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주택 시장 냉각에도 폭락 없어

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최근 주택 매매 데이터에 따르면 모기지 이자율이 오르면서 주택 시장이 빠르게 냉각되고 있다. 그러나 주택 시장에 대한 우려에도 불구하고 주택에 대해 낙관적인 태도를 유지하는 몇 가지 이유가 있다.


뱅크레이트 (bankrate)에 따르면 30년 모기지 평균 이자율이 1월 3.6%에서 2월 약 4.1%로 상승하면서 시장의 대부분을 차지하는 기존 주택 판매가 한 달 전보다 2월에 예기치 않게 7% 감소했다. 경제학자들은 연준이 긴축 통화 정책을 시작함에 따라 이제 모기지 이자율 오름세는 시작에 불과하다고 경고한다. 


주택 모기지 시장 분석 기관에서는 주택 수요가 모기지 금리보다 2~3개월 뒤처진다고 보고 있다. 그러니까 모기지 이자율이 4%에 근접하면서 두 달 후 5월부터는 본격적인 주택 매매가 감소할 수 있다.


모기지 신청이 이미 정점에서 10% 이상 감소했고 2분기에는 훨씬 더 떨어질 가능성이 있다. 주택 시장이 서서히 거래가 뜸해질 것으로 보이며 지속적인 약화가 예상되지만 가격은 쉽게 하락하지 않을 것으로 보인다. 


이자율이 상승함에 따라 주택 가격이 낮아질 것이라는 점은 의심의 여지가 없지만 인구 통계와 재택 근무 추세를 제외하고 과거 긴축 주기에 비해 주택이 더 잘 버틸 수 있는 몇 가지 이유가 있다.


올해 상반기 경제 동향은 금리 변화에 따른 추이가 결정지을 것으로 보이며 이를 잘 극복하면 하반기에는 더 안정적인 모습을 보일 전망이다.


이자율 인상과 무관한 투기 광풍

소비자들은 인플레이션을 좋아하지 않으며 정치인들은 연준의 긴축 기조에 더욱 압력을 가할 가능성이 있다. 


그런데 연준의 긴축정책이 경제를 둔화시키게 되면 정치적 바람이 빠르게 바뀔 수 있다. 그러므로 연준은 인플레를 잡으려 하면서도 경제 둔화를 방지하려는 수준으로 이자율을 올릴 것으로 보인다. 즉, 예상보다 실제로 이자율 인상은 적을 가능성이 높다.


그렇다고 주택의 경우 급격한 경기 침체가 모기지 이자율을 낮추기 위한 좋은 방안이라는 의미는 아니다. 연준이 소비자 물가 인플레이션 (현재 7.9%에 달함)을 목표 2%에 근접하게 만드는 대가로 성장을 유지하기로 선택할 수 있다는 의미다.


많은 사람들이 주택 가격 상승에 내기를 하고 있다. 주택 시장은 이미 실거주자보다는 투기자들이 거시적 위험이 증가함에도 불구하고 계속해서 주택에 투자하고 있다. 주택 시장 분석 업체에 따르면 가장 최근 분기에 투기 구매는 1년 전보다 42% 급증했고 현재 투기가 전국 주택 구매의 33%를 차지한다고 밝혔다.


이는 지난 10년간 평균 점유율보다 약 5% 포인트 높은 수치다. 그만큼 현재 주택 시장은 투기 시장으로 변하고 있다.


일부 전통적인 주택 구매자는 연준이 이번 달 이자율을 인상하기 전에 확실히 주택 구매를 서둘렀지만 투기자들은 흔히 현금으로 주택을 구매하며 모기지 이자율의 직접적인 영향을 받지 않는다.


 대규모 투기자들은 오랫동안 주택 투자의 대다수를 구성해 온 소액 투자자로부터 빠르게 지분을 가져가고 있다. 현재 약 600억 달러의 기관 투기 자금이 주택 시장 진입을 목표로 하고 있다. 지난해부터 투기자들의 활동이 증가했으나 지금은 이들의 활동이 미친 상태다. 투기 광풍은 높은 가격 상승 기대치를 반영한다. 


이를테면 투기꾼들은 부동산을 사서 울타리를 치는 데 임금과 전체 물가가 오르면 임대료를 올릴 수 있는 곳에 현금을 밀어 넣는다. 공급망 문제가 경제학자와 정책 입안자들이 바라던 방식으로 개선되지 않기 때문에 물가가 더욱 오르고 있다. 


주택건설업자의 경우, 중국이 Covid-19 사례 증가에 대응해 다시 폐쇄되고 우크라이나 전쟁에서 상당한 양의 주택 자재와 원자재가 시장에서 사라짐에 따라 주택 공급 문제가 악화되고 있다고 말한다.


이 모든 것이 작년에 가격을 약 20% 인상하는 데 원인이 된 주택 부족을 계속 악화시키고 있다. 제한된 공급이 주택 가치 상승에 어떻게 기인하는지에 대한 관점에서 볼 때, 모기지 이자율이 마지막으로 4.5%에 도달했을 때 약 100만 채의 주택이 추가로 판매 가능했다. 


경제학자들은 특히 모기지 금리 인상과 함께 가격 상승이 단기 주택 활동에 역풍이라고 말한다. 그러나 주택이 소비자물가지수의 약 40%를 구성하고 임대료가 주택 가격을 약 12~18개월 정도 따라가기 때문에 투기자들은 주택 가격이 계속해서 인플레이션을 부추길 것으로 기대하고 있다. 

인플레이션은 다시 주택 가격을 오르게 하고 결과적으로 국내총생산 (GDP)의 거의 5분의 1에 달하는 수준이 확장될 수 있다.

주식 투자자가 주택 투자에 참여하는 방법은 부동산투자신탁 (REITs)을 통한 것이다. 모건 스탠리 자산 관리 부문은 최근 주거에 중점을 둔 자산군에 더 많은 투자 할당을 제안했다. 

대표적인 아이셰어 (iShares) 부동산 관련 상장 거래 펀드 (ETF)인 iShares REZ는 다른 투자 중에서도 아파트와 단독 주택에 대한 투자를 제공하는 펀드다.

투기자들이 늘어나 주택 시장에 대해 긍정적인 이유가 있음에도 불구하고 모기지 이자율에 더 민감한 구매자가 여전히 주택 시장의 대다수를 차지한다는 사실을 무시할 수 없다. 그리고 투기자들이 주택 가격을 빠르게 끌어올린 만큼 만약 경제 침체에 빠지면 주택 침체가 가속화할 수 있다. 

그러나 주택 투기자의 수와 열성, 기록적으로 낮은 재고를 감안할 때, 투기자들이 신속하게 가격을 하한선으로 낮추고 폭락을 억제할 것이다. 시장이 너무 뜨거웠기 때문에 오히려 주택 가격이 낮아져 기회가 오기를 간절히 바라는 사람들이 있다. 

주택 대부분을 구매하는 많은 구매자가 직면한 경제성 문제를 투기자가 악화시키고 있다. 이는 구매 의사가 없거나 구매할 수 없는 사람들에게 더 높은 임대료로 해석되므로 주택 실소유자와 투기자는 주택 시장에서 양날의 칼이다. 
그러나 현재로서는 투기자들이 주택 시장, 관련 주식과 전체 경제를 금리 인상이 피할 수 없는 고통으로부터 보호하는 데 방패 역할을 할 수 있다.

워싱턴 DC를 언급하며 폭락 없다 단언
크리스토퍼 J. 월러 연준 이사는 워싱턴 DC에서 집을 사려고 하는데 시장이 매우 뜨겁다며 미쳤다고 표현했다. 그럼에도 주택 폭락은 없다고 단언했다. 

월러의 개인적인 경험은 COVID-19 경기 침체 이후 주택 시장의 독특한 특징인 매매와 임대 시장 모두에서 경제성 위기가 증가하는 이유에 초점을 맞춘 연설에서 나왔다.

주택 비용은 인플레이션을 측정하는 핵심 요소이기도 하다. 연준은 폭주하는 소비자 물가를 억제하기 위해 더 높은 이자율을 원한다. 

그래서, 부동산 시장에서 일어나고 있는 일과 앞으로 일어날 일에 대해 연준 관계자는 관심을 갖는다고 언급했다. 임대료나 주택 소유자의 월 평균 지불액으로 측정한 주택 비용은 전염병 기간 동안 상당히 증가했다고 말했다. 주택 비용이 계속 증가함에 따라 주택은 가계 예산에서 그 어느 때보다 큰 비중을 차지할 것으로 보았다.

소비자물가지수 (Consumer Price Index)에 따르면 2020년 1월 이후 임대료가 6.5% 상승했지만 해당 지수가 현재 임대 계약에 따른 임대료를 측정하고 시장 상황을 반영하는 데 시차가 있기 때문에 과소평가될 수 있다고 지적했다. 

그 영향은 주택에 더 많은 예산을 지출하는 저소득 가구에 더 큰 타격을 준다. 그는 질로우의 주택가치지수 (Zillow Home Value Index)를 인용해 매매 시장에서 집값이 팬데믹 시작 이후 35% 올랐다고 했다. 이 증가율은 이전 5년보다 훨씬 빠르고 2000년대 중반 주택 붐 때보다 훨씬 빠른 것이다.

월러는 팬데믹 이후 이자율을 낮추기 위한 연준의 노력으로 2020년 1월부터 2021년 1월까지 30년 모기지 이자율이 1포인트 낮아져 이 기간 동안 집값 상승 비용을 줄이는 데 도움이 됐다고 말했다.

그러나 이번 주 30년 고정 모기지 금리가 4.5%에 가까워졌기 때문에 지금은 그렇지 않다면서 이는 부분적으로 긴축으로 통화 정책을 바꾸려는 연준의 의도로 인해 급격한 금리 인상을 막을 수 있다고 보았다. 

따라서 최근 모기지 금리의 반등과 지속적인 가격 상승으로 많은 사람들이 주택 구입을 덜 저렴하게 만들었다고 평가했다. 주택 가격을 결정하는 다른 측면은 수요다.

월러는 지난 2년 동안 집값이 크게 오르면서 세입자가 첫 주택 구매자가 되기가 더 어려워졌을 것이라고 하면서 작년에 집을 구입한 20~45세 세입자의 비율이 대공황 이후 가장 높다고 언급했다. 

또한 2020년에 흑인 가족이 주택 구입 대출의 7.3%를 차지해 2007년 이후 가장 높은 수준이라고 말했다. 봉쇄, 원격 근무, 학교 등으로 인해 사람들이 더 넓은 공간이 있는 집을 찾았고, 이로 인해 더 크고 더 나은 집에 대한 수요가 증가했을 수 있다고 언급했다. 

2020년 1월 이후 단독 주택 구매가 콘도미니엄보다 더 많이 증가했으며 두 번째 주택 구매도 증가했다고 질로우의 수치를 인용했다.

월러는 팬데믹 초기에 일부 밀레니얼 세대가 집으로 돌아왔지만 가정의 가장인 18~30세 성인의 수는 이제 2017~2019년 평균에 근접했다고 했다. 

업무 배치와 관련해 새롭게 발견된 근무 유연성도 주택 수요 결정에 영향을 미치는 새로운 변수다. 낮은 코로나 발병률로 인해 일부 직원은 사무실로 복귀할 수 있지만 일부는 파트타임으로만 복귀할 수 있고 어떤 기업은 전혀 복귀하지 않을 수 있다고 보았다.

또한 공급 측면은 주택 시장을 더욱 타이트하게 만들고 더 비싼 주거지를 향해 밀어붙이고 있다고 설명했다.

처음에는 전염병 관련 인력 부족으로 인한 공급망 문제가 인플레이션과 함께 증가해 자재 비용이 증가함에도 불구하고 공급업체는 수요를 따라잡을 수 없었다고 상황을 분석했다. 

그러면서 최소한 집값과 임대료를 상승시키는 전염병 관련 요인 중 일부가 내년 정도에 완화되기 시작할 수 있을 것으로 기대한다고 했다. 
목재와 기타 자재 가격은 하락할 수 있지만 노동 공급은 신규 건설 속도를 계속 억제할 것으로 보았다. 

이는 올해 금리 인상에 따른 불안정이 지속되다가 내년에 안정세에 접어들 것으로 보는 낙관적인 견해를 담고 있다. 결국 주택 시장의 광풍은 있으나 시더라도 폭락은 없다는 진단이다.


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