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현재 주택 시장 80년대 초와 비슷

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물가 상승을 잡으려고 금리를 올리는 가운데 경기 침체 우려가 커지면서 주택 시장이 폭락할 것인지 의문을 갖는 사람이 많다.


그런데 주택 시장과 관련된 역사적 데이터를 그래프로 보면 주택 시장이 폭락했던 신용 위기와는 사뭇 다르고 오일 쇼크가 있었던 당시와 유사한 모습을 보이는 것을 알 수 있다. 현재의 주택 붐을 2000년대 중반의 주택 거품과 비교하는 것은 당연하지만 보다 엄밀한 자료를 바탕으로 살펴보면 가격 폭락은 없을 것이란 예상을 할 수 있다. 


주택거품과 그 이후의 폭락은 주택을 소유한 사람들이 가진 암울한 기억의 일부로 남아 있기 때문에 걱정을 하는 것은 당연하다. 그리고 주택 가격과 임대료 상승 비율을 보면 주택 버블이 터졌던 2008년과 매우 유사한 형태를 보이기 있기 때문에 더욱 주택 시장 붕괴에 대한 우려를 쉽게 떨쳐내지 못하고 있다.


그러나 현재 상황과 2000년 주택 시장 붕괴와는 중요한 차이점이 있다. 

첫째, 모기지 대출은 현재 호황기로 상당히 견실한 반면, 2008년 주택 시장 폭락을 일으킬 당시에는 모기지 시장이 융자 기준을 엄격하게 지키지 않았고 거의 무조건 대출을 남발했다. 


그리고 인구 통계를 보면 2000년대 중반보다 오늘날 훨씬 더 주택 시장에 호의적이다. 이는 20~30대의 젊은 층의 인구가 많아 첫 주택 구입의 꾸준히 일어나고 있어 주택 수요가 전체 세대에 걸쳐 나타나고 있다. 


2000년대에는 상대적으로 20~30대 연령층의 인구나 많지 않아 수택 수요가 얇았다.    

그래서 주택 시장과 물가에 관한 그래프를 토대로 현재 상황을 1978년에서 1982년 기간과 비교하고 유사한 점에 대해 파악해보면 현재 주택 시장의 상황을 보다 정확하게 이해할 수 있을 것으로 보인다. 


즉 1978~1982년 당시의 경기 침체가 현재의 상황과 유사할 것으로 보고 주택 시장의 추이를 진단할 수 있는데 1) 인구 통계가 비슷하고 2) 집값이 급격히 오르고 있었으며 3) 인플레이션은 부분적으로 유가 급등의 결과이며 4) 연준은 인플레이션을 잡기 위해 금리를 인상했고 5) 주택 비용은 급등했다는 사실에 초점을 둔다.


1) 인구 통계는 두 기간 모두 유사

1978년에서 1982년 사이에 베이비 붐 세대가 첫 주택 구입 연령 그룹 (지금의 밀레니얼 세대)으로 이동함에 따라 인구 통계는 주택 구입에 매우 호의적이었다.


20~29세, 25~34세, 30~39세에 해당하는 연령 그룹의 장기 추세를 보면 20~30대 연령층의 인구 증가세가 비슷한 추세를 보여준다. 이는 주택 수요가 상대적으로 안정적이란 것을 의미하며 주택 가격이 하락할 경우, 언제든지 주택 시장에 뛰어들어 주택 매입을 할 수 있는 잠재적 구매층이 넓다는 것을 보여준다. 


지난 10년 동안 20~29세 그룹의 인구가 급증했고 이런 인구 성장에 맞춰 아파트 건설이 증가했다. 이 연령대는 2018/2019년에 정점을 찍었고 25~34세는 2023년경에 정점을 찍을 것이란 추세를 보여준다. 


실제로 주택 주매력이 있는 30~39세 연령층이 중요한데, 이 연령대의 인구가 증가하고 있고 앞으로 10년 동안 더 늘어날 것이란 인구 추세를 보이고 있다. 그리고 1978~1982년을 돌이켜보면 30~39세의 연령대가 현재보다 훨씬 더 늘어났다.


2) 집값이 급격하게 상승

지난 50년 동안 집값이 가장 빠르게 상승했던 세 기간은 2021/2022년, 1978년과 주택 거품 기간인 2005년 무렵이다. 


주택 거품 시대는 장기간에 걸쳐 오름세를 보이다가 급증하는 모양으로 여러 면에서 매우 다르다. 반면 1978년부터 1982년까지의 시기는 단기간에 급등한 모양으로 적절해 비교가 가능한 이유다.


주택 가격만 놓고 보면, 주택 시장 폭락 이후 빠르게 회복했던 2013~2015년과 비교할 수도 있는데 어느 경우에도 막론하고 주택 가격이 폭등세에서 빠르게 안정세로 이어졌다는 것을 알 수 있다.   


3) 에너지 관련 제품 가격의 급등

부분적으로는 유가 급등의 결과로 급격한 인플레이션이 나타났다는 것도 1978~82년 기간과 비교된다.


1959년 이후 인플레이션의 연간 변화를 보면 1979년과 2022년의 물가 상승폭을 쉽게 비교할 수 있다. 에너지 물가 쇼크만 놓고 보면 전 세게 유류파동을 가져온 1073~75년과 유사하지만 주택 시장은 이와 동떨어진 모습을 보이고 있어 1979~82년이 더욱 상황이 비슷하다. 


물가가 8% 이상 급등한 시기는 모두 경기 침체를 동반했기 때문에 이번 기간에도 경기 침체는 불가피할 것으로 예상된다. 


에너지 상품과 서비스에 대한 지출을 총 개인 소비 지출의 백분율로 보면 가계 지출에 부담이 되는 정도를 알 수 있다. 


일반적으로 개인 소비 지출 (PCE) 대비 에너지 비용 지출은 수십 년 동안 감소 추세에 있었다. 1973년과 1979년의 오일 위기 동안 에너지 가격의 엄청난 급등이 있었다. 2001년부터 2008년까지 에너지 가격의 상승도 마찬가지다.


2022년 4월 개인 소비 지출 대비 에너지 지출 비율은 4.6%였지만 4월 이후 유가와 휘발유 가격이 크게 상승했다. 개인 소비 지출에서 에너지 비용 비율은 70년대 후반보다 훨씬 낮지만 경제에 영향을 미치는 것은 상대적 가격 상승폭이다.


인플레이션은 1970년대 후반 오일쇼크 이전에 이미 상승했고 이번에는 전염병의 영향으로 물가가 상승했다. 최근에는 러시아의 우크라이나 침공으로 인해 인플레이션이 상승했다.


4) 연준의 금리 인상

연준은 인플레이션을 낮추기 위해 금리를 인상했다.

연방기금 (Federal fund) 금리 추이를 보여주는 장기 그래프는 경기 침체와 관련된 모습을 보여준다. 연준의 연방 기금 금리는 1977년 약 6%에서 1980년에는 17% 이상으로 급등했다. 


현재 연준은 거의 제로 금리에 가까운 낮은 이자율에서 두 차례 금리를 올려 0.75~1% 수준이고 6월과 7월에 각각 0.75%포인트, 9월에 0.5%포인트 오릴 것으로 전망된다. 


6개월 사이에 2%포인트 이상 올리는 것으로 예상된다는 점에서 1978 ~1982년의 상승 기간과 비슷한 모양을 보일 전망이다.


5) 주택 비용이 급격히 증가

모기지 이자율이 오르면서 주택 페이먼트가 급격히 증가하는 모양도 비슷하다.

주택에 영향을 미치는 것은 월별 지불액의 변화라 할 수 있다. 월 지불액에는 원금, 이자, 세금, 보험 (PITI) 그리고 주택소유자협회 (HOA) 수수료가 포함된다. 


주택 유지 보수, 유틸리티 그리고 기타 비용도 포함될 수 있다. 이런 포괄적인 주택 비용은 모기지 이자율의 상승에 따른 월 모기지 상환액이 절대적인 비중을 차지하기 때문에 모기지 원금과 이자 부담이 가장 크다. 


1977년 이후 고정 모기지 금액을 가정한 원금과 이자의 상환 연간 변화를 보면, 현재 모기지 이자율 상승으로 인해 전년 대비 약 46% 증가했다.


이는 1979년과 거의 같은 비율로 증가한 수치로 전년 대비 주택 가격을 추가하면 현재 지불금이 전년 대비 약 66% 상승해 1979년과 거의 동일하다.


이처럼 현재 주택 시장의 상황은 주택 버블이 터진 2008년이 아닌 1978~82년 기간을 비교하는 것이 유용하다는 것을 알 수 있다. 


주택 시장이 인플레이션으로 인해 금리 인상에 따른 영향을 받지만 폭락 사태는 일어나지 않을 것이란 전망이 가능하다. 


다만 금리가 얼마나 오르고 그에 따라 모기지 이자율이 어느 수준에 도달하는가에 따라 주택 가격과 주택 매매 그리고 재고 등과 같은 상황은 달라질 수 있으므로 금리와 모기지 이자율의 관계를 보다 면밀히 파악해 주택 시장의 구체적인 방향을 진단할 수 있다.  



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