부동산, 머니

주택 리스팅 가격 하락한다

모바일 App 사용자에게는 실시간 전송!




뜨거운 주택 시장에서도 일부 주택 판매자는 시세 가격보다 낮춰 내놓는 것이 일반적이다. 

다만, 리스팅 가격을 낮추는 비율이 시장 상황에 따라 차이가 있는 데 이것으로 판매자 중심의 셀러 마켓인지 구매자에 유리한 바이어 마켓인지 파악한다. 


팬데믹 기간 동안 주택 시장은 리스팅 가격을 낮춰 내놓는 판매자가 10%도 되지 않았을 만큼 시장은 뜨거웠다. 


인플레이션을 잡아야 하는 경제 상황으로 모기지 이자율이 급등하면서 주택 시장의 구매자는 서서히 발길을 돌리고 있는 가운데 리스팅 가격을 낮추는 판매자의 비율이 늘어나고 있다. 


혹시 내놓은 집이 팔지 않을 것을 우려해 미리 가격을 살짝 낮추는 것인데 이런 사람이 늘어날수록 주택 가격 상승율은 줄어든다. 드디어 리스팅 가격이 조금씩 하락하고 있는 것으로 나타났다. 이는 가격 상승폭이 줄어들고 거래가 감소하는 것을 의미한다. 그 다음은 신규 주택의 분양 가격도 낮아지게 된다.


결국, 리스팅 가격 하락 추세가 두드러지게 나타나면서 신규 주택의 분양 가격 역시 하락하는 것이 서서히 주택 시장이 차가워지는 현상을 보여주는 징표가 된다. 


주택 가격 급등세 서서히 사라질 듯

지역 주택 시장이 리스팅 가격 인하를 보이는 주택이 큰 폭으로 늘어나게 되면 일반적으로 주택 시장의 상황이 진정되기 시작했다는 의미다. 그런데 이것이 바로 지금 주택 시장에서 볼 수 있는 모습이다.


레드핀이 측정한 108개 지역 주택 시장 중 102개 시장은 지난해 같은 달에 비해 5월 가격 인하 폭이 컸다. 2021년 5월에 리스팅 목록의 15.7%가 가격 인하를 보였는데 2022년 5월 기존 주택 시장은 25.7%의 리스팅 매물이 가격 인하를 보였다. 지난해보다 가격 상승율이 현저하게 떨어질 수 있음을 보여준다.


이처럼 빠르게 식어가는 주택 시장은 지역별로 균등하지 않기 때문에 일부 지역은 여전히 높은 가격 상승율을 보일 수 있다. 


레드핀 (Redfin)이 측정한 108개 지역 주택 시장 중 29개 주택 시장에서 리스팅 목록의 30% 이상이 5월에 가격 인하를 보였다. 가격 인하를 보였다는 것은 리스팅 가격보다 낮은 가격에 오퍼를 내서 거래가 이뤄진 것을 말한다. 그러므로 점차 리스팅 가격보나 낮은 가격에 매매가 이뤄진다면 판매자는 리스팅 가격을 처음부터 낮춰 시장에 올릴 가능성이 점차 커진다.  


 가격 인하를 가장 많이 본 지역의 주택 시장은 팬데믹 기간 동안 가장 많이 치솟았던 도시들이다. 

유타 주 프로보의 경우, 여러 스키 슬로프에서 차로 가까운 거리에 있다는 장점으로 코로나 전염병 기간 동안 원격 근무자의 엄청난 유입을 보였다. 


2020년 5월에서 2022년 5월 사이에 프로보 (Provo) 시의 주택 가격은 65.7% 급등했다. 

그러나 그 팬데믹 주택 붐이 5월에 사라지면서 상황이 빠르게 바뀌었다. 5월에 프로보 시의 주택 판매자의 47.8%가 리스팅 가격을 인하했다. 이는 2021년 5월의 12.2%보다 급증한 수치다.


 프로보 시 바로 다음에는 워싱턴주 타코마 시가 있다. 리스팅 매물의 47.7%가 가격 인하의 오퍼를 받았다. 


덴버는 46.9%, 솔트레이크 시티 45.8%, 새크라멘토 44.3%, 아이다호 주의 보이시 44.2%, 유타주 오그든 42.6%, 오리건 주 포틀랜드 42.0%, 인디애나폴리스41.9%, 필라델피아 41.2% 순이다. 그러나 속단하지 말아야 할 것은 이런 리스팅 가격 인하가 전국적으로 주택 가격이 하락하고 있다는 것을 의미하지는 않는다는 사실이다. 


이미 가격이 급등한 상태이기 때문에 조금씩 가격이 하락하더라도 여전히 오른 추세에 있기 때문이며 적어도 올해까지는 감소세가 이어지더라도 가격은 오른 상태를 유지할 전망이다. 적어도 아직은 가격이 하락한다고 볼 수 없다. 


주택 구매의 뜨거운 봄 시장이 끝나고 약간 느린 여름이 시작되면서 주택 가격이 월 단위로 하락하기 시작하는 것은 정상이다. 여전히 전년 대비 가격 하락을 확인하려면 내년 이후까지 기다려야 할 것이다. 그리고 전년 대비 주택 가격이 하락하는 매우 드문 일이다.


 일반적으로 주택 가격은 년 3~5% 정도 오르는 것이 정상이다. 어쩌면 전년 대비 가격 하락 없이 상승폭만 줄어드는 연착륙이 나타날 가능성도 매우 높다.


시장 냉각은 에이전트와 융자인의 해고로 이어져

 전국 주택 시장이 냉각되는 것을 연준은 원하기 때문에 의도된 것이라 할 수 있다.

올해 초 연준은 인플레이션과 싸우는 모드로 전환할 것을 분명히 밝혔고 이에 따라 금리를 공격적으로 인상했다. 그 결과 금융 시장은 모기지 이자율을 빠르게 인상했다. 


지난 6개월 동안 평균 30년 고정 모기지 이자율은 3.2%에서 6.07%로 높아졌다. 이것은 처음 나타나는 것보다 더 큰 문제다. 12월에 차용인이 3.2% 고정 이자율로 500,000 달러 모기지를 얻었다면 월 2,162 달러의 원금과 이자를 내게 된다. 그런데 모기지 이자율이 6.07%로 오르면 내야하는 월 모기지 상환액은 3,020 달러로 급증한다.


 기록적인 주택 가격 상승과 함께 모기지 이자율의 급등은 많은 주택 구매자들이 원하는 주택의 가격대를 낮추게 만들었다. 


엄격한 소득 대비 부채 비율 (DTI)을 충족해야 하는 일부 차용인은 모기지 자격을 완전히 상실했다. 이 모든 주택 수요 파괴는 주택 시장을 냉각 모드로 몰아넣기에 충분했다.


주택 시장의 냉각으로 모기지 업체들은 빠르게 융자인을 해고하고 있고 주택중개 업체들도 에이전트를 해고하고 있다.  레드핀 (Redfin)은 직원의 8%를 해고할 예정이며 JP 모건은 600명을 해고한데 이어 다시 1,000여 명을 해고할 계획이다. 


부동산 중개 회사들과 모기지 업체들이 직원을 해고하는 이유는 회사들의 수익이 줄어들고 있기 때문이다. 주택 구입 수요가 예상보다 낮아지고 있기 때문에 에이전트와 지원 직원을 유지할 수 없다고 본 것이다.


주택 시장의 냉각 현상은 여름 내내 계속 심화될 것으로 보인다. 프레디 맥 (Freddie Mac)은 2006년 이후 주택 구매 활동이 가장 크게 위축될 것으로 본다. 


주택 구입자이거나 집을 구입하려는 사람이라면 연준 의장 제롬 파월의 말처럼 수요와 공급이 다시 균형을 이루고 인플레이션이 낮은 시점까지 기다려야 한다. 


신규 주택도 분양 가격 낮춰

대형 주택 건설 업체 레나 (Lennar Corp.)은 식어가는 주택 시장에서 주택 판매를 강화하기 위해 일부 지역에서 가격을 낮추고 주택 구매자에 대해 인센티브를 제공하기 시작했다.

이 대형 건설업체는 빠르게 상승하는 모기지 이자율과 경제적 역풍으로 6월 신규 주택구문과 구매자의 발길이 감소하면서 거래 취소가 증가했다. 현재 레나 (Lennar)는 전체 회계 연도에 약 68,000 채의 신규 주택을 공급할 것이라는 이전 전망을 고수하고 있다.

팬데믹 붐 이후 수요가 줄어들기 시작하면서 현재의 분양 전략은 주택 시장의 앞날에 대한 추측에서 비롯된 것이다. 이미 진행 중인 경기 침체는 당장이라도 신규 주택의 거래를 멎게 할 수 있다고 우려했다. 즉 경기 침체가 본격화되면서 주택 구입이 한순간 멈추는 것을 대비해 미리 가격을 낮춰 팔아서 손실을 막고자 하는 것이다.

 대체로 주택건설업체의 주가는 구매자가 여전히 거래를 성사시키기 위해 서두르고 있던 5월까지 주문과 구매가 늘어나 이익 마진에 대한 기대치를 높였다. 

그러나 6개월에 걸쳐 금리가 급격히 두 배로 치솟으면서 가격 상승이 가속화자 많은 시장의 구매자들이 일시 구매를 중지하고 주택 구매를 재고하게 됐다. 주택건설업체에 따르면 이런 관망은 봄 시장이 끝나면서 눈에 뜨게 증가했다 파악하고 있다.  주택건설업체 레나 (Lennar)에 따르면 7개 지역이 상당한 신규 주택 분양의 둔화를 보이고 있다. 

노스캐롤라이나 주 랄리, 텍사스 주 오스틴, 캘리포니아의 로스앤젤레스, 센트럴 밸리 그리고 새크라멘토, 워싱턴 주의 시애틀 등이 가장 큰 둔화를 보이는 도시다. 주택 건설업체들은 다른 도시보다 가격이 더욱 급등했던 이런 지역에서 더 빨리 매매가 냉각되는것을 느끼고 있다. 이로 인해 모기지 융자 알선 같은 인센티브를 늘리고 분양을 늘리기 위해 일부 가격을 낮추고 있다. 그 결과, 대형 주택공급 업체인 레나 (Lennar)는 5월까지 3개월 동안 분양 계약이 1년 전보다 4% 증가한 17,792건으로 추정치를 상회했다. 또한 주택 판매의 총 마진은 이전 회계연도 2분기의 26.1%에서 29.5%로 급증했다. 


신규 주택 건설은 거친 바다를 항해해야

프레디 맥 (Freddie Mac)의 데이터에 따르면 주택 건설업체들은 50년 이상의 기록 보관 중 가장 빠른 속도로 치솟은 모기지 이자율로 인해 험난한 바다에 직면해 있다. 

연준은 만연한 인플레이션을 억제하기 위한 노력으로 과열된 주택 시장을 진정시키고 있으며, 주택 건설 공급업체들은 많은 지역에서 분양을 유지할 수 있는 좋은 여건을 만들려고 하고 있다. 분양 가격을 낮춘 주택 건설업체들의 분기별 실적은 상당히 좋았고 회사의 실행과 생산 지향적인 초점을 강조해 쇠퇴하는 시장에서 점유율을 유지할 수 있었다. 처음에는 주가가 상승할 수 있지만 투자자들은 주택 수요 둔화와 과도한 마진을 압박할 수 있는 인센티브 증가가 불리한 가격 환경을 만들기 때문에 장기적으로는 어려움이 커질 수 있다, 이는 신규 주택이 가격을 낮추는 때신 빨리 분양되어야 주택 건설업체들이 손실을 입지 않게 된다.

건축업자에게 유리한 한 가지 사실은 자재를 구하는 데 어려움이 완화되는 것처럼 보인다는 점이다. 

주택을 짓는 데 걸린 시간은 약간 증가했으나 이는 업계를 괴롭혔던 공급망 문제가 가라앉기 시작했다는 신호다. 주택 건설업체들은 금리 인상이 수요에 미치는 영향을 관리하기 위해 무엇보다 주택 구매자를 유인할 수 있는 분양 가격 인하를 감행하고 있다.

금리 인상과 양적 긴축을 통해 인플레이션을 억제하겠다는 연준의 결정이 일부 시장에서 주택 판매를 둔화시키고 전국적으로 가격 인상을 지연시키는 바람직한 효과를 내기 시작했다고 볼 수 있다. 현재 주택 시장은 가격과 이자율 간의 관계가 재조정되고 있다고 보는 것이 타당하다.




List
Today 0 / All 347
no. Subject Date


워싱턴 미주경제 - 4115 Annandale Rd. suite 207 Annandale, VA 22003 703)865-4901

뉴욕 미주경제 - 600 E Palisade Ave. suite 3 Englewood Cliffs, NJ 07632 201)568-1939