부동산, 머니

첫 주택 구매자는 누구?

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!




첫 주택 구입자가 당분간 주택 시장에서 가장 어려운 상황에 접할 것으로 보인다.

모기지 이자율이 급등하면서 주택 비용에 대한 부담이 커지고 주택 가격도 높아 상대적으로 싼 주택을 구입하는 경향이 높은 첫 주택 구입자는 집을 구하기가 쉽지 않다. 


첫 주택 구입자는 상대적으로 젊은 층과 소득이 비교적 적은 임금 소득자들이 대부분이다. 이런 이유로 밀레니얼 세대의 주택 소유 비율이 다른 세대보다 낮다. 30대에 해당하는 밀레니얼 세대의 42%가 주택을 소유하고 있는 반면 40대 후반인 X세대의 48%, 60대에 접어든 베이비붐 세대의 51%가 주택을 소유하고 있다.


첫 주택 구입은 30대가 주도

부의 인종적 격차는 부분적으로 주택 소유의 인종적 격차에 의해 주도된다. 흑인 밀레니얼은 주택 소유 비율이 가장 낮을 뿐만 아니라 세대 간 격차도 가장 크다.


30대 백인 밀레니얼 세대의 주택 소유 비율은 흑인 밀레니얼 세대보다 2.5배 높다. COVID-19 대유행으로 타격을 입은 경제에서 젊은 세입자들이 가장 큰 영향을 받으면서 점점 더 많은 사람들이 자신이 집을 소유하지 못할 것이라고 믿는다. 


2020년 밀레니얼 세대 임차인의 18%가 영구적으로 렌트 생활을 할 상황이다. 이는 2019년 12%, 2018년 11%에서 3년 연속 증가한 수치다.


저렴한 가격의 주택이 시장에서 사라진 것은 밀레니얼 세대 세입자에게 가장 큰 장애물로 남아 있다. 


특히 저소득과 중산층 소득 계층에 큰 피해를 준 코로나 전염병 동안 주택 가격이 상승함에 따라 더욱 그렇다. 집을 구입할 계획인 밀레니얼 세대 중에서도 63%는 계약금을 내기 위해 저축한 돈이 충분하지 없다. 밀레니얼 세대는 공식적으로 미국에서 가장 인구가 많은 세대다. 24세에서 39세 사이에 이르는 사람들이 주택 구입의 전성기에 해당한다.


그러나 주택을 구입할 수 있는 나이가 이전 세대보다 늦어진 것이 밀레니얼 세대가 보여주는 특징이다. 인생의 목표, 특히 가정을 형성하는 나이가 늦어졌다. 


인구 조사국의 자료를 분석한 결과에 따르면 30대에 해당하는 밀레니얼의 주택 소유는 다른 세대보다 적은 반면 아파트 세입자는 더 많은 형태를 보인다. 


이는 밀레니얼 세대가 다른 세대의 주택 소유 추세를 따라잡지 못할 가능성이 있음을 시사한다. 장기적으로 밀레니얼의 주택 소유가 낮아지면 주력 계층의 소득도 적어지는 것을 의미하기 때문에 소득 성장 저하의 가능성도 우려되고 있다.


 밀레니얼 세대의 주택 소유 비율이 증가하고 있지만 세대 간 주택 소유 격차가 지속되고 있다. 특히 COVID-19 전염병의 영향으로 향후 몇 년 동안 주택 소유 격차 추세를 더욱 확대시킬 가능성이 있다. 이는 밀레니얼 세대는 앞으로 주택 소유 기회가 점점 줄어든다는 것을 말한다.


밀레니얼 세대의 주택 소유는 기성 세대보다 뒤떨어진다. 인구 조사국의 가장 최근 데이터에 따르면 2020년 밀레니얼 세대의 주택 소유 비율은 48%이다. 


현재 42~57세에 해당하는 X세대 구성원의 경우 주택 소유 비율은 69.1%로 밀레니얼 세대보다 20% 이상 높다. 대공황 시대의 자녀인 침묵의 세대는 주택 소유율이 77.8%로 지난 10년 동안 일부 노년층이 가족과 함께 살거나 양로원에서 살기 위해 소유한 집을 처분하면서 약간 하락했다. 


오늘날, 가장 높은 주택 소유율을 보이는 세대는 베이비 붐 세대로 78.8%가 집을 소유하고 있다. 전국 최고 주택 소유율을 보이는 세대이자 베이붐 붐 세대의 역대 최고치를 보이고 있다. 


집을 살 수 없는 이유는 부채 때문

온라인 부동산 거래 업체 레드핀 (Redfin)의 조사에 따르면 모든 세입자의 주택 소유를 가로막는 가장 두드러진 요인은 부채다.


모든 세입자의 거의 절반이 주택 구입과 관련된 큰 금액을 지불할 만큼 충분한 금액을 저축할 수 없다. 가장 큰 이유로 신용 카드, 학자금 융자 그리고 의료비와 같은 일종의 막대한 부채를 꼽았다. 


젊은 밀레니얼 세대는 현재 시장에서 가장 큰 주택 구입 인구 계층임에도 불구하고 1조 5,000억 달러가 넘는 학자금 대출 부채에 시달리고 있다. 이런 부채 부담은 많은 장래의 젊은 구매자가 주택 소유를 미루도록 만들고 있다. 가장 많이 시도되고 검증된 부를 축적하는 수단 가운데 하나로 간주되는 주택 소유라는 생명줄을 끊고 있어 장기적으로 더욱 우려된다.


많은 사람들이 집을 소유하는 것이 불가능하다는 사실이 불평등의 원인으로 본다. 

주택을 소유하지 않는다는 것은 세대의 부를 창출하고 물려주는 주요 방법 중 하나인 주택 가치 상승의 기회와 혜택을 받지 못한다는 것을 의미한다. 


상승하는 모기지 이자율은 이미 주택에 대한 치열한 경쟁을 약화시키고 있다. 이는 올해 말부터 2023년까지 부동산 가격의 하락을 가져올 수 있다. 


주택 가격이 낮아지면 언제든지 세입자에서 주택 소유자로 이동할 수 있다. 그런데 아메리칸 드림의 상징인 주택 소유는 점점 더 젊은 사람들에게 미루지는 경향이 있다. 


현금이 부족하고 학자금 빚에 시달리며 경력이 불안정한 젊은이들은 아파트에서 더 오랜 기간을 살다가 나이가 더 든 다음 생애 첫 집을 구입하게 되는 추세가 나타나고 있다.


임대에서 구입까지 기간 길어져

부동산 데이터 회사 질로우 (Zillow)의 분석에 따르면 1970년대 초의 2.6년의 세입자 생활 이후 주택을 구입한 데 비해 밀레니얼의 첫 주택 구입은 6년 동안 임대 생활을 했다. 


첫 주택 구입자의 중간 연령은 33세다. 밀레니얼 세대의 상위 범위에 해당하며 대략 18세에서 34세 사이다. 한 세대 이전인 X세대는 첫 번째 주택 구매자의 중간 연령이 약 31세로 3년 더 젊었다. 


이런 주택 구입의 지연은 밀레니얼 세대가 직면한 재정적 문제의 핵심을 꿰뚫는 추세를 반영한다. 즉, 임금이 크게 정체되면서 임차인은 디파짓을 저축하기 위해 상대적으로 긴 시간이 필요하다. 


주택 시장 업계와 정부 보고서에 따르면 결혼과 자녀 출산에서 안정적인 직업에 이르기까지 성인기의 주요 인생 전환기가 점점 더 지연되는 상황에 직면하고 있다.


이런 변화는 오랫동안 중산층 정체성과 경제적 기회의 원천이었던 주택 소유가 쇠퇴하기 시작한 이유를 설명한다. 인구조사국에 따르면 주택을 소유한 인구의 비율은 63.4%로 48년 만에 최저치를 기록했다.


그리고 이제 젊은 성인들이 주택 증서에 서명할 때, 구매 가격은 수십 년 전보다 그들의 수입에 비해 훨씬 더 높아졌다. 첫 주택 구매자는 소득의 거의 2.6배인 140,238 달러의 중간 가격을 지불하고 있다. 그런데 1970년대 초반, 첫 주택 구입자의 주택 가격은 소득의 1.7배에 불과했다.


 질로우(Zillow)의 시장분석가는 밀레니얼 세대는 여전히 주택 구입에 관심이 많지만 결정을 미루고 있다고 분석했다. 


일단 아이를 갖기 시작하면 집을 찾기 시작한다. 또한 현재 임대료가 얼마나 오르고 있는지를 감안할 때 많은 사람들이 계약금을 저축하고 모기지 자격을 갖추는 데 어려움을 겪고 있다. 낮은 모기지 이자율은 높은 가격으로 인한 압력을 일부 완화했었다. 그러나 가장 뜨거운 많은 직업 시장에서 집값과 중간 소득 사이의 격차는 엄청나게 높다.


캘리포니아의 실리콘 밸리 기술 벨트 주변의 중간 주택 가격은 일반 소득자 연소득의 8배를 초과한다. 그 격차는 또 메트로 뉴욕시에서 거의 6배, 보스턴과 시애틀의 거의 5배, 마이애미와 덴버에서 소득의 4배 이상으로 나타났다.


안정된 소득 보장되는 일자리 중요

밀레니얼 세대는 친구와 침실 1개짜리 아파트를 공유하며 한 달에 1,000 달러 이상을 내고 걸어서 직장에 갈 수 있는 거리에 살고 있다.


부모 세대는 주택을 임대하는 것은 돈 낭비라는 생각을 심어주었다. 그러나 매트로 대도시 중간 주택 가격은 대부분 50만 달러를 넘는다. 자연적으로 대도시에 거주하는 밀레니얼은 주택 소유가 몇 년 더 있어야 가능할 것으로 생각한다. 


캘리포니아는 밀레니얼이 특히 선호하는 지역 가운데 하나로 결혼하지 않았거나 누군가와 함께하지 않으면 부모의 재정적 지원 없이 집을 사는 것이 불가능하다.

전국적으로 첫 주택 구입에 부모에게 기댈 수 있는 사람은 거의 없다. 


연준 조사에 따르면 지난해 34세 미만 주택 구입자 중 14%가 가족이나 친구로부터 계약금 도움을 받았다. 대부분의 첫 주택 구입자는 최소한 계약금의 일부를 개인 저축에 의존한다. 그러나 임대료 상승으로 인해 계약금을 위해 돈을 모아 놓는 작업이 쉽지 않아졌다. 


모든 연령대의 임차인이 급증함에 따라 전국적으로 임대 가격은 평균 시간당 임금 인상률의 약 두 배에 이르렀다. 그 결과 주택 비용으로 더 많은 소득을 지출하고 있다. 


하버드 대학의 공동 주택 연구 센터 (Joint Center of Housing Studies)의 보고서에 따르면 밀레니얼 세대의 핵심인 25~34세 세입자 중 46%가 소득의 30% 이상을 임대료로 지출한다. 이는 10년 전의 40%에서 증가한 수치다. 


주택업계에서는 일반적으로 소득 중 주거 비용이 30% 이상을 차지하면 경제적 부담이 나타나는 것으로 여긴다.


비용 부담 중 일부는 몇 년 동안 임대를 생각하고 주택 소유와 더 일반적으로 관련된 종류의 편의 시설을 찾는 사람들의 이동에서 비롯된다. 예를 들어 6월과 7월에 스테인리스 스틸 가전제품과 수영장이 있는 아파트는 로스앤젤레스, 시카고, 워싱턴과 같이 주택 소유율이 낮은 도시에서 불균형적으로 인기가 높다. 


워싱턴 지역 검색의 거의 5분의 1에 해당하는 20%가 스테인리스 스틸 가전제품이 있는 아파트를 찾았지만 전국적으로는 5%였다. 시카고 주민의 3분의 1 이상이 수영장이 있는 아파트를 원했지만 전국적으로는 18%였다.


직업 안정성은 처음 집을 구매하는 사람들에게 더욱 중요한 고려 사항이 되었다. 

모기지 대출 기관이자 서비스 제공업체인 머니 소스 (Money Source)는 밀레니얼 세대 주택 구입자의 모기지 신청서를 조사했다. 


주택 구매자는 해당 분야에서 평균 4.5년 가까이 근무했고 현재 직장에서 3년 조금 넘게 근무한 것으로 나타났다. 이 수치는 대공황과 느린 성장 회복 기간 동안 노동력에 진입한 세대에게 경력 안정성이 얼마나 중요한지 보여준다. 


밀레니얼 세대 사이에서 여전히 강한 주택 구매 욕구가 있다는 것을 나타내고 있지만 구매 시기는 경력에서 안정성을 달성하는 데 달려 있다. 이는 이전 세대와 마찬가지로 밀레니얼 세대를 지원하는 튼튼한 직업 시장이 있는 한 주택 소유도 다시 증가할 것이란 것을 의미한다. 


경제가 불안한 회복을 보이는 가운데 건전한 일자리 확보는 무엇보다 중요하다고 할 수 있다. 




List
Today 0 / All 343
no. Subject Date


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939