부동산, 머니

지금 집을 팔아야 할까?

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현재 주택 시장은 주택 소유자, 즉 셀러 (the seller)에게 절대적으로 유리하다.

이는 여건이 된다면 집을 팔기에 가장 적절한 시기라는 의미다.


2022년 주택 시장의 초창기지만 새로운 데이터에 따르면 주택 구매자는 여전히 부동산 경쟁에 뛰어들고 있다.

리얼터 (Realtor.com) 월간 주택 보고서에 따르면 올해 첫 달에 일반 주택이 작년 1월보다 빠르게 팔렸다.


1월의 전국 판매 속도와 비교할 때 50개 대도시에서 주택이 2021년보다 훨씬 빨리 팔렸으며, 내슈빌, 샌디에이고, 산호세, 덴버 그리고 랄리에서 36일 이내에 매물 리스트에서 사라졌다.

 

주택 시장 판매자에게 절대적 유리

올해도 주택 구매자에게 폭풍 같은 한 해가 될 것으로 예상되며 모기지 금리가 가시적으로 4% 수준에 이를 때까지 주택 구입 열기는 정상 수준을 넘어설 것으로 보인다. 

1월 주택 동향에 징후가 있다면 2022년 구입 경쟁이 이미 가열되고 있다는 점이다. 


주택이 기록적인 빠른 속도로 팔려 구매자가 평소보다 더 활발하게 움직임을 알 수 있다. 

그러나 1월에도 주택 매물이 계속 감소하고 있어 주택 가격의 상승세는 이어지고 있다. 오미크론의 불확실성과 같은 요인으로 인해 주택 소유자가 팔기를 주저하면서 가격은 당분간 더 가파르게 오를 전망이다.


 전국적으로 활성 목록의 재고는 1월에 전년 대비 -28.4% 감소해 지난달 -26.8%보다 악화되었다. 

리얼터 (Realtor.com) 통계에 따르면 50개 대도시 전체에서 2020년 1월보다 주택 매매가 적었지만 이는 재고 감소에 의한 것이다. 


신규 매물은 전국적으로 9.1% 감소해 2개월 연속 전년도 재고 수준보다 적었다. 

50개의 가장 큰 대도시 가운데 19개는 1월에 전국 비율보다 적은 신규 판매자 감소를 경험했다. 또한 4개 시장에서 연간 신규 리스트가 증가했다. 


모기지 이자율 상승이 경쟁을 부추기면서 주택 가격 상승세가 두 자릿수 속도로 계속되고 있다.

주택 수요가 공급을 더욱 추월함에 따라 평균 리스트 가격은 사상 최고 수준을 유지했고 연간 두 자리 수의 속도로 계속 상승했다. 


2022년은 판매자의 시장이 될 것으로 예상되지만 연간 주택 가격 상승률은 2021년보다 완만해질 것으로 예상된다. 


이는 부분적으로 모기지 이자율 상승이 임박했기 때문이며, 하반기에 더욱 가파른 이자율 상승으로 주택 매매도 점차 줄고 구매자가 높은 호가를 충족할 수 있는 능력을 저해하기 때문이다. 

결국 주택 소유자에게 절대 유리한 조건은 올해 상반기가 절정에 이를 것으로 볼 수 있다.


주택을 팔려면 

주택 시장의 여건을 감안할 때 상반기가 주택을 팔 수 있는 최적의 시기가 된다.

정말 집을 팔아야 할 때인지 결정하려면 손해를 입지 않아야 하며 이는 집을 팔아도 되는 조건을 충족해야 한다.


적시에 집을 팔면 재정과 생활 방식에 도움이 될 수 있고 잘못된 시기에 판매하는 것은 앞으로 몇 년 동안 금전적 문제를 일으킬 수 있다. 그러므로 집을 팔기 위해서는 조건을 충족하는지 따져볼 필요가 있다.


시장 상황에 따라 판매 여부를 결정하는 것은 아주 흔한 기본 원칙이다. 

그러나 시장 상황이 셀러에게 유리하다고 해서 모두 이득을 보는 것은 아니기 때문에 이는 그림의 일부일 뿐이다. 


그리고 시장 상황이 가장 중요한 부분은 아니라 개인 상황이 중심이 되어야 한다. 즉, 집을 팔기 가장 좋은 시기는 개인이 처해 있는 생활 환경과 시장이 일치할 때이다. 

시장 상황은 현재 최적의 조건을 갖추었기 때문에 개인의 재정 여건만 검토해 보면 쉽게 결정할 수 있다.


1. 가장 중요한 에퀴티 계산

대부분의 주택 소유자에게 재정적으로 집을 팔 준비가 된 것을 파악하는 한 가지 요소는 에퀴티 (equity)로 귀결된다. 


에퀴티는 집의 자산 가치로 쉽게 말하면 주택 가치에서 모기지 잔액 (부채)을 뺀 순수한 자산의 차액으로 집 주인에게 돌아가는 몫이다. 

2008~2009년 주택 붕괴 기간 동안 수천만 명의 주택 소유자가 마이너스 자산을 갖게 되었고, 이는 주택 가치보다 더 많은 빚을 지고 있음을 의미한다. 


분명히 마이너스 자산이 있을 때 집을 파는 것은 나쁜 거래다. 주택 가치가 모기지 잔액보다 낮을 때 숏세일이라고 한다. 

이 때는 주택 판매를 중단하는 것이 더 좋지만 여전히 최선은 아니다. 파산이나 압류를 피하려는 경우가 아니면 집을 팔지 말아야 한다. 


지난 몇 년 동안 주택 가치가 크게 상승했고 이는 대부분의 주택 소유자가 에퀴티 (equity 자산)을 축적하고 있음을 의미한다.

집은 모기지 빚을 지고 있는 액수보다 더 높은 가치가 있고 이 추세는 주택 가격이 계속 상승함에 따라 계속된다. 


주택 자산이 얼마인지 파악하는 것은 복잡하게 들릴 수 있지만 실제로는 간단하다. 

먼저 최신 모기지 명세서를 가져와 현재 모기지 잔액을 찾아 부채의 총액을 파악할 수 있다.

다음으로 집값을 알아야 한다. 집의 가치를 결정하기 위해 온라인 평가 사이트의 수치를 사용해도 되지만 항상 정확하지는 않다. 


대신 경험 많은 부동산 중개인에게 최상의 견적을 위해 무료 비교 시장 분석 (CMA)을 요청하는 것이 비교적 정확하다. 


이 두 숫자가 있으면 집의 예상 시장 가치에서 현재 모기지 잔액을 빼면 된다. 

그 차이는 집을 파고 내 손에 들어오는 돈의 실제 액수를 의미하는 것으로 이 액수를 대략 파악해야만 주택 판매를 결정할 수 있는 개인 재정 여건이 된다. 


주택 가치 (잠정 주택 가격) - 모기지 잔액 = 에퀴티 (손에 들어오는 돈)

이 수치를 계산해 에퀴티 즉 주택 자산을 계산할 수 있다.

그렇다면 집을 팔 때 얼마나 많은 자산이 있어야 할까? 

최소한 현재 모기지를 갚을 수 있는 충분한 자산과 다음 주택에 대한 계약금 20%를 지불할 수 있는 충분한 여유가 있어야 한다. 


클로징 비용, 이사 비용 또는 더 큰 계약금도 충당할 수 있을 만큼 충분한 수익을 낼 수 있다면 더욱 좋다. 

또한, 새 집에 20% 이상을 담으면 개인 모기지 보험 (PMI)을 지불할 필요가 없다. 

그러면 매년 수백 또는 수천 달러를 절약할 수 있다. 이런 것을 차치하더라도 최소 20%는 남아야 한다.


예를 들어 60만 달러에 집을 팔고 모기지 잔액이 45만 달러라면 집을 15만 달러가 손에 들어오는데 이것이 에퀴티이다. 


클로징 비용과 부동산 에이전트 비용 등을 제하고 나면 최소 12만 달러는 있어야 집을 팔 수 있는 여건이 되지만 집을 다시 구입하지 않고 임대로 살 작정이라면 10만 달러 수준도 괜찮다. 

집을 구입할 때 다운페이를 20% 수준으로 정한 것도 집을 팔 때 더 많은 에퀴티를 확보하기 위함이다. 


빚을 갚아야 할 때 집 팔아야

집을 파는 대부분의 사람들은 즉시 다시 집을 산다. 

그러나 처음으로 주택 구입 지역을 둘러보았을 때 재정적 여유가 없다면 집을 다시 사기보다는 임대를 1~2년 얻는 경우도 많다. 


특히 집 모기지 페이가 버거울 때 집을 팔아 더 작은 규모로 줄이는 것이 유리할 수 있다.

에퀴티가 충분하다면 다음은 재정 상황을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요하다. 

모기지 부채를 모두 갚았고 비상 자금에 3~6개월의 생활비가 남아 있다면 다시 주택을 구입할 수 있을 만큼 재정적으로 안전하다는 신호다. 


그렇지 않다면 집을 구입하는 것을 미뤄야 하거나 파는 것도 미뤄야 한다.

집을 팔아 벌어들인 돈으로 모든 빚을 갚아야 하는 경우도 있다.

실제로 많은 사람들이 빚을 갚기 위해 집을 팔고 있다. 극단적인 선택으로 보이지만 올바르게 수행하면 훌륭한 재정적 움직임이 될 수 있다. 


부채를 청산하기 위해 집을 팔아야 하는지 알 수 있는 방법은 다음과 같다. 

현재 모기지와 소비자 부채를 모두 갚을 수 있는 충분한 에퀴티가 나와야 한다. 

소비자 부채는 자동차 대출, 신용 카드, 의료비, 개인 대출, 학자금 대출 등이다. 


팬데믹으로 개인에 따라 재정 여건이 크게 악화되거나 모기지 상환 일시 유예 이후 한꺼번에 밀려드는 모기지 상환에 어려움을 겪는 사람도 분명 상당수가 있다.


무리하게 집을 유지하려고 하다가 부채가 늘어나고 결국 숏세일이나 차압을 당하게 되면 더 큰 재정적 손실을 입어야 한다. 

부채의 규모가 월 수입의 40 % 이상을 차지하거나 년 수입에 해당하는 큰 액수의 부채가 있다면 이자율이 더 오르기 전에 상환하는 것이 현명하다. 


앞으로 이자율을 오를 전망이고 부채에 대한 이자율도 올라 갈수록 더욱 감당할 수 없는 수준으로 늘어나게 된다. 주택은 갈수록 가치 상승폭이 줄어든다. 


그러므로 시간이 갈수록 집의 가치가 감소하는 대신 빚의 규모는 늘어나게 되므로 지금이 빚을 다 갚는 데 최선의 시기가 되며 집을 파는 것이 가장 최선의 수단이 될 수 있다.아무도 주택 시장 어떻게 움직일지 100% 정확하게 예측할 수 없다. 


그러나 주택 재고와 주택 가치의 추세를 보면 이를 기반으로 집을 팔아야 할 때라는 것을 느낄 수 있을 것이다. 


모기지 금리는 아직 4%에 도달하지 않았고 여름 성수기에 매물이 몰린다고 볼 때 적어도 봄까지는 주택 재고는 모자라고 주택 시장은 셀러에게 유리하게 작동할 것으로 볼 수 있다. 




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