승리자 없는 결과, 물가 잡기에 총력
금리 예상보다 빨리 내릴 것으로 희망
선거 결과에 따라 부동산 시장은 금리가 예상보다 빨리 다시 하락할 것으로 기대한다.
중간선거가 종료되었지만 어느 정당도 상원과 하원을 모두 장악하지 못할 것으로 보여 인플레이션에 따른 경제 우려를 불식시키는데 집중할 것으로 본다.
어느 쪽도 유권자의 광범위한 지지를 얻었다고 주장할 수 없는 상황에서 대선을 준비하기 위해서는 유권자를 만족시킬 결과를 가져와야 한다. 그 중의 하나가 높은 인플레이션으로 인해 인상하기 시작한 금리에 대한 고통을 조금이라도 빨리 벗어나게 하는 것이다.
공화당은 하원에서 과반수를 확보하는 데 조금 더 유리하고 상원은 민주당이 수성에 성공했지만, 팽팽한 양당 체제는 연방 지출을 늦추고 잠재적으로 인플레이션을 퇴치하는 데 서로 협력해야 한다는 것을 잘 알고 있다.
예상했던 붉은 파도가 보이지 않았다는 것은 오히려 다행일 수 있다. 차이가 별로 없는 무승부에서 일어나는 일은 함께 일하는 모습을 보여야 대선의 승리를 기대할 수 있다는 것이다.
이는 유권자의 가장 아쉬운 부분을 해결하기 위해, 최소한 지금보다는 더 적극적인 경제 대책을 내놓을 것으로 기대하게 만든다. 특히, 조지아 상원 경선은 민주당 상원의원 라파엘 워녹 (Raphael Warnock)과 공화당 도전자 허셜 워커 (Herschel Walker)가 모두 50% 이상을 확보하지 못한 후 결선 투표로 넘어갔다.
최선은 현상 유지 (Status Quo)
인플레이션이 40년 만에 처음으로 8%를 넘어섰다가 비로소 10월 통계가 7.7%로 내려앉았고 경제 예측가들은 미국이 내년까지 침체에 빠질 것으로 광범위하게 예상하고 있다.
이런 상황에서 기록적인 조기 투표를 포함해 유권자들이 경제 문제를 해결하라는 힘을 보탰다. 팬데믹 이후 경기부양 지출에 약 5조 달러가 지출된 것이 부분적으로는 급등하는 인플레이션의 원인이라고 주장하지만 반대로 이것이 팬데믹의 경기침체를 빠르게 벗어나게 한 원이기도 하다.
연준은 부동산 시장에 냉담한 영향을 미치고 있는 인플레이션을 진정시키기 위해 올해 공격적으로 금리를 인상했다. 여러 부동산 전문가들은 양분된 의회가 연방 정부의 폐쇄를 막고 인플레이션을 낮추고 금리를 더 빨리 내릴 수 있는 여러 수단을 강구할 것으로 예상했다.
필라델피아의 상업용 부동산 기업 컬리어 (Colliers)의 재무책임자는 작업이 더 많이 진행되고 정부 지출을 줄여 채권 시장에서의 압박을 줄일 수 있도록 해주고 금리가 안정되길 바란다고 말했다.
금리 상승으로 상업용 부동산 시장은 부동산 채권에 대한 부실 우려가 커지는 상황이다. 금리가 다시 내려 갈 수 있다면 상업용 부동산 시장은 그나마 숨통이 트인다. 바이든의 임기 전반기에 여러 지출 계획을 통과시킨 후 향후 2년 동안 어느 정당도 2024년 대선 전에 주요 법안을 통과시키지는 못할 것이라고 예상하기도 한다.
이는 당장 인플레축소법에 따라 지출이 예상되는 사업에 차질이 생긴다는 의미는 아니다.
공화당은 연방 지출의 일부를 회수하려고 논의하고 있지만 현재 상태가 유지될 것으로 보인다. 현재 예정된 지출은 진행하지만 추가적인 지출은 거의 불가능해지는 것이다.
추가 지출 막고 금리 인상 조기 종식?
이런 역학 관계는 금리를 0.25%~0.50%에서 3.75%~4.0%로 조정한 연준의 금리 인상으로 인해 차입 비용이 급증하는 주택 구매자와 상업용 부동산 투자자에게 반가운 소식이 될 수 있다. 이런 금리 인상은 주택 구매 감소와 상업용 부동산 가치에 영향을 미쳤다.
주택 가격은 2개월 연속 하락해 2% 하락을 보였고 상업용 부동산은 올해 초 최고점에서 10월에 13% 하락했다. 금리 인상은 저렴한 비용에 집을 구매하려는 주택 구매자와 부동산 가치를 높이려는 투자자 그리고 대출 기관을 혼란스럽게 만들어 부동산 판매 활동을 저조하게 만들었다.
인플레이션이 여전히 문제이며, 그것이 통제될 때까지 연준은 금리 인상 압력을 계속할 것이다. 그런데 공화당이 하원에서 승리하면서 새로운 지출 계획을 축소하고 장기적으로 인플레이션 축소 속도를 당기고 금리 인상을 조속히 멈출 수 있다고 기대한다.
이번 선거가 온건한 정치인들에게 좋은 기회가 될 수 있다고 보는 견해가 있는 데 이는 2년 동안 계속된 양극화의 결과일 가능성이 높다고 파악된다.
공화당이 장악한 하원에서 민주당 상원과 기꺼이 거래를 할 의향이 있다면 중도성향의 의원이 양당을 중재할 가능성이 있고 이들의 역할은 양당 모두에서 중요하다.
저렴한 주택 로비스트는 양당의 당사자들이 함께 할 수 있는 분야는 전국적인 주택 위기이고 저소득 주택 세액 공제 자금 조달 또는 개발을 위한 재난 구호 자금 조달과 같은 문제가 더욱 중요한 관심사가 될 수 있다고 예상했다. 양분된 의회에서 주택 정책에 큰 기회가 있을 수 있다는 것이다.
바이든 대통령이 2024년에 다시 출마한다고 가정하면, 그와 민주당은 앞으로 2년 동안 전달할 수 있는 의제를 보여주길 원할 것이지만 동시에 하원에서 잠재적인 새로운 과반수 이상의 공화당도 이에 대항할 것이다. 실제로는 추가 지출을 막고 금리 인상을 조기에 종식하려면 초당파에 대한 지지 시나리오가 필요하다.
바뀌는 부동산 관련 정책
바이든은 10월 신규와 기존 개발 프로젝트에 대한 저소득 주택 세금 공제 조건을 완화하고 연방 주택 기관이 고밀도 구역이 있는 지역에서 더 많은 지출을 하도록 지시하는 주택 공급 계획을 발표했다.
주택 정책을 행정부의 우선 순위 중 하나로 설정한 것이다.
주택 개발업체의 책임자는 행정부의 추가 규제가 주택 공급을 위축시키고 이미 침체된 시장을 더욱 둔화시킬 가능성이 있다고 우려한다. 주택 개발 산업에 영향을 미치는 많은 행정 명령과 많은 규칙과 규정이 있어서 걸림돌이 되고 주택 건설 산업을 둔화시키고 있다고 본 것이다.
개발 측면에서는 당연한 시각이라 할 수 있고 시장이 저조할 때 더욱 비판의 목소리가 z지는 것도 분명하다. 다만 이것이 바이든의 주택 정책에 수정을 가져올 수 있다는 사실이다.
저렴한 주택 공급에 주력하는 이동성 주택 (Mobile home) 정책 역시 재고가 불가피하다. 더위에 민감하고 모빌 홈 단지에 대한 불안정 때문에 여전히 상당수가 이동성 주택을 외면하고 있다. 주거 주민의 반대로 외딴 곳이나 험악한 지역에 단지가 설정되어 커뮤니티 자체의 빈약함이나 허술함을 극복하지 못하고 있다.
주택 가격이 너무 높아 낮은 가격의 집을 보급하는 것은 맞지만 이동성 주택은 잘못된 선택이다. 차라리 이자율이 낮은 상태에서 약간 무리하더라도 제대로 된 집을 사서 열심히 살면서 모기지를 갚는 것이 유권자의 바람이다.
일리노이 유권자들은 건설 가격이 여전히 역사적 최고치에 근접한 상황에서 최대 부동산 시장 중 하나인 해당 주의 노동 보호를 명시하는 단체 교섭권을 허용하는 헌법 개정안을 승인했다.
테네시에서는 유권자들이 주의 노동권법을 보호하는 발의안을 승인하면서 반대 현상이 발생했다. 로스앤젤레스에서는 주거용과 상업 부동산 판매에 500만 달러 이상의 세금을 부과하는 법안에 대한 표결이 여전히 진행 중이다. 일부 주요 부동산 지도자들은 이에 반대하고 있다. 새로운 세금으로 시에서 저렴한 주택을 만들고 보호하고 저소득 세입자를 지원하기 위해 고안된 조치로 연간 최대 10억 달러를 얻을 수 있다.
LA 시장 선거는 주택 개발자인 카루소 (Rick Caruso)가 선전하고 있다.
이미 합법화된 주에서 틈새 부동산 시장을 창출한 오락용 대마초는 다섯 개 주에서 투표를 실시한 결과 메릴랜드와 미주리에서 통과되었다. 미주리는 대마초의 소유, 재배 그리고 허가된 소매 판매를 합법화했으며 메릴랜드 유권자들은 21세 이상 성인의 소유를 승인했다.
이에 따라 주 입법부가 다음 입법회에서는 대마초 소매 판매에 대한 규제 프레임워크를 설명하는 임무를 맡게 된다.
매사추세츠에 소재한 대마초 관련 기업 책임자는 규제가 확정되면 대마초 부동산 벤처가 해당 주의 소매와 산업 공간에 대한 수요를 증가시킬 것이라고 예상했다. 이는 앞으로 대마 재배를 위한 농장 수요가 커진다는 것을 말한다.
그러나 새로운 관할 구역이 온라인으로 제공되면 이전에 다른 주에서 사업을 받은 접경 도시에 대한 경쟁이 발생할 수 있다. 이 부문의 진정한 골드 러시는 연방 합법화를 통해서 나타날 수 있고 아직 대마초 재배지 확보 전쟁은 멀었다고 본다.
뱅크 오브 아메리카 (Bank of America,) 시티 (Citi), 제이피 모건 (JP Morgan)과 같은 대형 투자은행은 연방 정부에서 합법화될 때까지 대마초 산업에 직접 투자를 유보할 것으로 전망하고 있다.
유권자에게 경제의 의미
전문가들은 유권자들이 경제에 대해 보낸 메시지와 2024년 대선에 시사하는 바를 해독하려고 한다. 전문가와 여론 조사가 유권자들이 인플레이션 문제에 대해 선출된 공직자를 평가하는 방식을 완전히 이해하지 못했다. 이 때문에 이번 선거에서 공화당이 경제적 불안에 의존하는 전략이 궁극적으로 실패했다고 볼 수 있다.
대부분의 유권자들은 경제가 1순위 문제라고 말했다. 그렇다면 투표 결과에 그것이 반영되어야 하는데 결과는 그렇지 않았다. 이는 유권자에게 경제가 의미하는 바의 정확한 의미가 정치권의 체감 온도와 차이가 있다는 것을 보여준다.
대부분의 유권자들은 비즈니스가 일자리를 창출하고 일자리가 자신과 가족에게 경제적 안정을 제공한다는 것을 안다. 비즈니스는 과거처럼 기업으로 단순하게 설명되지 않는 용어가 되었다. 기업에 세금을 깎아주는 것이 자신들의 장바구니를 채울 수 없다는 것을 더 잘 알고 있다.
유권자들이 돈을 버는 실제 행동에 대해 세금을 낮추거나 지원하는 방식이 현대화된 경제를 도울 수 있다. 부동산 역시 이런 현대화된 경제의 하나라는 것을 유권자들이 보여주었다.
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