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주택구입, 숏세일 주택이나 차압주택이냐

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주택구입, 숏세일 주택이나 차압주택이냐

 

 

최근들어 숏세일과 차압주택 물량이 급감하고 있지만 아직까지이들 주택이 주택 가격 상승의 큰 장애물이 되고 있는 가운데, 거꾸로 보다 싼 가격으로 주택을 구입할수 있는 기회를 제공하고 있다.

전국부동산중개인연합회NAR의 최근 자료에 따르면 지난 2014 12월한달 동안 모두 39천채의 차압주택이 발생해 전년 동기에비해 13.7%, 정점을 이뤘던 지난 2010 9월에 비해 66%가 하락했다.

최근 34개월연속 차압주택이 줄어들고 있긴 하지만 지난 주택위기 이전인 2007년의 21천채에 비해서는 여전히 많은 것이다.


2008 9월 주택위기 이후 지금까지 550만채가 차압됐으며, 지난2014 12월 기준으로 시장에 나와 있는 차압주택은552천채에 달한다.

숏세일 물량도 이에 못지 않아 전국적으로 약 50만채 이상이 시장에 나와있다.

특히 뉴저지주와 뉴욕주는 전체 리스팅 주택 중 차압주택물량이 차지하는 비율이 매우 높다.

뉴저지주는 5.2%, 뉴욕은 4% 1,2위를 다투고 있다.


워싱턴D.C. 2.4%, 메릴랜드는 2.3%로 각각 5,6위를 기록하고 있다.

차압주택과 숏세일 주택물량이 줄어들고 있지만, 낮은 가격의 주택을 선호하는 바이어 계층이 증가하면서 경쟁으로 인해 가격 하락폭이 오히려 줄어들고 있다.

작년 11월차압주택 매매 중간가격은 정상시장가격에 비해 17%, 숏세일 주택은13% 낮았으나, 12월에는 15% 12%로 줄어들었다.


하지만 여전히 숏세일과 차압주택은 낮은 가격이라는 매력을지니고 있다.

그렇다면 과연 숏세일 주택과 차압주택 중 어떤 주택을구입하는게 더 유리할까.

가격면에서 보자면 차압주택이 더 유리한게 사실이다.

또한 요즘 은행은 차압주택을 수리한 후에 시장에 내놓고있다.

과거 수년 전처럼 폐가 수준의 차압주택은 찾아보기 힘들어졌다.


이런 노력 덕에 3년전정상가격의 30% 이상을 밑돌던 차압주택 매매 가격이 크게 올라간 것이다.

숏세일 주택의 경우 셀러가 계속 거주하기 때문에 주택훼손정도가 차압주택에 비해 덜하기 때문에 더 낫다는 주장이 있었으나, 이제는 힘을 잃고 있는 것이다.

숏세일 판매가 한창 기승을 부리던 2009년부터 2011년 사이에는 융자은행이 빨리 손절매를 하기 위해형편없는 가격에서 매매승인을 내주었으나, 요즘에는 절차가 까다로워져 매매기간이 수개월 이상 걸리고 있다.


숏세일 주택은 바이어의 에이전트가 셀러의 에이전트와 셀러의융자 렌더를 모두 상대해야 하기 때문에 복잡한 절차로 딜이 깨지는 경우가 다반사다.

리스팅 가격에 대해 바이어가 오퍼를 넣으면 셀러가 카운터오퍼를 넣고 합의를 이루더라도 셀러의 융자렌더가 다시 카운터 오퍼를 넣는데, 이 과정에서 소통이 원활하지않아 기간이 한정없이 길어지는 경향이 있다.

 

요즘 한인 부동산 에이전트들은 이러한 문제 때문에, 소통창구가 일원화된 차압주택이 차라리 낫다는 평가를 내놓고 있다.

차압주택을 소유한 은행은 리스팅 가격에 근접한 바이어의오퍼를 즉각 승인하는 경향이 있다.

카운터 오퍼가 오고가더라도 직접 상대이기 때문에 시간이그리 많이 소요되지 않는다.

협상력이 뛰어난 에이전트를 고용한다면 통상적인 할인가격보다훨씬 싸게, 상대적으로 상태가 좋은 차압주택을 구입할 기회는 얼마든지 많다.

 

 

전체 리스팅 주택 대비 리스팅 차압주택 비율(전국부동산중개인연합회, 2015 2) 

순위                        비율

1         New Jersey        5.2%

2         New York          4%

3         Florida             3.7%

4         Hawaii            2.7%

5         D.C.                 2.4%

6         Maryland          2.3%

 

 

 


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