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모기지 이자율 5%대 진입

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모기지 이자율이 예상보다 빠르게 상승하면서 주택 시장이 봄 시즌을 앞두고 차가워지고 있다.


모기지 이자율이 지금처럼 빠르게 치솟은 지 거의 30년이 되었고 당분간 느려질 것이란 조짐도 없다. 프레디 맥이 발표한 최신 자료에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 평균 0.8포인트에 4.72%로 5주 연속 상승했다. 포인트는 대출 금액의 1%에 해당하는 대출 기관에 지불하는 수수료를 말하며 이자율에 가산된다. 


모기지 이자율은 일주일 전에는 4.67%, 1년 전에는 3.13%였다. 지난 3개월 동안 1.5% 포인트 증가한 것은 1994년 5월 이후 3개월 동안 보인 상승 추세 이후 가장 빠른 것이다.

모기지 이자율 데이터에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 5.06%, 15년 고정 이자율은 4.29%가 최근 보인 최고치다.


모기지 이자율의 상승으로 주택 구입을 원하는 사람들의 월납입금이 1년 전보다 최소 20% 이상 인상됐고 자연적으로 주택 구매 활동이 둔화되고 있다. 전반적으로 모기지 이자율의 급등이 주택 구매 수요를 잠식하기 시작했다. 그런데 이자율 인상이 모든 주택 구매자에게 동일하게 영향을 미치는 것은 아니다. 


연방 주택청 (Federal Housing Administration)이 지원하는 30년 모기지의 최근 평균 이자율은 4.9%였다. FHA 모기지 신청의 감소는 다른 모기지 융자 감소보다 더 컸다. 


FHA 대출은 패니 매 (Fannie Mae) 와 프레디 맥 (Freddie Mac)이 제공하는 대출보다 계약금과 신용 점수 측면에서 적격 요건이 낮기 때문에 첫 주택 구매자에게 더 인기가 있다. 모기지 신청 보고서에 따르면 최초 구매자가 대출 규모의 증가와 함께 공급과 경제성 문제로 인해 불균형적 영향을 받고 있다고 파악했다.


결론은 모기지 이자율이 5%를 넘어설 것이라는 점이다. 

인플레이션과 우크라이나 전쟁과 같은 요인에 극적인 변화가 없다면 모기지 금리는 4월까지 계속 오를 것으로 보아야 한다. 


이는 곧 5%에 도달하는 것을 의미한다고 일부 전문가들은 말한다. 최근 상승 추세를 이어간다면 다음 달 안에 5%에 도달할 것으로 전망하는 이들이 많다. 


이자율의 최근 상승 속도를 늦추더라도 전망에 큰 변화가 없고 늦어도 올해 상반기까지 5%에 도달할 것으로 보는 것이 현실적이다. 이런 모기지 이자율이 많은 가정에서 이번 봄에 집을 살 수 있는 문을 닫고 만들고 있다.


연준의 강경한 물가 대응이 이자율 급등 시켜

모기지 시장이 5월 초에 연준이 단기 금리를 평소의 0.25%가 아닌 0.5% 인상할 가능성에 대비하면서 4월 하반기에 또 한 번 급등할 수 있다. 


연준은 5월 3, 4일에 모여 인플레이션과 싸우기 위한 0.5% 포인트 금리 인상 가능성에 대해 논의할 것으로 예상된다. 프레디 맥 (Freddie Mac)은 전국 80개 대출 기관의 이자율을 집계해 주간 평균 이자율을 산출한다. 신용 점수가 높고 계약금이 많은 고품질 차용인을 위한 이자율을 주로 사용한다. 


이런 기준 때문에 모든 차용인이 이 이자율을 받을 수 있다는 것은 아니다. 15년 고정 모기지 이자율 평균은 3.91%로 평균 0.8포인트 올랐다. 일주일 전에는 3.83%, 1년 전에는 2.42%였다. 5년 변동 모기지 이자율 평균은 3.56%로 평균 0.3포인트 상승했다. 일주일 전에는 3.5%, 1년 전에는 2.92%였다.

연방준비제도 (Fed)의 부의장으로 선임된 브레이너드가 인플레이션을 통제하기 위해 금리를 빠르게 인상할 계획이라고 밝혔을 때 모기지 이자율의 상승 움직임이 더 빨라졌다. 

그녀는 모기지 이자율이 단 몇 개월 만에 완전히 퍼센트 포인트 수준으로 상승했고 연준이 올해에도 계속 이자율을 인상할 계획임을 분명히 밝혔다. 연준은 3월 회의록을 공개했는데, 이는 관리들이 중앙은행의 대차대조표를 축소하는 방법을 논의했음을 보여준다.

연준은 약 9조 달러의 채권을 보유하고 있으며 이 중 2조 7,000억 달러는 모기지 담보부 증권 (MBS)이다. 일부 연준 관리들은 불확실성에도 불구하고 더 큰 3월 금리 인상을 원했다. 

회의록에 따르면 연준은 아마도 5월부터 3개월 동안 최대 600억 달러의 국채와 350억 달러의 모기지 담보부 증권을 처분할 것이라는 데 합의했다. 이 속도는 연준이 2017년부터 2019년까지 보유 자산을 처분하도록 허용한 마지막 시기보다 약 두 배 빠른 속도다.

연준은 포트폴리오에서 채권을 팔 생각이 없다. 그 계획은 2017년에 했던 것처럼 원금을 재투자하지 않고 채권이 그냥 만기되도록 하기로 한 것이다. 

그 이유는 모기지 이자율 상승으로 인해 재융자 횟수가 줄어들면서 모기지 담보부 증권에 대한 수요가 줄어들었고 대차대조표 균형이 잘 진행된 후 모기지 담보 증권의 보유 자산을 매각할 수 있다고 본 것이다. 

연준이 재무부만 모기지 채권을 보유하는 것을 선호할 것이라고 관리들은 전망했다.
연준 이사와 각 지역 총재들은 인플레이션을 낮추려면 꾸준한 금리 인상과 적극적인 대차대조표 축소가 필요하다는 의견을 계속해서 피력하고 있다.

이 때문에 시장에서는 연준의 금리 인상 속도나 폭이 예상보다 크고 횟수도 많아질 것으로 전망하면서 기대 금리가 빠르게 급등하고 있는 것이다. 

이것이 현재 모기지 금리가 예상보다 훨씬 높게 오르고 있는 이유다. 아인슈타인의 상대성 이론과 마찬가지로 연준이 대차대조표 보유를 빠르게 줄이려고 할 때 소비자에 대한 시장 이자율은 동등하고 반대의 반응을 보이면서 빠르게 상승하게 된다. 

봄 시즌 주택 시장에 파급 효과 커 
모기지 이자율 상승세는 봄철 주택 구입 시즌에 영향을 미치고 있다. 
주택 구매에 대한 시장 체감 지수를 조사하는 페니 매 (Fannie Mae)는 소비자들이 비관적인 반응을 보이기 시작했음을 발견했다. 지금이 집을 사기에 좋은 시기인지 나쁜 시기인지 묻는 질문에 73%가 집을 사기에 좋지 않은 시기라고 답했다. 

60% 이상이 부정적인 견해를 가지고 있다는 것은 주택 시장이 냉각될 조짐이 크다는 것을 보여준다.

주택 정보업체 리얼터 닷컴 (Realtor.com)의 경제 분석 책임자는 지난 분기 모기지 이자율의 급격한 상승은 시장 추세의 결정적인 전환점을 나타내는 것으로 해석한다. 

일자리 증가와 임금 상승이 주택 수요를 주도하면서 강력한 시장 기반을 바탕으로 2022년에 진입했다. 재고 부족으로 인해 봄 시즌이 시작되기도 전에 가격이 사상 최고치를 기록했다. 그런데 현재 이자율 수준에서 중간 가격 주택 구매자는 2021년 4월보다 40% 증가한 거의 500달러가 더 많은 월 모기지 지불액을 보이고 있다. 

그런데 주택 융자를 더 비싸게 만드는 것은 모기지 이자율 인상만이 아니다.
4월 1일부로 연방주택금융청 (Federal Housing Finance Agency)은 일부 페니 매 (Fannie Mae) 와 프레딤 맥 (Freddie Mac)의 주택 융자에 대한 수수료를 인상했다. 

연방주택금융청 (FHFA)가 높은 융자액으로 간주하는 모기지 또는 두 번째 주택에 대한 모기지가 이제 더 비싸진 것을 의미한다.

높은 액수의 대출은 국가 기준선 한도인 647,200 달러를 초과하는 모기지 융자다. 고액 대출에 대한 수수료는 가치 대비 대출 비율 (LTV)에 따라 0.25 ~ 0.75% 증가했다. 두 번째 주택 대출에 대한 수수료도 가치 대비 대출 비율 (LTV)에 따라 1.125%에서 3.875% 사이로 증가했다.

주간 모기지 금리 추세 지수를 발표하는 뱅크레이트 (Bankrate.com)은 전문가의 4분의 3 이상이 주간 금리가 계속 오를 것으로 예상한다고 밝혔다.

모기지 금리는 이번 주에도 전례 없는 상승세를 이어갈 것이라고 보았다. 그들은 이번 봄의 주택 구매 시즌이 약화될 것으로 전망하지만 완전히 얼어붙지는 않을 것으로 본다. 

한편, 모기지 신청은 지난주 계속해서 감소했다. 모기지은행협회 (Mortgage Bankers Association) 데이터에 따르면 총 대출 신청 건수를 나타내는 시장 종합 지수는 전주보다 6.3% 감소했다.

재융자 지수는 10% 감소했으며 1년 전보다 62% 줄었다. 재융자 신청 건수는 2019년 봄 이후 최저 수준으로 떨어졌다. 구매 지수는 3% 하락했다. 모기지 활동의 재융자 비율은 신청의 38.8%를 차지했다.

모기지은행협회는 1년 전보다 1.5% 포인트 높아진 모기지 금리의 급등은 계속해서 재융자 활동을 위축시키고 주택 구매자의 경제성을 압박할 것이라고 보았다. 

재융자 신청은 3년 만에 최저 수준으로 감소했고 전체 활동 점유율은 2021년 4월 50%에서 지난 주 39%로 떨어졌다. 

전국의 모기지 대출 기관이 뜨거운 고용 시장의 지속적인 주택 구매자 수요와 강력한 임금 인상을 보고하고 있지만, 극도로 낮은 재고와 집값 상승이 주택 구매 활동을 억제하고 있다. 이에 따라 지난주 주택 구매 신청은 다시 감소했고 1년 전보다 9% 감소했다. 

또한 모기지은행협회는 3월 신용 가용성이 감소했음을 보여주는 모기지 신용 가용성 지수 (MCAI)를 발표했다. 

모기지 신용 가용성 지수 (MCAI)는 지난달 0.7% 하락한 125.1을 기록했다. MCAI의 감소는 대출 기준이 강화되고 있음을 나타내고 증가는 대출 기준이 완화되고 있다는 신호를 의미한다. 신용 가용성은 2021년 중반 이후 점진적으로 높아지는 추세였지만 2020년 초보다 약 30% 타이트한 상태를 유지하고 있다.  

또한 다양한 대출 범주에 대해 혼합된 경향이 있었다. 기존 대출 신용 가용성이 2개월 연속 증가했는데 정부 신용 공급이 2014년 2월 이후 가장 타이트한 수준으로 감소했기 때문이다. 

지난 12개월 동안 팬데믹 이전 수준보다 거의 40% 낮은 수준을 유지했던 것이 주택 구매가 급증할 수 있었던 것을 보여준다. 반대로 모기지 이자율이 오르면서 융자가 더욱 까다로워지고 이는 주택 구매를 위축시키는 직접적인 요인이 되고 있다.


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