부동산, 머니

주택 벌크 매입과 도매(wholesale)

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주택 시장에 대한 기관 투자가 활발해지면서 새로운 형태의 주택 구매가 나타나고 있다.


건설 업체는 주택 건설 비용이 급등하자 싼 주택을 무더기로 구입하고 이를 임대를 목적으로 하는 임대 사업 투자자에게 벌크로 팔고 있다. 이 과정에서 건설업체는 홀세일로 주택을 매입해 주택을 수리하고 기관 투자자는 이를 벌크로 사들인다. 그러므로 주택 시장의 투자는 벌크와 홀세일이 주로 나타나고 있다.   

 

주택 건설업체들은 전통적으로 항상 투자자들을 손에 넣을 수 있어야 하고 개별 구매자에게 직접 판매하는 이중 관계가 중요하다.


그러나 현재의 시장 상황에서 건축업자는 비용 상승에 직면하고 더 많은 구매자가 결과적으로 시장에서 높은 가격이 매겨짐에 따라 임대를 위해 주택을 대량 구매하려는 고액 투자자에게 눈을 돌리고 있다. 


이제 주택 비용이 급증하는 시기에 집을 임대하기 위해 주택을 대량으로 구입하려는 투자자와 협력할 기회를 모색하는 비즈니스가 생겨나고 있는 것이다. 


투자자들이 건설업체와 더 긴밀하게 협력한다는 것은 주택 시장의 투자 수요가 커지고 있음을 의미한다.

대규모 기관 투자자들은 주택에 투자하기 위해 현금 흐름을 늘렸다. 


이들은 새 임대 주택을 짓거나 구입하기 위해 사용할 자본으로 약 890억 달러를 모았고 지금까지 이 금액의 약 4분의 1을 사용했다. 기관 투자자는 한 번의 거래로 많은 수의 주택을 살 수 있다. 


주택 건설업자에게 이는 대량 판매가 신규 주택 건설보다 더 빨리 수익을 만들 수 있다는 것을 의미한다. 건설된 주택의 대부분은 개인과 가족에게 판매되지만 건축업자들은 비용 상승이 수요 감소로 이어질 수 있다는 점에 대해 점점 더 우려하고 있다.


투자자들은 단독 주택 임대 시장의 성장에 대해 여전히 낙관적이다. 

수리된 깔끔한 집은 세입자에게 훨씬 더 매력적일 수 있다. 작년 4분기에 전문 임대 투자자가 구입한 주택 4채 중 1채 이상이 신축 주택이었다. 


건설업체는 임대 주택을 매입하는 기관 투자자와 협력하면서 주택 수리 혹은 신축이 매우 안정적인 수입을 보장할 수 있다고 믿고 있다.


 주택 도매 (wholesale) 

부동산 도매는 새로운 구매자에게 판매하기 전에 주택에 대한 계약을 체결하는 비즈니스 전략이다. 


도매업자는 중개자 역할을 하며 실제로 주택을 구매하지 않는다. 부동산 소유자를 대신해 부동산을 매각하고 이익을 유지한다. 도매업자와 판매자는 계약을 체결하고 도매업자는 궁극적으로 다른 구매자에게 판매한다. 


이 과정에서 도매업자가 되는 주택 개발 업체는 소유자의 주택을 수리해주고 기관 투자자에게 넘기면서 이익을 얻고 있다. 도매 주택은 신규 투자자가 상당한 자본을 투자하지 않고도 부동산 시장에 진입할 수 있는 효과적인 방법이 되고 있다. 


결과적으로 건설 업체는 수리 비용만 들어가기 때문에 돈이 적게 들고 기관 투자자는 싼 주택을 묶음으로 구입하기 때문에 투자 비용이 절약된다.   


도매업자는 실제로 부동산을 구매하지 않는 대신, 소유자와의 임시 계약을 통해 이익을 유지하면서 그것을 판매할 권리를 갖는다.


도매업자인 건설 업체가 계약하는 주택은 대개 부실 주택으로 융자 기관으로부터 판매 권리를 얻는다. 소유자인 융자 기관은 더 이상 집을 원하지 않으므로 전통적인 판매를 위해 집을 준비하는 데 필요한 수리 작업도 하고 싶어하지 않는다. 그래서 융자 기관은 주택 수리만 하고 손을 떼는 도매업자와 계약하는 것이다.


주택 도매가 작동하는 원리는 시장 상황과 관련있다.

부동산 도매 거래는 판매자 (융자 기관)과 도매업자 (건설업체) 간의 계약이 포함된다. 건설업체는 계약에서 특정 날짜까지 최소 금액으로 주택을 판매하는 데 합의한다.

 

이것은 그들이 약간의 돈을 투자해야 할 수도 있는데 건설 업체는 부실 주택에 대한 수리를 통해 가치를 올릴 수 있고 공사 기간을 감안한 90일 이내에 주택을 일정 액수 (예를 들면, 20만 달러)에 판매하는 데 합의한다. 건설업체는 계약서에 서명한 후 기관 투자자와 인수 조건을 합의한다. 


건설업체의 목표는 주택을 융자 기관과 합의한 금액 이상으로 판매하는 것이다. 200,000 달러의 계약이 있는 경우 해당 주택을 250,000 달러에 판매하려고 할 수 있다. 계약 가격과 판매 가격의 차이를 스프레드 (spread)라고 한다. 


기관 투자자는 임대 가격을 설정하고 이에 적합한 수준으로 주택 수리를 합의하기 때문에 건설업체가 들인 돈을 감안한 기관 투자자가 지불한 액수는 250,000 달러가 넘을 수도 있다. 


융자 기관은 집을 한 채 계약하는 것이 아니라 수십 채 계약하기 때문에 손실이 전혀 없고 건설업체는 수십 채를 수리하기 때문에 비용을 크게 낮출 수 있다.   


 주택 도매에는 장점과 단점이 존재한다.

장점으로는 선행 투자가 필요하지만 액수가 적다는 점이다. 만약 건설업체가 신규 주택을 짓는다면 비용은 막대하다. 주택 도매는 실제로 주택을 구매할 필요가 없기 때문에 수리 비용만 들어간다. 


그리고 이 수리 비용은 주택을 모두 매입할 투자 회사가 전액 부담하는 셈이다. 필요한 유일한 선행 투자는 수리를 위한 공사 기간이다.


수리 공사 기간만 필요하므로 단기간에 잠재적으로 큰 이익을 얻을 수 있다. 주택 도매 거래는 대개 융자 기관과 계약하는 것이기 때문에 완료하는 데 시일도 오래 걸리지 않는다. 건설업체는 수리 공사만 차질없이 진행하면 수익을 얻을 수 있기 때문에 크게 신경 쓸 일도 없다. 


단점으로는 한두 채만 계약하는 경우 수익 마진이 낮아진다는 점이다. 그러므로 주택 도매는 많은 주택을 계약하는 것이 유리하다. 


낮은 이윤은 건설업체의 입장에서 요구되는 더 낮은 위험과 재정적 투자를 반영한다. 건설업체는 수리를 한 후 집을 다시 팔아야 수익을 얻기 때문에 투자자 확보가 확실해야 주택 도매에 나설 수 있다. 


그리고 수리 비용이 주택에 따라 일정하지 않을 가능성이 있기 때문에 수익 예측이 차이가 생길 수 있다. 이런 문제를 해소하기 위해서도 가급적 기관 투자자를 먼저 확보하고 계약할 주택 수를 확정해야 한다. 


수리 기간을 여유 있게 설정하지 않으면 자칫 계약 기간 내에 집을 넘길 수 없게 되고 자칫 손실로 이어질 수 있다. 

부동산은 여전히 주식을 능가하는 최고의 장기 투자라고 믿고 있다.


주택 구입에 필요한 선행 투자와 지속적인 시간 그리고 돈 투자로 인해 개인 투자자에게는 주택 도매가 위협이 될 수 있다. 


요즘 건설업체에게 적합한 부동산 비즈니스로 떠오르는 이유는 현재의 주택 시장과 관련 있다. 높아지는 모기지 이자율로 점차 주택 구매자가 줄고 있고 임대 수요가 늘어나면서 임대 주택 투자 비즈니스가 성장하고 있다.


 임대 주택 투자 회사는 대량의 주택이 필요하므로 수리된 주택은 더없이 좋은 투자 대상이다. 건설업체는 확실한 일감에 때라 수익을 얻을 수 있기 때문에 손쉽게 수익을 얻을 수 있다. 최근 임대료가 급증하는 것도 이런 비즈니스를 성행하게 만드는 요건이 되고 있다.      


벌크 매입의 사례

신시내티 시에 거의 200채의 단독 주택이 시장에 나왔을 때 신시내티 항만 당국은 이를 모두 매입했다.


 치솟는 주택 가격과 임대 비용에 대한 신시내티의 반격이었다. 이는 부분적으로 2022년 1월 매각 당시 거액의 투자 자금을 회수했기 때문이다. 


이제 세입자를 소유자로 전환하기 위해 저렴한 가격에 집을 임대할 예정이다. 상승하는 주택 비용을 해결하는 것은 미국 전역에서 해결해야 할 과제다. 전국 임대료는 지난해보다 평균 17.1% 올랐다. 3월에는 전국 100대 대도시 중 93곳에서 임대료가 인상됐고 신시내티는 28.4% 증가했다.


주택 비용을 높이는 다른 요인이 있는 데 팬데믹 시대의 공급망 문제와 고가의 원자재가 여전히 문제다. 


에어비앤비와 같은 단기 임대 사업에 뛰어드는 것도 타격이고 투자 펀드는 도시와 다른 곳에서 개조할 수 있는 빈 집이 많이 있다고 지적하고 있다. 


그러나 신시내티와 같은 곳의 경우 기관 투자자들이 단독 주택을 놓고 일반 사람과 경쟁하는 경우가 더 많아 빈 집을 매입해 개조하는 것은 투자자들에게 훨씬 매력적이다.


수십만 채의 주택을 통제해 많은 돈을 벌 수 있는 기회가 있다는 것을 알고 카운티 정부 기관이 이 주택을 구입하는 데 나섰던 것이다. 


지난 5년 동안 4,000채의 신시내티 지역 단독 주택이 5개의 교외 투자 회사에 의해 매입되었다. 

이 계획은 단독 주택을 임대 부동산으로 전환한 다음 임대료를 인상하고 유지 관리 비용을 절감하는 등 가속화되는 불안한 추세를 억제하는 데 있다. 결과는 이미 그곳에 살고 있는 사람들의 집 가치를 낮추고 저소득 세입자의 안정성도 낮게 유지했다.


 이 194채의 단독 주택을 1,450만 달러에 구입해 신시내티 광역 지역에서 단독 주택을 저렴하게 유지하고 잘 관리할 수 있을 것으로 생각했다. 주택 세입자가 소유자로 전환하는 것이 목표였고 주택 소유는 부를 쌓고 이웃을 안정시키는 가장 중요한 요소 중 하나로 여겼다.


2021년 1분기에만 기관 투자자는 미국 전역의 단독 주택을 구입하는 데 640억 달러를 지출했다. 


중산층과 대다수 흑인, 라틴계 또는 아시아인이 가장 높은 세입자를 구성한다. 대규모 임대 투자자 중 일부는 집주인보다 임대 거주자를 퇴거시킬 가능성이 18% 더 높다. 


그리고 단독 주택 부동산 시장에 대한 여러 연구는 가정에서 기관 투자자로 부의 흐름이 이어진다는 것을 보여주었다. 다른 곳에 투자하는 것은 아무도 누구인지 모르기 때문에 언론이나 정치인이 가하는 비판을 받지 않아도 된다. 


이런 제도적 측면과 함께 오는 익명성은 임대 주택 투자를 더욱 사악하게 만들고 있다.

도시가 이 문제를 해결하려고 시도하는 일반적인 방법은 정부나 비영리 단체가 토지에 대한 소유권을 유지하면서 주택을 판매하는 커뮤니티 토지 신탁을 설정하는 것이다. 


구매자는 그것을 다른 저소득 가정에 판매하기로 약속한다. 신시내티를 포함한 전국의 토지 신탁은 목표 지역의 주택을 저렴한 가격으로 유지하는 데 성공했다.


그러나 그 누구도 주택 시장의 판도를 바꾼 신시내티 시가 주도한 주택을 사고 팔려고 하지 않았다. 


200 채는 해밀턴 카운티의 38만 채가 넘는 주택에 비해 영향력을 행사하기에는 너무 작다. 신시내티의 주택 가격에 영향을 주지 못하고 인근 지역의 가격만 낮추고 임대 주택으로서 낮은 비용을 유지한다는 것에 만족해야 했다. 


그럼에도 항만 당국의 주택 매입은 성공했다고 볼 수 있다. 대규모 투자자는 전국 주택의 6%를 소유하고 있다. 


그리고 다른 많은 요인들이 대형 쇼핑몰이 들어서는 것부터 도심 재개발 프로젝트에 이르기까지 특정 지역에서 젠트리피케이션을 가속화하고 있다. 



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