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주택 임대료도 최고 수준서 점차 하락 

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급등했던 주택 비용의 상승폭이 점차 줄어들고 있다.

이는 집값 상승율의 저하와 같은 추세를 보이고 있다는 점에서 주택 시장의 중요한 열쇠가 된다. 하버드 공동 주택 연구 센터 (Harvard Joint Center for Housing Studies)의 보고서에 나타난 바와 같이 2년여 동안 주택 시장에서 일어난 광란이 서서히 숨고르기에 들어갔다.


하버드 공동 주택 연구 센터 (Harvard Joint Center for Housing Studies)는 '2022년 전국 주택 현황' 보고서에서 주택 소유 또는 임대와 관련된 비용의 급격한 상승과 집값 폭등과의 연관성을 보여준다.


평균 주택 가격이 400,000 달러를 넘어서면서 주택 소유는 평균 이상의 잠재 구매자에게 훨씬 더 저렴해졌다.


리얼터 (Realtor.com)에 따르면 2022년 5월 전국 중간 리스팅 가격은 447,000 달러로 작년에 비해 17.6%, 2020년 5월에 비해 35.4% 상승했다. 


애틀랜타 연방 은행의 주택 소유 적정성 모니터 (Home Ownership Affordability Monitor)에 따르면 중간 가격 주택을 구입하려면 구매자가 소득의 38% 이상을 저축해야 한다. 즉 소득의 38% 이하가 감당할 수 있는 주택 비용이 된다. 


그 이상을 넘어가면 월 임대료나 울 모기지 상환액을 내지 못해 연체될 가능성이 급격히 커진다. 보고서에 따르면 상위 100대 주택 시장 중 약 67곳이 지난해 어느 시점에서 기록적인 가격 상승률을 기록했다.


새로운 기록을 세운 집값과 임대료

현재 주택 시장의 환경은 재고가 얼마나 타이트한지를 감안할 때 가격 상승이 조금 더 지속될 가능성이 있다는 것을 보여준다. 


전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 지난 5월 주택 매물이 시장에 나온 기간은 평균 16일에 불과해 역대 최저치를 기록했다. 보고서는 느슨한 신용과 투기적 구매가 주택 거품을 부채질했던 이전의 급등과 달리 현재 주택 가격 급등은 수년간 건설이 제대로 이뤄지지 않았음을 반영한다. 


공급망 제약, 노동력 부족, 주택 건설업자를 괴롭히는 규제 제약이 모두 느린 속도의 신축 공사를 야기한 원인이 된다. 


집값과 임대료 급등

 집값이 오르는 것은 자산 가치가 상승한 것으로 보고 임대료가 오르는 것은 물가 상승으로 인한 비용으로 보고 있다. 


두자리수로 상승하던 임대료도 점차 상승폭이 줄어들고 있어 물가에 조금씩 영향을 준다. 

하버드 보고서는 소유주가 사용하는 주택과 임대 주택의 비용이 계속 오르고 있다고 말한다. 임대료는 올해 1분기 전국적으로 12% 상승했고 일부 대도시 지역에서는 더 높았다. 


대유행 기간 동안 뉴욕과 같은 대도시의 임대료는 하락했지만 업무 복귀 환경 속에서 반등은 가파르게 이뤄졌다. 2022년 1분기에 뉴욕시의 아파트 임대료는 전년 대비 20% 상승했다. 단독 주택의 임대료는 2022년 3월에 전월에 비해 14% 더 빠르게 상승했다.


아파트 수요 대비 공급 증가율을 보면 수요가 공급보다 많았다.

임대 수요가 늘어난 이유는 집값 상승으로 도저히 오른 주택 가격을 감당할 수 없어지자 집 구매를 포기하고 임대 시장으로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 


팬데믹 기간 동안 임대 유닛에 대한 수요는 여러 가지 일시적인 요인으로 2021년 임대 수요를 부양하는 데 기여했다. 


연방 정부의 팬데믹 재난 현금 지원, 학자금 대출 상환 연기, 고용 증가로 인해 많은 젊은 성인들의 소득이 증가해 자신의 가정을 꾸리는 신규 가구가 급격히 늘어났다. 임대료를 내지 못한 수백만 명의 임차인을 퇴거로부터 보호했던 것도 임대료를 올리는 결과로 돌아왔다. 


매매 주택의 높은 가격과 타이트한 공급 또한 많은 예비 구매자를 임대 주택으로 발길을 돌림으로써 수요를 촉진하는 역할을 했다.


주택 구매의 투자자 점유율 급증

주택 구매와 임대 시장의 압력 중 일부는 임대 시장의 투자자 점유율 증가에서 비롯된다.

올해 1분기 단독 주택 판매에서 투자자의 몫은 28%를 기록했고 이는 1년 전 19%보다 크게 증가했다.


임대용 단독 주택의 증가는 기관 투자자들이 현금으로 집을 사들이면서 집값이 더 크게 올랐고 더 높은 임대료를 통해 더 높은 수익을 누렸다. 


2017년과 2019년 사이에 단독 주택 판매에서 투자자의 몫은 평균 16%였으므로 팬데믹 기간 동안 투자용 단독 주택의 구입은 급증하면서 임대료의 급등도 예상할 수 있었다. 


투자자들은 주로 남부와 서부에 집중되어 있다. 2021년 4분기 주택 판매에서 가장 높은 투자자 점유율은 애틀랜타 (41%), 산호세 (38%), 피닉스 (36%), 라스베이거스 (36%)가 뒤를 이었다. 


설상가상으로 투자자들은 저가 주택을 목표로 하면서 첫 주택 구입자의 비율을 앞지르고 있다. 

집을 구하지 못한 잠재적 첫 주택 구입자들이 할 수 없이 더 비싼 가격에 임대를 하면서 주택 마련은 점차 더 어려워지는 상황이다. 


임대용 단독 주택 구매자들은 상대적으로 저렴한 주택을 더 많이 구입하고 있기 때문에 임대료 상승은 중산층 이하의 계층에 더 큰 부담을 주고 있다. 


임대 주택 투자자들은 대도시 기준으로 하위 가격 1/3에 해당하는 주택을 29% 사들인 반면, 상위 1/3에 해당하는 주택은 23% 구입했다. 투자자가 소유한 주택은 일반적으로 소유주에서 임대로 전환되거나 더 높은 가격대에서 재판매를 위해 업그레이드된다.


월 모기지 지불이 늘어

하버드 보고서에 따르면 중간 가격 주택에 대한 지불액은 한 달에 600 달러 이상 올랐다.

인플레이션 상승에 맞서기 위한 노력의 일환으로 연준은 금리를 인상했고, 이는 모기지 이자율을 급격히 상승시켰다. 


일일 모기지 뉴스 (Mortgage News Daily)에 따르면 30년 고정 모기지의 평균 금리는 6%를 넘어섰다. 보고서는 금리와 함께 물가가 계속 오르면서 주택 융자 자격을 갖추는 데 필요한 저축과 소득이 치솟았고, 첫 주택 구매자와 중간 소득 구매자에게 재정적 어려움이 가중되고 있다고 설명했다.


현재 상황에서 주택을 소유하는 것은 비용이 많이 드는 것을 의미한다. 

첫 주택 구매자가 중간 가격 주택에 7%의 계약금을 지불하려면 27,500 달러가 필요했을 것이다. 이 금액만으로도 중간 저축액이 1,500 달러에 불과한 세입자의 92%를 주택 구입에서 배제시키는 장벽이 된다.


 주택 경제성이 최저 수준임에도 주택 시장이 붕괴될 위험은 현저히 낮다.

주택 시장은 내부와 외부적 요인에 의해 위험이 가중되고 붕괴되는데 현재 내부적 요인은 모기지 이자율의 급등이다. 모기지 이자율은 10년물 정부 채권에 의존하므로 현재 채권 수익율이 급등하면서 위험 요인으로 분류된다.


그런데 다른 외부적 요인, 즉 자산 시장에서의 주요 투자 지수를 보면 주택 시장의 위험성을 가져올 변수는 아직 없다. 휘발유 가격이 가장 근접한 위험 요인이 될 가능성이 있다. 현재 5달러 중반이므로 6달러를 넘어간다면 주택 시장의 위험을 알리는 경고가 될 수 있다. 


인플레이션의 헤지 기능을 하는 금 가격은 인플레이션 우려가 커질수록 가격이 올라갈 가능성이 크고 이는 주택 시장의 위험을 알리는 신호다.


무엇보다 달러 가치가 급등하면서 일부 잠재적 외부 위험 요인이 급격히 줄어들 가능성도 있다. 이처럼 주택 시장의 리스크 요인은 별로 주택 시장에서 영향을 미치지 못하고 있다. 주택 가격은 완만한 상승세로 진입하면서 임대료 역시 상승폭이 줄어들 가능성이 높다.



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