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조립 주택, 저렴한 집 대안 될 수 있을까 

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십 년에 걸친 수요 침체 이후, 그리고 더 오랫동안 주거 산업의 사랑받지 못하는 부문으로서 제조된 주택은 최근 수요 급증을 경험하고 있다.


그 어느 때보다 많은 사람들이 기존 주택을 살 수 없는 시기에 이런 변화가 일어난 것은 우연이 아니다. 건설 비용이 저렴한 제조 주택은 가장 저렴한 주택 유형으로 업계와 일부 정책 입안자들에 의해 실행 가능한 저렴한 주택 공급 방안으로 간주되고 있다.


제조된 주택은 신규 또는 기존 현장 건설 주택보다 평방 피트당 35~47% 저렴하지만 매년 출하되는 제조 주택의 수는 1977년에서 1993년 사이에 연간 평균 242,000 채에서 2017년에는 92,500채로 감소했다.


1977년 이전에는 제조 주택이 국가 차원에서 규제되지 않았다. 1977년, 주택 도시 개발부 (HUD)는 1974년 제조 주택 건설 안전 표준법이 통과된 후 최초의 연방 건설 표준을 시행했다. 


이런 요구 사항은 에너지 효율성, 내구성, 화재 안전, 운송, 재료와 건설 품질을 규제한다. 1994년과 2000년 HUD 코드 업데이트를 통해 추가적인 품질 개선이 구현되었다. 1977년에서 1993년 사이에 출하된 제조 주택의 수는 연간 평균 242,000개이다. 


1994년에서 1999년 사이에 제조된 단위의 수는 연간 300,000개 이상으로 증가했는데, 이는 과잉 생산과 느슨한 융자 기준으로 인해 감당할 수 없는 차용인에게 신용이 확대되는 결과를 낳았다. 


이처럼 제조된 주택은 90년대 이후 급격히 쇠퇴했다가 최근 다시 인기가 생기는 추세다. 제조된 조립 주택은 전통적으로 시골 주택 옵션으로 여겨졌지만 많은 도시와 교외 지역 사회가 저렴한 주택 위기를 완화하는 데 도움을 줬다. 설계, 조립 그리고 품질 관리에서 규모의 경제를 통해 제조된 주택을 전통적인 내장형 단독 주택보다 훨씬 저렴한 비용으로 생산할 수 있다. 


하지만 많은 곳에서 토지 비용이 높은 주택 가격의 주요 요인이기 때문에 제조된 주택은 땅값이 비싼 대도시 지역에서는 경제성에 별로 효과가 없다는 점이다.


그럼에도 불구하고 일반적으로 비연안의 작은 도시, 대도시 그리고 농촌 지역과 같이 가격이 좀 더 저렴한 토지가 있는 시장의 경우 가격 차이가 상당히 클 수 있다.

새로운 제조된 주택은 현재 생산할 수 있는 가장 저렴한 형태의 단독 주택을 대표한다. 


제조된 주택 연구소 (Manufactured Housing Institute)에 따르면 거주자의 71%가 제조 주택을 선택하는 주요 이유로 경제성을 꼽았다. 최근 몇 년 동안 품질이 향상되면서 제조된 주택에 대한 인식도 바뀌고 있다. 


고품질 제품이 시장에 출시되고 더 다양한 장소에 위치하게 되면서 기존 주택보다 여전히 저렴한 일부 고급 제조 주택은 영구 기초, 지붕 널이 있는 경사 지붕, 현관과 차고와 같은 기능을 통해 기존 주택과 거의 구별할 수 없다. 많은 사람들에게 경제성 옵션이 더 엄격해짐에 따라 제조 주택을 찾는 일이 더 자주 일어나고 있다.


주택 도시 개발부에 따르면 가장 최근 연도인 2018년 전국적으로 인도된 제조 주택 중 37%만이 공원, 법원 또는 구획을 포함하는 제조 주택 커뮤니티에 배치되었다. 


나머지는 교각이나 슬래브 기초 중 더 일반적인 부지에 배치된다. 주택 도시 개발부에 따르면 신규 제조 주택은 여전히 저렴한 지역의 현상으로 2018년 생산량의 61%가 남부 지역으로, 16%는 각각 중서부와 서부, 7%는 북동부 지역에 분포한다. 제조된 주택은 조립식이기 때문에 이동식 주택으로 간주되고 있다.


제조된 주택의 현황

1999년에 압류가 증가함에 따라 미판매 그리고 중고 제조 주택이 시장에 넘쳐나면서 새 제조된 주택에 대한 수요가 감소했다. 


차용인에 대한 엄격한 신용 기준은 수요를 더욱 위축시켰고 생산은 2000년에서 2005년 사이에 연간 평균 170,000개로 감소했다. 2005년 이후에 출하된 유닛의 수는 계속 감소했고 2007년 이후로 그 수는 연간 100,000개 미만으로 2009년에서 2012년 사이에는 연간 50,000개라는 최저 수준에 도달했다. 


2017년에는 92,500개로 완만한 회복세를 보였다. 제조된 주택 생산이 여전히 낮은 세 가지 이유가 있다. 오늘날의 저렴한 주택 위기는 집값과 임대료가 가계 소득을 앞질렀기 때문에 발생했다.


1990년대보다 저렴하고 품질이 더 좋은 제조된 주택이 이 문제를 해결하는 데 도움이 될 수 있으나 출하된 제조 단위의 수는 세 가지 이유로 낮은 수준을 유지하고 있다.


1) 제한 구역

새로 제작된 주택의 약 34%는 커뮤니티에 있고 나머지는 사유지 (종종 제작된 주택을 소유한 사람이나 친척이 소유)에 있다. 제한 구역 조례는 두 유형 모두에 영향을 미친다.


구역 설정이 더욱 엄격해짐에 따라 특히 학교, 직업 그리고 대중 교통이 좋은 지역에서 새로운 제조된 주택 커뮤니티를 건설하는 것이 더 어려워졌다. 


또한 제한된 구역 설정으로 인해 토지 비용이 증가했다. 그 결과 2000년 이후 새로 건설된 주택 커뮤니티가 거의 없다. 더욱이, 지역에서는 미적 기준조차 언급하지 않는 전면 금지 또는 현장 건설 주택보다 더 큰 부지에 배치하도록 요구함으로써 제조 주택 배치를 제한하는 경우가 많다.


이런 구역 설정 제한은 도시와 교외 지역에서 저렴한 주택 도구로 제조 주택을 사용하는 것을 방해하고 제조 주택의 불균형적 숫자가 시골이나 통합되지 않은 지역에 있는 이유를 설명해준다. 전체 단독 주택의 22%다.


2) 자금조달이 제한적이거나 불가능

제조된 주택은 개인 자산 또는 부동산 모기지로 명명될 수 있다. 2016년에 배송된 신규 제조 주택의 17%만이 부동산으로 분류되었고 대부분은 동산으로 자금을 조달했다. 


모기지 대출보다 잔고가 낮고, 기간이 15년이나 20년으로 더 짧고, 더 높은 이자율을 갖고 있으며, 인수 요건이 더 적다. 대부분의 주에서 모기지론을 받으려면 해당 제조된 주택을 소유주가 소유한 토지에 주소지를 두고 고정해야 한다. 모기지는 토지와 제조된 주택 모두에 부담을 준다.


2001년에서 2010년 사이에 자신의 토지를 소유하고 주택을 구입한 많은 사람들이 이론적으로 모기지를 신청할 수 있음에도 불구하고 동산 대출을 받았다. 소비자 금융 보호국 (CFPB)은 이 그룹의 65%가 다음 두 가지 이유로 동산 대출을 사용했다고 추정한다.


첫째, 주택 구입과 관련해 마련해야 하는 초기 비용이 저렴하고 거래가 더 쉽다. 둘째, 주택담보대출이 확보하기 어려운 큰 액수인데 반해 제조된 주택 대출은 상대적으로 소액 대출이다. 특히 소액 모기지론에 대한 자금 조달에 대한 접근성 부족과 동산 대출에 대한 소비자의 높은 비용은 수요를 억제하는 제조된 주택의 가격을 상승시키고 있다.


3) 낮은 가치 평가

제조된 주택은 초기 비용이 더 낮지만 이 제조된 주택은 현장 건축 주택과 같은 수준의 가격 상승은 없다. 


그러나 단독 주택, 현장 건축 주택 가치에 대한 평가의 대부분은 구조가 아니라 토지에 대한 평가에 기인한다. 2000년 이후 토지 가치는 평균적으로 건축물 가격의 2.35배 상승했다. 제조된 주택에 대한 낮은 가치 평가는 재판매 가치에 영향을 미치는 오래된 제조 주택에 사용할 수 있는 금융 옵션이 부족하기 때문이기도 하다.


최근 수요의 급증은 현저한 변화

2021년 출하된 제조된 주택의 개수는 105,775대로 2020년 94,400개, 2019년 94,600개를 넘으면서 2006년 이후 처음으로 100,000개를 돌파했다. 제조된 주택에 대한 관심 증가에도 불구하고 법적 장애물은 여전히 남아 있다. 2020년 페니매 (Fannie Mae) 보고서에 따르면 일부 지방 정부는 제조 주택을 전면 금지하거나 적어도 단독 주택 주거 지역에서 제외하는 반면, 다른 구역 제한은 최소 부지 크기 요구 사항을 부과한다. 


이런 징벌적 구역 설정법은 열심히 일하는 많은 미국 가정에 과도한 피해를 준다. 일부 지역은 제조 주택에 개방되어 있다. 콜로라도 주 볼더 (Boulder) 시는 해당 커뮤니티의 집주인-세입자 관계에 대한 코드 업데이트와 지침을 포함해 제조된 주택 커뮤니티를 지원할 수 있는 방법을 제시한 보고서를 발표했다.


연방 차원에서 정부 지원 기업은 제조된 주택에 대한 모기지 대출을 지원하는 여러 프로그램을 제공하지만 여전히 부진한 상황이다. 개발자들은 또한 제조 주택의 사용을 제외하고 단독 주택 임대 개발과 유사한 제조된 단독 주택 임대 커뮤니티를 구성하고 임대료를 낮출 수 있다. 


전국적으로 제조된 주택에 대한 수요가 증가함에 따라 이 산업은 부분적으로 다른 많은 산업과 마찬가지로 공급망 붕괴와 노동력 부족으로 인해 제조가 밀려 있는 상황이다. 


현재의 경제 환경은 자재와 노동력 모두에 대한 비용 상승으로 인해 기존 주택 건설업체보다는 경쟁력을 갖게 되었다. 현장 건설업체보다 훨씬 적은 노동력을 사용하고 훨씬 적은 양의 건축 자재를 사용한다. 결과적으로 인플레이션 시대에 훨씬 더 비용 효율적이 되고 비용 곡선에서 유리한 상황이다. 


오늘날의 제조된 주택은 확실히 옛날의 ‘트레일러 하우스' 또는 '이동식 주택’이라는 고정 관념에서 벗어나려는 도전이 진행되고 있다.



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