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집 사려면 1년 전보다 50% 더 들어

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1년전 대다수 주택 구매자는 매물이 없고 가격이 급등해 집을 구할 수가 없다고 호들갑이었다.

가격이 계속 최고치를 경신했고 팬데믹에도 불구하고 주택 매매 역시 빠르게 진행돼 매물은 모두 팔려 나갔다. 


여름이 지나면 괜찮아질 것이라 안심시켰지만 모기지 이자율이 낮아 해를 넘길 때까지 주택 가격은 치솟았다. 결국 돌아보면 그 때 집을 샀어야 하는 것이 정답이다. 


판매할 주택이 너무 적어 원하는 지역의 오픈 하우스 라인과 입주 가능한 집은 수십 개의 오퍼를 받고 맨탈 붕괴를 가져오는 압도하는 입찰 전쟁을 촉발했다.


더 나빠지지는 않을 것이란 주택 시장은 오히려 매물은 더 적고 가격은 더욱 오르고 모기지 이지율은 오르는 더 악화된 모습이다. 

결과적으로 주택 소유의 실제 비용이 1년 사이에 치솟아 경제성은 더욱 나빠졌다.


실제 비용은 구매자가 매월 지불해야 하는 비용으로 주로 모기지와 원금, 재산세와 보험료를 포함한다. 그리고 이것은 대부분의 잠재 주택 소유자의 구매력을 심각하게 감소시켰다. 구매력을 감소시킴에 따라 상당수가 주택 시장에서 나와 수요가 감소하고 있다.


작년보다 1.5배 더 들어

오늘날 똑같은 집을 구입하는 사람은 1년 전보다 모기지 청구서에 약 1.5배 더 많은 돈을 지출하게 된다. 


분명히 말해, 집값만 해도 그렇게 높은 곳에서 상승한 적이 없다. 그리고 판매자는 일반적으로 입찰 전쟁을 통해 많은 추가 현금을 확보하지 않는다. 일어나고 있는 일은 집값 상승과 이자율 상승으로 1년 만에 월 모기지 상환액이 약 50% 증가했다는 것을 말한다. 


1년만에 집을 사는데 50%가 더 든다면 상당수가 집을 살 수 없는 상황이 되었다는 것을 보여준다. 그리고 단순하게 집값이 1년만에 50%가 올랐다고 간주하는 사람들이 많다.


모기지 이자율 상승

주택 구입 비용의 증가는 40년 만에 가스와 기타 모든 것의 가격 상승과 가장 높은 인플레이션으로 나타났다. 


또한 이는 주식과 암호화폐 시장의 급격한 하락을 부추겼고 많은 주택 구매자가 피해를 보고 있다. 이는 패러다임의 전환을 일으키고 있다. 대부분의 구매자는 전통적으로 주택의 스티커 (리스팅) 가격, 그리고 주택을 구입하기 위해 얼마나 추가로 제공해야 하는지에 초점을 맞췄다. 


그러나 모기지 이자율이 높으면 주택 소유자가 대출 기관에 양도할 금액이 크게 늘어난다. 예를 들어, 전국적으로 모기지 지불액은 재산세나 주택 소유자 보험을 포함하지 않고 한 달에 약 1,882 달러다. 그런데 1년 전에는 대략 1,249 달러였다.


이는 예상보다 훨씬 비용 증가가 많다는 것을 보여주며 모기지 이자율 상승이 주택 구매에 미치는 파급력을 실감할 수 있게 해준다. 


지역마다 주택 비용 상승률 달라 

 정확한 비용 금액 상승폭은 구매자가 거주하는 지역에 따라 다르다. 

이것이 리얼터 (Realtor.com)이 전국 15개 대도시 지역의 모기지 상환액 증가를 조사한 이유이다. 마이애미 메트로에서 주택 구매자의 모기지 상환액은 불과 1년 전보다 83% 높아졌다. 메트로에는 주요 도시와 주변 마을, 교외 그리고 작은 도시 지역이 포함된다.


스펙트럼의 다른 쪽 끝에서 디트로이트의 모기지 지불액은 여전히 멍이 들었지만 그럼에도 정상 수준을 웃도는 19%나 달했다.


리얼터 (Realtor.com)의 경제 분석 책임자는 이미 2022년을 매우 경쟁이 치열한 한 해와 비교하고 있다. 


처음 주택 구매자에게는 이 부분이 어렵다. 최초 주택 구매자는 계약금을 마련하는 것부터 모기지 자격을 갖추는 것까지 훨씬 더 큰 장애물에 직면하는 경향이 있는 데 여전히 현금으로 가득 찬 구매자, 투자자 그리고 테이블에 가져올 현금이 더 많은 기존 주택 소유자와 경쟁한다. 


월별 주택 모기지 상환액이 더 많은 소유자의 손이 닿지 않는 곳으로 멀어지고 있다.

주택 가격이 하락한 주요 대도시, 예를 들면, 로스앤젤레스와 필라델피아에서도 모기지 이자율이 높아지면서 월별 비용이 증가하고 있다. 


특히 더 높은 가격을 지원하기 위해 좋은 급여를 받는 직업이 많지 않은 시장과 더 많은 소형 주택이 판매되는 곳에서 더 높은 이자율에 대응해 일부 시장에서 가격이 약간 하락하고 있다.


평균 30년 고정 모기지 이자율은 2021년 5월 첫째 주 2.96%에서 올해 5월 첫째 주 5.27%로 78% 증가했다. 

가격이 하락하는 시장에서도 이자율만으로도 지불금을 훨씬 더 많이 끌어올리고 있다. 


눈에 띄는 것은 애틀랜타, 휴스턴, 시카고와 같은 훨씬 더 저렴한 도시에서 경제성 부족이 크게 상승하고 있다는 점이다. 모기지 이자율이 3% 미만에서 6%대에 접근하게 될 때까지 주택 가격은 더욱 오르고 경제성도 더욱 악화될 것이다. 


비용 부담이 두 배가 될 수 있다는 점에서 흥미롭지만 한편으로는 우려도 된다.

주택 시장의 가격 급등과 이자율 상승은 더 적은 예산을 가진 많은 주택 구매자로 하여금 꿈에 그리던 집을 타협하거나 덜 편리한 지역으로 이사하거나 가까운 미래에 대한 탐색을 포기하도록 강요했다. 


많은 사람들이 현금 구매자와 경쟁하고 있고, 종종 투자자나 오랜 소유주들이 더 작고 저렴한 주택으로 축소하고 있다. 


현금 구매자는 모기지 이자율 상승의 영향을 받지 않으며 심지어 이득을 받을 수도 있다. 이는 종종 시장의 경쟁을 줄이고 전반적인 제안을 낮추기 때문이다. 


주택 비용의 상승은 모기지 이자율 6%과 주택 가격이 2배가 되는 수준이 정점이 될 것으로 보인다. 




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