약정 이자율은 11월의 3.07%에서 12월의 3.10%으로 상승했다. 


2021년 전체의 평균 약정 이자율은 2.96%였다. 10년 만기 국채 수익률이 상승하고 금융 시장이 인플레이션을 방지할 통화 정책의 예상 변화에 맞춰 조정되면서 모기지 이자율이 다시 올랐다. 

높은 모기지 이자율의 결과로 봄 주택 구입 시즌을 앞두고 구매 수요가 완만하게 줄어들 것으로 보인다. 


그러나 공급은 역사적으로 타이트한 수준에 가깝고 주택 가격은 여전히 높아 시장 경쟁력을 유지하고 있다. 


이처럼 타이트한 시장은 주택 가격을 계속해서 끌어올리고 중앙값은 계속 오르면서 첫 주택 구매자를 시장에서 이탈시키고 있다.


2021년 연간 주택 매매 동향

주택 시장은 2021년에 판매 활동의 열풍으로 집값이 사상 최고치를 기록했다.

전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 2021년 중간 주택 판매 가격은 346,900 달러로 2020년보다 16.9% 상승했으며 1999년 이래 최고 기록을 보였다. 


주택 판매는 2006년 이후 가장 높은 해로 기록됐으며 612만 채가 판매되어 전년 대비 8.5% 증가했다.


이런 시장 상황은 구매자에게는 나쁜 소식이지만 이미 집을 소유한 사람들에게는 좋은 소식이었다. 일반적인 주택 소유자는 2020년부터 2021년까지 중간 가격으로 볼 때 주택 자산으로 50,200 달러를 축적했다. 이는 전국 주택 소유자들에게 상당한 부를 벌어주었다. 


전국 부동산 중개인 협회 (National Association of Realtors)에 따르면 12월 기존 주택 판매는 감소했으나 2021년 한 해 주택 매매는 612만 채로 신용 위기 이후 최고치를 기록했다.

 

이는 COVID-19 폐쇄 조치로 인한 수요 억제로 활동이 촉진되었던 전년도보다 8.5% 증가한 수치다. 코로나 이전에는 연간 500만~550만 채가 판매됐다.

12월 주택 판매가 감소한 것은 주택 수요의 약화라고 하기 보다는 공급 제약에 의한 것이다. 


2021년 전체 주택 매매가 강세를 보이면서 2006년 이후 가장 높은 연간 매매 수준에 도달했다. 

지난해 주택 시장은 판매 증가와 가격 상승으로 놀라운 실적을 보였으나 재고는 사상 최저 수준이다.


2021년 말까지 매매할 주택이 그 어느 때보다 적었고 미분양 기존 주택의 재고는 12월 말 910,000 채로 사상 최저치를 기록했다. 이는 현재 속도로 1.8개월치 주택 공급량이며 사상 최저치이기도 하다. 


그러나 모기지 이자율이 오르면서 향 후 몇 개월간 주택 판매가 둔화하면서 2022년 총 연간 주택 판매는 약간 감소할 것으로 예상된다. 

이에 따라 올해 주택 시장의 구입자들은 모기지 이자율 인상을 감수할 준비를 해야 한다. 


또한 2022년에는 주택 가격이 3%에서 5%로 완만하게 오를 것으로 예상되며, 더 많은 주택 공급이 시장에 도달함에 따라 2023년에도 유사한 주택 시장 성장을 보일 것으로 예상한다. 


모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)는 2022년에 주택 판매가 증가하고 주택 가격 상승이 둔화되며 기록적인 구매 모기지 대출이 계속 이어질 것으로 예상한다. 전반적으로 봄 주택 판매 시즌 동안 더 많은 주택이 시장에 나올 것으로 예상하는 의견이 많다.


주택 재고가 감소하고 가격이 상승함에 따라 여전히 예산에 맞는 적절한 주택을 찾는 것이 가장 어려운 부분이다. 

이는 매물로 나온 주택 공급 수준이 여전히 주택 시장의 핵심 요인이라는 것을 의미한다.


이는 2021년 한 해 동안의 기존 주택 판매 동향에서 설명된다. 이는 판매 가능한 주택이 거의 없었던 전통적으로 분주한 봄과 여름 시즌 동안 가격 강세를 보였으며, 더 많은 신규 판매자가 더 많은 매물을 내놓음에 따라 가을에 매매가 반등했다.




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