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주택 자산 부자 급증했다

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팬데믹 동안 주택 가격이 상승세를 이어가면서 주택으로 인한 자산 증가 효과가 급증했다.

이는 주택을 소유함에 따라 부자가 되었다는 의미이므로 당분간 주택 수요는 계속될 전망이다. 

사람들이 집을 사는 이유는 안정된 거주지 확보도 있지만 재산 증식을 위한 투자 수단으로 활용하는 목적도 크다. 


특히 주택 가격이 두 자리 이상 상승세를 이어가면서 투자 가치가 급등해 평균 42% 수준에 이르는 것으로 분석된다. 


이는 잠재적으로 소비력을 키우는 돈으로 활용될 수 있고 인플레이션에도 효과적으로 상쇄하는 효과를 발휘할 것으로 보인다. 

이는 집을 팔거나 재융자해도 손위 쥐어지는 돈이 상당히 많다는 것을 의미한다.     


주택 가격 상승으로 주택 자산 부자 (equity rich) 늘어

코로나바이러스로 인한 팬데믹 기간 동안 주택 가치의 놀라운 상승은 집을 가진 사람들에게 기록적인 양의 주택 자산 (equity)을 쌓아주었다. 


이 주택 자산을 가진 사람들이 선택할 수 있는 것은 더 넓은 경제 활동에 영향을 미칠 수 있는 소비와 집 마련, 투자 등 다양하다.

주택 시장 데이터 분석업체 코어로직 (CoreLogic)에 따르면 연간 주택 가격 상승은 2020년 6%에서 2021년 평균 15%로 급등했다. 


코로나 전염병이 주도한 강력한 주택 수요, 기록적인 낮은 공급 매물 그리고 낮은 모기지 이자율에 따른 주택 비용 하락이 상호 보완 작용을 하면서 주택 구입에 따른 막대한 이익을 창출했다. 

입찰 전쟁은 이제 일반적인 현상이 되었고 필사적인 구매자는 뜨거운 시장에서 돈을 벌고자 하는 투자자와 경쟁하고 있다. 


겨울은 역사적으로 주택 공급이 가장 느린 계절임에도 불구하고 상승 추세가 계속되고 있다. 온라인 주택 거래업체 리얼터 (Realtor.com)의 시장분석 책임자인 이코노미스트에 따르면 올해 주택 구매자들이 2021년의 열풍에서 어느 정도 완화될 것으로 예상한다. 


하지만, 주택 구매자들은 2022년 초에도 계속해서 주택 구입에 쉽지 않은 상황에 직면해 있다고 분석했다. 


실제로 잠재적인 1월 주택 시장 동향을 보면 매물이 여전히 최저 수준에 가깝고 모기지 이자율 상승을 회피하려는 수요가 강해 경쟁이 여전히 치열해지면서 주택 가격이 오르고 있다.

2021년에는 주택 판매자가 상대적으로 적었지만 주택을 등록한 사람들에게는 그만한 가치가 있었다. 


부동산 자산 데이터베이스인 아텀 (ATTOM)에 따르면 작년 일반 주택 판매 수익은 94,000 달러가 조금 넘었다. 


이는 2020년 이익에서 45%, 팬데믹 이전 이익에서 71% 증가한 것이다. 그리고 대부분의 지역 주택 시장이 이런 수익 증가를 보이고 있다. 


주택 거래 수익이 증가하면 목돈을 챙길 수 있기 때문에 빚을 값거나 긴요한 소비에 활용하거나 보다 저렴한 주거 부동산을 구입할 수 있다.


아텀 (ATTOM)의 시장 관계자는 팬데믹으로 인한 실직을 피할 수 있었던 안정된 직장을 가진 가정이 주택 시장에 뛰어들었다고 파악한다. 

의심의 여지없이, 모기지 이자율의 상승과 대도시로의 복귀로 올해 급증세가 조금 둔화될 수 있다는 신호가 있다. 


그러나 2021년은 판매자에게는 가장 좋았던 최적의 시기였던 해이면서 구매자에게는 가장 힘든 해가 되었다. 

에퀴티 축적이 빠르게 증가하면서 주택 구입을 통한 부의 축적은 재정적 여유가 있는 사람들을 계속 시장으로 유인하는 요인이 될 것으로 보인다. 


이는 지난 주택 붐이었던 2008년 이후 가장 높은 수익 수준이었고 그 붐은 부실 모기지와 자기 자본이 거의 또는 전혀 없는 주택 소유자에 기반을 두었다. 

그런데 지금은 자기 자본이 많아지면서 주택 가격이 급등하면서도 별다른 위험을 보이지 않고 있다. 


이는 앞으로 주택 가격이 더 오르더라도 신용위기와 같은 주택 가격의 폭락이나 주택 시장의 붕괴는 일어나지 않을 것으로 보게 해준다.  


부동산을 매물로 내놓지 않은 집주인들도 주택 자산이 쌓이는 이익을 얻고 있었다. 

작년 말 주택 소유자의 약 42%가 자산이 풍부한 것으로 간주되며 모기지가 주택 가치의 절반 또는 절반 미만 수준이었다.

 

이는 주택 가격의 절반 이상이 집 주인의 소유로 집을 팔더라도 절반 이상을 현금으로 얻는 것이며 집을 팔지 않더라도 절반 가까이 현금이 축적되어 있음을 의미한다. 

이 자산 부자는 2020년 말 기준 자산이 풍부한 주택 소유자의 점유율 30%보다 훨씬 높다. 


자산이 풍부한 상위 10개 주 중 9개는 아이다호, 유타, 워싱턴, 애리조나를 포함해 서부에 집중되었다. 

반대로 주택 자산이 가장 적게 상승한 주는 일리노이, 루이지애나, 미시시피와 같이 주로 중서부와 남부의 가난한 주에 몰려 있었다.


주택 자산 (equity) 상승 현황

주택 시장 데이터 분석 업체 아텀 데이터 (ATTOM Data)의 2021년 4분기 주택 자산과 부실 주택 보고서 (US Home Equity & Underwater Report)에 따르면, 모기지가 있는 주택 부동산 중 41.9%가 4분기에 자산 (equity)이 풍부한 집으로 평가되었다. 


자산 부자 (equity rich)는 예상 시장 가격의 50% 이상이 에퀴티에 해당하는 주택을 지칭한다. 

즉 주택 가격에서 모기지 남은 잔액을 뺀 나머지 액수가 주택 가격의 50% 수준을 넘는 주택에 해당한다. 


2021년 4분기에 자산이 풍부한 모기지 주택의 비율 (거의 2개 중 1개)은 2021년 3분기 39.5%, 2020년 4분기 30.2%에서 증가했다.


또한 이 보고서는 2021년 4분기에 모기지 주택의 3.1% (32개 중 1개)가 심각한 가치 잠식 (언더워터) 상태로 간주되었고 모기지 대출 잔액을 합하면 부동산의 예상 시장 가치보다 최소 25% 이상 더 많은 것으로 나타났다. 


즉 가치 잠식 상태인 언더워터 주택은 3% 수준으로 조금 낮아진 상황이다. 

긴급 재난금 지원과 모기지 상환 유예 조치에 따른 현상으로 볼 수 있다. 

이는 전 분기에 모기지 융자가 있는 전체 주택의 3.4%, 1년 전의 18개 부동산 중 1개에 해당하는 5.4%에 비해 감소한 수치다.


전국적으로 48개 주에서 2021년 3분기부터 4분기까지 자산이 풍부한 수준이 증가한 반면 46개 주에서는 심각한 언더워터 주택 비율이 감소했다. 

해마다 DC를 포함한 48개 주에서 심각한 언더워터 주택 부분이 감소함에 따라 DC를 포함한 49개 주에서 자산이 풍부한 수준이 증가했다. 


이는 주택 시장의 재정 건전성이 크게 개선된 것으로 버블이나 위험이 가격 상승에도 불구하고 줄었음을 보여준다.


2020년에 닥친 전 세계 코로나바이러스 전염병으로부터 국가 경제가 느리게 회복되는 와중에도 주택 시장은 지난 10년 동안 최고의 해 중 하나로 마감하면서 연초와 연말 모두 자산이 증가하는 상승세를 보였다. 


새 주택 구매의 홍수는 최저 모기지 이자율과 집과 마당이 제공하는 더 넓은 공간을 위해 바이러스에 취약한 혼잡한 지역의 삶을 바꾸려는 많은 가정의 욕구에 의해 크게 촉발되었다.


주택 소유자들이 매매를 위한 부동산의 타이트한 공급을 추구함에 따라 전국 단독 주택 중간 가격이 350,000 달러를 넘었다. 

일반적인 주택 가격은 대부분의 주에서 10% 이상 급등했다. 가격 상승으로 주택 소유자가 모기지론에 부채질한 금액과 부동산 가치 사이의 격차가 확대되면서 자산이 개선되었다. 


결국 주택 가격 상승에 따른 모기지 융자 증가 비용보다 가격 상승 효과에 따른 자산 증가가 더 빨랐다고 할 수 있다.

2021년 하반기에 주택 구입 가능성 감소, 압류 증가 그리고 투자자 이익 감소의 형태로 시장 기반 약화에 대한 일부 경고 신호가 나타나기도 했다. 


인플레이션과 올해 금리 인상 가능성은 추가적인 우려를 낳고 있다. 

그러나 지난 4분기에는 자산이 풍부한 집이 늘어났고 반대로 자산 잠식 상태인 언더워터 주택이 줄면서 지난 몇 년 동안 가장 큰 개선이 있었다.


이는 주택 시장이 튼튼하면서도 견조한 구조를 형성하고 있음을 의미한다. 

집값이 계속 상승함에 따라 부채가 늘어난 것이 아니라 자산이 늘어난 효과가 컸기 때문에 주거용 부동산에 축적된 자산이 증가해 투자 효과가 커졌다. 

전국에 있는 모든 모기지 지불인의 거의 절반이 자기 자산이 풍부해진 지역에 살고 있다는 것을 알게 되었다. 


주택 시장의 호황이 얼마나 오래 지속될 수 있고 자산이 얼마나 계속해서 개선될 수 있는지에 대해 제시하는 시장 지표가 있다. 

그것은 주택 가격과 언더워터 주택의 동향이다. 시장은 계속 이 지표를 면밀히 주시하고 있다. 

그러나 현재로서는 집주인들이 집에 쌓아둔 자산이 계속 증가하기 때문에 당분간 주택 가격 하락이나 언더워터 주택의 급증은 없을 것으로 판단된다.


경제에 미치는 영향

주택에 쌓인 자산 (equity)는 언제나 뽑아 쓸 수 있는 현금이기 때문에 경제에 미치는 파급 효과는 매우 크다.


현재 경제 상황에서 집을 가진 사람은 자산이 늘어 소득이 개선되었고 인플레이션 영향을 상쇄하고도 여유가 있다. 

이는 물가 상승으로 인한 소비 위축을 걱정하지 않아도 되는 것을 말하며 주택 시장의 또 다른 수요를 이끌 수 있다. 


주택 시장 동향 분석 업체 블랙나이츠 (Black Knight's)의 모기지 동향 조사에 따르면 탭 가능한 자산 (대출 기관이 모기지 지원을 위해 일반적으로 요구하는 20% 이상의 자산)은 작년에 2조 6,000억 달러 증가한 9조 9,000억 달러로 사상 최대치를 기록했다.

 

이는 1년 만에 자산이 35% 증가한 수치로 일반적인 주택 소유자는 현재 185,000 달러의 탭 가능한 자산을 보유하고 있는 셈이다.

이것이 전체 경제에 의미하는 것은 소비자가 만약 이 모든 부를 사용하기로 결정한다면 잠재적인 소비력이 커지는 것을 말한다. 


경제 분석국 (U.S. Bureau of Economic Analysis)에 따르면 개인 저축률은 팬데믹 기간 동안 치솟았고 이제서야 팬데믹 이전 수준으로 다시 돌아오기 시작했다. 

이는 주택 시장이 자산 중심 시장으로의 전환이 이미 진행 중이며 현재 차용인들이 지난 14년 동안보다 더 많은 현금을 주택에서 꺼내고 있다. 


또한 인플레이션이 40년 만에 최고치를 기록하면서 추가된 소비력은 수요와 가격을 계속 상승시킬 수 있다.


일부 주택 소유자가 집을 판매하는 것 외에 모든 부를 활용하는 것을 억제할 수 있는 유일한 것은 모기지 이자율 상승이다. 

앞으로 더 높은 이자율을 지불해야 하기 때문에 현금 재융자를 원하지 않을 수 있다. 주택 담보 한도 대출 (HELOC)가 가능하지만 이에 대한 이자율도 상승하고 있다. 


그러므로 에퀴티를 뽑기 위한 재융자는 이자율이 더 오르기 전에 하는 것이 바람직하며 하반기에는 재융자는 바람직하지 않다. 




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