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이사 몰린 지역 물가도 올랐다

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인플레이션은 거의 모든 나라에서 뜨거워지고 있으나 이민자를 위한 미국 최고의 주택 시장에서 소비자 가격이 훨씬 더 빠른 속도로 치솟고 있다.


레드핀 (redfin)의 최신 보고서는 주택 가격 데이터가 제공되는 대도시 지역에서 인플레이션과 이주 사이의 관계를 분석했다. 이를 위해 도시 거주자의 순유입 지역과 소비자 물가 지수를 비교했다. 


전국적으로 소비자 물가는 지난 12월 기준 전년 동기 대비 약 7% 상승해 목표치인 2% 수준을 훨씬 웃돌았다. 다른 지역에서 가장 많은 유입을 보이고 있는 지역의 주택 시장은 훨씬 더 높은 물가 상승을 보였다.


주택 가격 차이와 물가

인구 유입이 많은 지역에서 물가 상승이 더 가파르다.

레드핀 (Redfin)의 분석에 따르면 애틀랜타는 미국에서 가장 높은 인플레이션율을 기록했고 소비자 물가는 지난 1년 동안 거의 9% 상승했다. 피닉스가 8.4%의 인플레이션율로 그 뒤를 이었고 플로리다주 탬파가 8%로 그 뒤를 이었다. 


레드핀의 통계를 기준으로 볼 때, 피닉스는 새로운 도시로 이사하는 두 번째로 인기 있는 목적지였으며 탬파는 5위, 애틀랜타는 10위를 기록했다. 


이주는 식료품에서 가스 펌프 가격에 이르기까지 모든 비용이 상승하는 가장 큰 이유 중 하나다. 이는 새로 이주가 늘어나면서 새로운 소매점이 생겨야 하고 새로운 상가 형성에 따른 임대료가 오름에 따라 소비자 가격에 반영되기 때문이다.


많은 경우 사람들은 특히 낮은 주택 비용으로 인해 새로운 도시로 이주하고 있다. 

로스앤젤레스, 샌프란시스코, 뉴욕과 같은 대도시를 떠나 중소 도시로 이주하면 임대료나 모기지 지불에 드는 돈을 엄청나게 절약할 수 있다. 그 과정에서 더 큰 집을 얻을 수 있는 장점이 있다.


일반적으로 주택 가격이 비싼 도시는 인플레이션율이 훨씬 낮다. 예를 들어, 샌프란시스코의 소비자 물가는 지난 1년 동안 4%만 상승했다. 뉴욕과 로스앤젤레스도 전국 평균보다 훨씬 낮은 소비자 물가 상승을 보이고 있다. 새로운 거주자들은 높은 인플레이션에도 불구하고 이전 거주 지역에 비해 생활비가 여전히 낮기 때문에 혜택을 보고 있다.


사람들이 몰려든 도시의 주택을 소유한 주민들도 득을 보고 있다. 해당 도시의 주택 가격이 오르고 개발이 되면서 주택 소유자들의 주택 자산 (equity)의 상승으로 혜택을 본 경우가 많다. 피닉스는 한동안 전국에서 가장 빠른 주택 가격 상승률을 보였다. 주택 건설 사업주는 이익 증가 측면에서 충분한 보상을 받았다.


뉴욕에서 애틀랜타로 이사하는 사람은 아마도 새로운 정착지에서 더 저렴한 주택 비용을 확실히 누릴 수 있다. 이는 그들이 다른 일에 더 많은 돈을 쓸 수 있다는 것을 의미하며, 이는 다시 지역 기업이 더 높은 가격을 청구할 수 있음을 의미한다. 물가가 오르는 이치이기도 하다.


그러나 이런 도시의 모든 사람이 혜택을 누리는 것은 아니다. 

일을 위해 더 먼 거리를 통근하는 사람들과 집을 소유하지 않은 세입자들은 거주비 상승과 식료품과 가스와 같은 품목의 가격 상승으로 인해 더 높은 비용을 지불하고 있다.


사람들이 전국의 고비용 대도시에서 저비용 중소도시로 이동하는 추세가 오래 지속되면 될수록 둘 사이의 격차는 줄어들 것이 확실하다. 전통적으로 비싼 도시에서 더 저렴한 지역으로 이동하는 사람들의 흐름은 느려진다. 


아주 간단히 말하면, 가격이 너무 빨리 상승해 해당 지역이 더 이상 저렴하지 않기 때문이며 이사할 이유도 줄어들게 된다.


과거 레거시 도시의 물가상승률 높아

가장 인기 있는 이주 목적지는 인플레이션율이 높은 경향이 있다.

가장 인기 있는 이주 목적지의 주택 가격이 특히 빠르게 상승하고 있는 데, 이는 인플레이션의 원인 중 하나라고 볼 수 있다. 


예를 들어, 12월 애틀랜타 주택 가격은 전년 대비 22.8% 상승했으며 샌프란시스코는 10.3% 상승했다. 주택 가격이 더 많이 오른 지역이 인구가 늘었다고는 볼 수 없지만 대체로 사람들이 선호하는 지역으로 간주할 수 있다.


한 때 미국에서 손꼽히던 도시였으나 핵심 산업이 변하면서 정체 내지 쇠퇴하던 도시들이 새로운 유입 인구의 증가로 빠르게 재개발되는 모습을 보이고 있다.


세인트 루이스, 달라스, 시애틀, 미니애폴리스 등이 대표적인 도시들이다. 1970 ~80년대 혹은 그 이전에 황금시대를 누렸던 도시들이 산업이 후퇴하면서 정체되었다가 팬데믹을 계기로 사람들이 관심을 갖기 시작했다. 


상대적으로 거의 모든 인프라가 오래전에 갖춰져 있고 왠만한 유흥이나 엔터테인먼트 시설도 있어 도시의 기분을 충분히 낼 수 있는 도시로 간주되었다. 오랫동안 정체되어 주택 가격이 상당히 저렴한 것이 가장 큰 장점이었다.   


소위 레거시 도시들은 재개발에 어려움을 겪어왔다.

예외적으로 버지니아의 알링턴은 아마존의 본부가 들어서면서 대대적인 개발로 인해 도시 자체가 살아날 수 있었다. 다른 상당수의 중견 도시들은 팬데믹 이전에는 재개발이 간헐적으로 추진되었을 뿐 도시 자체가 되살아나는 데 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상되었다. 


그러나 팬데믹으로 한적하면서도 농촌과는 달리 도시의 거의 모든 것을 갖춘 지역이 인기를 끌었고 이런 지역에 대한 수요가 급격히 증가했다. 

특히, 이들 도시는 오랫동안 개발이 멈춰 있었기 때문에 오래된 낡은 집이 많아 가격이 상당히 저렴한 상황이었다.


 거의 2년 가까운 시간이 흐르면서 이 오랜 정체에 빠진 도시들은 빠르게 기존 시설을 개선하고 낡은 집들이 빠르게 수리되면서 새로운 유입자들을 맞이했다.


주택 가격은 매달 오름세를 이어갔고 매물로 나오는 즉시 팔려 나갔으며 자신들의 방식으로 집을 수리하는 것이 유행처럼 번져갔다. 사람들이 늘어나고 수요가 늘어나자 공급을 맞출 수가 없었고 이는 자연스럽게 더 높은 물가 상승으로 나타났다. 


그럼에도 뉴욕이나 샌프란시스코에서 거주할 때 생활비의 절반에 불과해 사람들은 오히려 만족했고 팬데믹이 수그러들 것으로 판단되자 원래 살던 도시에 집을 마련하기 시작해 두 채의 집을 갖는 사람이 늘어났다. 하나는 대도시에 그리고 다른 한 채는 한적한 중소도시에 가지고 있으면서 임대를 주거나 번갈아 가면서 거주한다.   

     

물가 상승은 이처럼 거주 생활과 패턴에 변화가 생겼기 때문으로 볼 수 있다.

주말에만 대도시의 집으로 오거나 반대로 주말에 중소도시의 한적한 주택으로 가는 경우가 많다. 

이는 두 집 살림을 하는 것이므로 자연스럽게 거주 생활비가 더 들 수밖에 없으며 이는 수요가 늘어나는 현상으로 나타난다. 늘어난 수요를 제 때 충족시키지 못하면 물가는 오를 수밖에 없다.


지역별 물가 변동

12월 전국 소비자 물가는 1년 전보다 7% 상승해 거의 40년 만에 최고 수준에 도달했다. 

12월 지역별 인플레이션의 변화를 예로 들면, 피닉스의 휘발유 가격은 전년 대비 67%, 자동차와 트럭 가격은 34% 상승했다. 


사람들이 피닉스로 가장 많이 이주한 로스앤젤레스의 휘발유 가격은 46.5%, 자동차와 트럭 가격은 13.7% 인상되었다. 저렴한 도시로 이주하는 사람이 늘어나면서 교통 수요가 늘어 휘발유 가격이 가장 눈에 띄게 상승했고 그 뒤를 이어 식료품과 공과금이 올랐다.


대도시들은 이미 편의 시설이나 주유소 그리고 식료품점이 충분히 갖춰져 있기 때문에 수요 증가에 따른 가격 상승은 상대적으로 충격이 덜하다. 


뉴욕에서 애틀랜타로 이사하는 사람의 경우도 새로운 정착지에서 느끼는 물가는 뉴욕에 비하면 충분히 저렴하다고 여긴다. 

다만 취미나 여가 생활을 위해 구입하는 도구나 장비가 늘어나면서 쉽게 구할 수 없는 취약점이 있기에 이런 물품의 가격 상승이 눈에 띄게 늘었다.  


임금 역시 중요한 물가 변동을 가늠하는 지표다. 

애틀랜타의 임금은 2021년 9월 기준으로 전년 대비 3% 증가했고 전국적으로는 4.6% 증가했다. 


애틀랜타의 물가상승률은 거의 9%에 달하고 있어 지역 주민들의 가처분 소득은 작년보다 줄었다. 

동시에 애틀랜타의 실업률은 11월 현재 2.2%에 불과해 전국 평균인 3.9%에 비해 상대적으로 강한 경제력을 보여주고 있다. 임금 소득자의 경우 소득이 줄었으나 주택을 소유한 경우 자산 가치가 상승해 상대적으로 부는 더 높아졌다. 


더 많은 사람이 저렴한 도시로 이동함에 따라 급격한 가격 상승은 이전의 재정적 이점을 감소시킬 전망이다.


이는 앞으로 저렴한 도시의 주택 수요가 점차 줄어들 것이란 의미다. 피닉스나 탬파와 같은 도시에 사는 재정적 이점은 점점 더 많은 사람들이 이주함에 따라 사라질 것이며, 이는 결국 이주를 늦추게 된다. 


물가 상승폭 역시 점차 줄어들고 다른 도시와 균형을 맞추게 된다. 당연히 이들 도시의 주택 가격도 점차 상승폭이 줄어들 것임을 보여준다.

대유행이 시작된 이후로 이주와 인플레이션은 더 밀접한 상관관계를 갖게 되었다.


현재 과거 레거시 도시로 이사하는 사람들은 주택 가격이 더 비싼 도시에서 오는 경향이 있고, 현재의 상대적으로 저렴한 주택 가격과 기타 상품과 서비스 가격 수준에 끌리고 있다. 


로스앤젤레스의 평균 임대료는 3,400 달러인 반면 피닉스의 임대료는 2,100 달러 수준이다. 뉴욕의 주택 가격은 애틀랜타의 두 배에 달한다. 


현재 높은 인플레이션의 거의 절반에 가까운 43%가 이주에 기인한 것이다. 그렇다면 중소도시로의 이주가 점차 줄어들고 안정될수록 물가도 더 안정된다는 것을 보여준다.



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