부동산, 머니

세컨 홈 구매 줄고 밀레니얼 임대로

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주택 가격이 급등하고 모기지 이자율이 오르면서 주택 시장의 가장 큰 피해자는 휴가용 세컨드 홈 구매자와 첫 주택 구입 예정이자 영구 임대자인 밀레니얼이다. 


팬데믹이 지속되는 동안 한적한 곳에 집을 한 채 마련하는 것이 꿈이었고 이제 모기지 이자율이 오르면서 꿈을 포기해야 할 처지에 놓였다. 또한 계속되는 주택 가격 상승으로 가진 돈의 범위를 벗어난 주택 마련의 꿈을 접고 밀레니얼은 계속 임대로 살기로 결정했다.   


지난 2년 동안 주택 구입자들이 원하는 대로 되는 경우는 거의 없었다.

팬데믹으로 인한 주택 시장에 대한 거대한 새로운 도전은 변두리에 집을 마련하는 것이었다. 


입찰 전쟁과 기록적으로 오른 주택 가격으로 인해 많은 예비 구매자는 극한 상황에 처하게 되었고 일부는 궁극적으로 새 구매를 후회하거나 집 찾기를 완전히 포기했다.


애물단지 처지에 놓인 세컨드 홈 

모기지 이자율이 낮았던 팬데믹 기간동안 시골에 집을 마련한 사람은 한동안 부동산 시장의 심각한 문제에서 벗어나 긍정적인 혜택을 입었다. 


도심의 높은 가격에 비해 가격도 상대적으로 낮았고 코로나의 위험에서 안심할 수 있었기 때문이다. 전염병이 퍼진 팬데믹 동안 대도시에 살면서 외곽 지역에 별장을 구매한 부유한 사람들은 교외와 작은 마을로 이주하려는 소득이 낮은 사람과 지역 주민들과 경쟁했다. 


여유가 있는 사람들에게 두 번째 집을 사는 것은 유코로나 시대의 일종의 유행과도 같은 오락이 되었다. 화이트칼라 직원이 원격으로 일할 수 있게 된 후 팬데믹 기간 동안 휴가용 주택에 대한 수요는 더욱 급증했다. 


당시 저금리와 전염병 시대의 저축에 힘입어 많은 사람들이 산 속, 해변 근처 또는 교외에 있는 두 번째 집을 경쟁적으로 찾아 구입했다.


 온라인 부동산 사이트 레드핀 (redfin)의 3월 보고서에 따르면 원격 근무를 더 편안하게 수용할 수 있는 위치에서 두 번째 주택을 구입한 사람의 수는 전염병 이전에 비해 87% 증가했다. 이는 전국적으로 기본 거주지에 대한 수요 증가율 42%를 능가하는 것이다. 


그러나 이제 휴가용 주택 거래를 찾는 주택 구매자는 역사상 그 어느 때보다 빠르게 치솟는 모기지 이자율의 도전에 직면해 있다. 그리고 이들은 이미 소유한 세컨드 홈을 두려워하는 것처럼 보인다. 이는 휴가용 주택의 구매가 냉각되는 것은 물론 이미 구입한 휴가용 주택도 처분하려는 움직임이 나타나고 있다. 

 휴가용 주택인 세컨드 홈 구매의 감소는 연준이 이자율을 올릴 것이란 소식이 나오기 시작한 지난 2월부터 시작됐다. 


휴가용 주택에 대한 수요 감소는 휴가용 주택 구매자조차도 모기지 이자율 인상으로 인해 가격이 부담되고 있음을 시사한다. 코로나 대유행으로 인한 휴가용 주택 판매 급증은 모기지 이자율이 역사상 가장 빠른 속도로 상승하면서 일부 두 번째 주택 구매자가 주택 시장에서 물러나면서 빠르게 끝이 나고 있다.


모기지 이자율은 대유행의 대부분 기간 동안 역사적 최저점을 기록했지만, 이후 연준은 높은 인플레이션에 맞서기 위해 이자율을 인상하기 시작했다. 


30년 만기 고정 모기지 이자율은 현재 5.14%로 1년 전 3.38%에서 20%포인트 가까이 올랐다. 여기에 연방주택금융국 (Federal Housing Finance Agency)은 4월 1일부터 휴가용 주택에 대한 대출 선지급 수수료를 1%에서 4%로 인상해 총 비용을 크게 증가시켰다.


높은 모기지 이자율과 기록적으로 오른 주택 가격이 결합되어 휴가용 주택 구매에 대한 관심이 둔화되고 있음을 시사한다. 휴가용 주택을 구입하는 것이 많은 예비 구매자에게 좋은 투자라기보다는 오히려 부담으로 보이기 시작한 것이다.


 휴가용 두 번째 주택에 대한 수요가 줄어들고 있고 첫 주택 구입을 기대하던 젊은 구매자도 주택 구입을 포기하기에 이르렀다. 특히 밀레니얼이 가장 많은 비율을 차지한다.


대부분의 구매자에게 주택 시장이 부담되는 가장 큰 이유는 지난 2년 동안 저렴한 주택의 재고가 적었기 때문이다. 


전염병 초기에 도시 거주자가 움직이기 시작한 많은 작은 도시나 농촌 지역에서는 전염병 기간 동안 새로 이주한 사람들이 많은 주민들로 하여금 높은 가격을 책정케했다. 


휴가용 주택이 많은 계절적 도시의 주택 가격은 2월에 전년 대비 20% 상승했고, 이는 비계절적 일상 도시의 가격 상승률 13%를 훨씬 능가했다.


뉴욕이나 캘리포니아에서 오는 사람들은 현지인보다 훨씬 더 높은 돈을 가지고 입찰 전쟁에서 누구보다 높은 입찰가를 제시할 수 있었다. 전통적인 별장 위치에서 가격이 급격히 상승했다.


그런데 이제 휴가용 두 번째 주택에 대한 수요가 감소하고 있다는 것은 재고가 증가하고 자가 소유 주택 시장이 보다 정상적인 상태로 돌아갈 것이라는 의미라고 볼 수 있다.


재고도 증가하지만 휴가용 주택에 대한 수요를 감소시키는 요인이 더 많은 구매자를 시장에서 몰아내고 있다. 주택이 시장에 더 오래 남아 있을 수 있고 사람들이 볼 수 있는 주택이 더 많아지겠지만, 현재 거의 5%가 넘는 비싼 이자율로 휴가용 주택을 살 수 있는 사람은 많지 않다. 


이것이 휴가용 주택이 시장에 더 오래 남아 있는 이유이자 휴가용 주택 가격이 하락할 수 있는 이유다. 이런 휴가용 주택의 수요 감소에도 불구하고 휴가용 주택 판매가 당장 팬데믹 이전 수준으로 돌아갈 것으로 기대되지는 않는다. 


실제로 최근 감소에도 불구하고 휴가용 두 번째 주택에 대한 수요는 팬데믹 이전보다 여전히 13% 높다. 휴가용 주택 구매자 4명 중 약 1명이 현금으로 지불하기 때문에 모기지 이자율이나 대출 수수료 인상의 영향을 상대적으로 덜 받기 때문이다. 


그럼에도 이자율이 계속 상승하고 전반적인 긴축 경제가 지속되면 휴가용 주택은 계속 하강세를 보일 수밖에 없다. 부담이 되는 주택 소유자는 휴가용 주택을 처분하게 된다.  


주택 구입 꿈을 접는 밀레니얼

다른 어떤 인구 그룹보다 밀레니얼 세대는 수년 동안 주택 소유를 미뤄왔고 세대 구성원 5명 중 1명은 영구적으로 임대할 계획이다. 


그러나 주택 구입을 미루는 것이 한때 생활 방식의 선택인 반면 2022년의 긴장된 주택 시장은 그것을 잔인한 현실로 바꾸어 놓았다. 치솟는 주택 비용과 점점 더 심각한 부채 부담으로 인해 세 명의 임차인 중 한 명이 주택 구입 시장에서 완전히 이탈한 것으로 나타났다. 


재정적 장애물은 모든 세입자의 거의 90%에게 주택 소유의 꿈을 접게 만들고 있다. 주택 구매를 원하는 세입자에게는 지금이 가장 좋은 시기일 수 있지만 선뜻 시장에 나서기엔 여건이 별로 낙관적이지 못하다.


많은 세입자가 집을 사고 싶어하지만 주택 시장에 진입하기에는 너무 비싸기 때문에 임대를 계속 이어간다. 영구 임대인은 대표적으로 밀레니얼이다.


사람들이 주택을 사기 전에 임대하는 평균 햇수는 70년대 2.6년에서 밀레니얼 세대가 이끄는 최근에는 6년으로 계속 길어졌다. 영구 임대인으로 불리는 밀레니얼에게 현재 주택 시장은 잠재적인 주택 구매자에게 인센티브를 제공하는 못하는 상황으로 바뀌고 있다.


지난 2년 동안 높은 주택 가격이 오히려 정상인 것처럼 변했고, 이는 팬데믹 이전보다 34%, 지난 12개월 동안에만 18.8%나 치솟았다. 


좋은 거래를 하고자 하는 세입자는 리스팅 가격 이하로 집을 구하는 것이 거의 불가능에 가까운 판매자 시장에서 이자율 상승으로 인해 추가적인 비용 증가를 감당하지 못하고 하나 둘 빠져나오고 있다.


세입자가 주택을 구매하지 않는 가장 일반적인 이유는 원하는 지역에서 주택을 구입하는 것이 예산이 허용하는 범위를 벗어나 있기 때문이다. 


그리고 두 번째 이유는 세입자가 계약금을 감당할 만큼 충분한 저축이 없기 때문이다. 거액의 계약금이나 월 모기지 지불을 위해 충분한 돈을 저축하는 것은 장래의 주택 구입자에게 골칫거리이지만 모든 세대 중 최악의 부채 위기 중 하나를 겪고 있는 밀레니얼 세대에게는 가장 큰 부담이다.


밀레니얼 세대는 이전 세대를 따라잡기 위해 고군분투하지만 역부족이다.

뿌리 깊은 인종 격차에도 불구하고 밀레니얼 세대는 2020년 주택 시장에서 전반적으로 좋은 성과를 보였다. 이들의 주택 소유 비율은 이전 세대보다 빠르게 상승했고 오늘날 밀레니얼 세대는 모든 신규 모기지론의 절반 이상을 차지하고 있다. 


주택 시장은 지난해 기록적인 수의 주택 구매를 주도한 역사적으로 낮은 이자율로 인해 도움을 받았다.


그러나 데이터는 세대 간 격차를 좁힐 가능성이 있는 밀레니얼 세대 주택 소유의 불균형적 급증을 보여주지 않는다. 밀레니얼 세대의 경력이 발전하고 주택 구매력이 향상됨에 따라 전국 주택 구매의 가장 큰 부분을 차지하게 되었다. 2017년 34%에서 2020년 38%로 증가했다. 


생애 첫 주택 구매도 지난 3년 동안 31%에서 33%로 비슷한 방식으로 증가했다. 그러나 이들은 모든 주택 구매의 절반 이상이 첫 번째 기간에 이뤄졌던 대불황 이전의 주택 소유 붐의 비율에 근접하지 못하고 있다. 


 한편, 아직 주택을 구입하지 않은 밀레니얼 세대의 대다수는 주택 소유 기회를 결정하는 주변 경제 상황이 악화되었다. 


경제가 침체되고 소득 손실이 젊은 세대에 불균형적으로 줄어들면서 집값은 여전히 높다.

이로 인해 밀레니얼 세입자들 사이에서 주택 소유 가능성에 대한 낙관론이 감소하고 있다. 


2020년 밀레니얼 세대 임차인의 18.2%가 평생 임대할 계획이고 2019년 12.3%, 2018년 10.7%에서 3년 연속 증가했다. 


이처럼 밀레니얼의 첫 주택 구입은 조금씩 감소하고 있고 최근 모기지 이자율 급등은 주택 구매를 포기하고 영구 임대를 생각하게 만들고 있다.




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