부동산, 머니

가격은 급등 매매는 급감

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집값이 사상 최고치를 경신하면서 3월 주택 판매는 거의 2년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 

모기지 이자율이 본격적으로 5%대에 들어서면 주택 매매는 더 감소할 것으로 예상된다.


전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 2월 주택 판매 감소가 처음 생각했던 것보다 훨씬 가파르게 나타났다.


그런데 주택 판매가 팬데믹 이전 수준으로 돌아갔음에도 주택 시장은 여전히 정상 수준보다는 뜨거운 상황이라고 볼 수 있다. 그리고 3월에 판매된 주택은 일반적으로 17일 동안 시장에 머물렀고 전체 매매 가운데 현금 거래가 차지하는 비중은 8년 만에 가장 컸다. 이는 투자자가 시장에 더 많이 진입하고 있음을 보여주고 있어 장기적으로 주택 시장의 건전성이 우려되는 모습이다.


버지니아 비엔나에 있는 네이비 크레딧 유니온 (Navy Federal Credit Union)의 주택 산업 경제학자는 주택 구매자가 가장 좋은 기회를 얻으려면 현금 제안을 준비하고 모기지 이자율이 계속 상승할 것으로 예상되므로 이와 상관없는 현금 제안을 준비해야 한다고 주장한다. 


그런데 현실적으로 거주 목적으로 집을 구입하는 사람이 현금으로 주택을 구입한다는 것은 거의 불가능하다. 대부분 현금 오퍼는 투자자들의 행동 방식이며 주택 시장이 점차 투자자 중심으로 움직인다는 것을 의미한다.


3월 주택 매매의 특징

3월 기존 주택 판매는 계절 조정 기준 연율 577만 채로 2020년 6월 이후 최저 수준으로 지난 달보다 2.7% 감소했다. 


2월 주택 매매는 이전에 보고된 602만 채에서 593만 채로 급격히 하향 수정됐다. 이는 이미 2월 주택 매매가 600만 채 아래로 감소하면서 모기지 이자율의 영향을 받고 있음을 보여준다. 3월 주택 판매는 30년 고정 모기지 이자율이 4% 미만이었던 2~3개월 전에 체결된 계약의 종료를 대부분 반영하고 있다. 


주택 경제학자들은 주택 매매량이 580만 대로 감소할 것으로 예상했는데 판매는 북동부, 남부 그리고 중서부에서 떨어졌고 서부 지역에서는 변함이 없었다. 서부 지역은 휴양 목적의 세컨드 홈 매매가 많아 주거용 거래가 감소한 대신 투자용 거래가 늘었기 때문이다. 


3월 주택 매매는 2021년 동기 대비 4.5% 하락했다.

이는 팬데믹 기간 동안의 이상 주택 구매 열기도 서서히 식고 있음을 보여주는 것이며 모기지 이자율 급등이 이를 앞당기고 있다. 


모기지 금융 기관 프레디 맥 (Freddie Mac)의 데이터에 따르면 30년 고정 모기지 이자율은 4월 14일로 끝난 주 동안 평균 5.0%로 2011년 2월 이후 가장 높았고 전주의 4.72%에서 급등했다. 

모기지 이자율이 5%대에 본격적으로 진입하면 주택 매매는 더욱 감소할 것으로 보인다.


연준은 지난 3월 치솟는 인플레이션에 맞서면서 3년 만에 처음으로 기준 금리를 25 bp (베이스 포인트), 즉 0.25% 포인트 인상했다. 경제학자들은 연준이 다음 달 기준 금리를 50bp (0.5% 포인트) 인상하고 곧 자산 포트폴리오 축소를 시작할 것으로 전망하고 있다.


타이트한 시장

주택 시장은 현재 이자율에 가장 민감한 경제 부문이다. 

그러나 여전히 낮은 재고로 인해 더 높은 차입 비용과 집값에 영향을 미칠 것으로 볼 수 있다. 

단독 주택 건축과 허가가 3월에 하락했지만 둘 다 높은 수준을 유지했다. 정부 데이터는 건설 중인 단독 주택의 재고가 2006년 11월 이후 가장 높았음을 보여주었다.


그럼에도 불구하고 많은 사람들에게 주택 소유는 감당할 수 없는 일이 되고 있다. 

기존 주택 중간 가격은 3월에 375,300 달러로 1년 전보다 15%나 뛰었다. 주택 판매는 낮은 가격의 주택이 거의 사라지면서 여전히 고가 시장에 집중되어 있다.


다른 지역으로부터 이주가 증가한 남부 지역은 높은 주택 가격 상승율을 기록했다.

3월에 시장에 나온 주택 매물은 95만 채로 2월보다 11.8% 증가했지만 1년 전보다는 9.5% 감소했다. 


3월의 주택 판매 속도로 볼 때 현재 재고가 소진되는 데는 2.0개월이 소요되며 이는 1년 전의 2.1개월에서 감소한 것이다. 6~7개월의 공급은 수요와 공급 사이의 건강한 균형으로 간주된다. 매물이 250만 채 수준이 되어야 주택 시장이 정상적으로 작동한다고 할 수 있다. 


주택은 일반적으로 지난달 17일 동안 시장에 남아 있었는데, 이는 1년 전의 18일에서 감소한 것이다. 지난달 판매된 주택의 87%가 한 달도 채 안 돼 팔렸다.


첫 주택 구매자는 3월 주택 매매의 30%를 차지했는데, 이는 2월의 29%에서 증가하고 1년 전의 32%에서는 감소한 것이다. 


경제학자들과 부동산 중개인들은 견고한 주택 시장을 위해 첫 주택 구매자의 매매 점유율이 40%를 차지할 필요가 있다고 말한다.


전체 현금 판매는 3월 거래의 28%를 차지해 2014년 7월 이후 가장 많았다. 이는 2021년 2월 25%, 3월 23%에서 증가한 수치다. 투자자는 3월에 주택의 18%를 구입했는데, 이는 1년 전의 15%에서 증가한 수치다. 임대료가 계속 상승하면서 주택 임대를 통한 안정된 임대 소득을 원하는 은퇴자들과 투기자들이 늘고 있음을 알 수 있다.


특히, 기관 투자자들이 임대 주택을 대거 매입하고 있어 향 후 주택 시장의 주요 추세가 될 수 있다.


주택 가격 다소 민감할 듯

 주택 매매가 감소했음에도 불구하고 가격이 급등한 것은 앞으로 가격이 매우 불안정한 모습을 보일 수 있음을 의미한다.


모기지 이자율이 점차 오르기 때문에 주택 매매는 감소할 것으로 보이지만 투자자가 시장 참여를 확대하고 있기 때문에 상대적인 힘이 작용하게 된다. 


보통 주거 목적의 잠재 주택 구매자가 시장에서 물러나면 가격이 하락하는 효과를 가져온다. 반면 투자자들이 증가하면 이들이 경쟁적으로 주택을 매입하므로 가격은 오를 수 있다. 이처럼 상반된 주거 목적의 주택 구매자와 투자 목적의 구매자의 행동에 따라 주택 가격이 불안정하게 변동할 가능성이 높다. 


주택 매물 공급이 타이트하게 유지되면서 집값이 지속적으로 상승했다.

그러나 주택 판매자는 팬데믹 기간처럼 손쉬운 이익을 기대할 수는 없다. 수요가 계속 줄어들면서 복수 오퍼도 감소할 것으로 보인다.


올 봄 모기지 이자율이 인상되면서 주택 구입 비용이 상승하면서 주택 구매자에게 부담이 되고 있다. 30년 고정 모기지 이자율의 평균 금리는 지난주 5%까지 올라 10년 만에 최고 수준을 기록했다. 이자율이 오르고 주택 비용이 인상됨에 따라 더 많은 판매가 현금 구매자에게 넘어갔다.


특히 모기지 이자율 상승에 비추어 볼 때 현금이 왕이며 현금 구매자의 비중이 2014년 이후 최고 수준인 28%를 기록했다는 것은 주식처럼 주택 시장이 기관에 의한 투자 시장으로 이행하고 있음을 감지할 수 있다.


주택 모기지 이자율이 오르고 있다는 것은 코로나 시대의 주택 매매 급증이 끝났다는 것을 의미한다. 

2022년 기존 주택 판매는 작년 수준에서 10% 감소할 수 있으며 주택 가격 상승이 12월까지 전년 대비 약 5%로 둔화될 수 있다. 


온라인 주택 정보 업체 리얼터 (Realtor.com)의 모기지 계산기에 따르면 2021년 말 이후 모기지 이자율의 급격한 상승으로 350,000 달러 주택 구입 시 비용이 한 달에 약 300 달러가 늘어난다. 


프레디 맥의 수석 이코노미스트는 사람들이 역사적으로 높은 인플레이션과 씨름하면서 모기지 이자율 상승, 집값 상승, 타이트한 재고 등으로 인해 주택 소유 비용이 한 세대에 가장 비싼 상황이 됐다고 평가했다.


페니 매 (Fannie Mae)는 높은 모기지 이자율이 향후 2년 동안 주택 판매, 가격 상승 그리고 모기지 거래량을 둔화시킬 것이라고 전망했다. 


패니 매 수석 이코노미스트는 모기지 금리가 상대적으로 높은 수준을 유지한다면 첫 주택 구입자가 구입할 수 있는 주택 가격을 낮추게 되고 이는 첫 주택 구매자의 수요 둔화에 영향을 미칠 것으로 예상했다. 


모기지 이자율의 급격한 변화가 아직 주택 판매에 완전히 반영되지는 않았다고 볼 수 있다. 4월 주택 판매 데이터가 급격한 이자율 인상의 영향을 더 잘 반영할 것으로 보인다.


팬데믹 기간 동안 저금리, 재택근무, 대규모 주택 수요로 인해 주택 가격이 급증했다. 하지만 앞으로 더 높은 모기지 이자율로 인해 이제 이런 호재는 본질적으로 끝나가고 있다고 볼 수 있다. 결국, 주택 가격이 계속해서 더 빠른 속도로 상승하면서 주택 시장의 모멘텀은 둔화될 것으로 예상된다.


다만 이런 모맨텀은 시장에 충격을 주는 수준이 아닌 점차 완만한 적응 수준으로 다가올 수 있다. 

그 과정에서 주택 가격은 재고와 투자자 그리고 모기지 이자율의 변동에 따라 등락을 보일 가능성이 있다. 


재고가 사상 최저치에 가까워 가격이 오르고 있고 모기지 이자율 상승과 함께 주택 구입 가능성이 악화되면서 주택 시장의 모맨텀이 서서히 가시화될 것이다.




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