연준의 11월 금리 인상 미리 반영
주택 매물, 구매 수요 모두 감소 예상
모기지 이자율이 2002년 4월 이후 처음으로 7%를 넘어섰다. 11월 2일에 있을 연준의 금리 인상을 미리 반영한 것으로 봐야 한다. 모기지 시청이 많아서 즉 모기지 수요가 많아 이자율이 오른 것이 아니다.
프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 평균 30년 고정 모기지 이자율은 7.08%로 지난주 6.94%에서 상승했다. 연초 이후 이자율은 거의 4%포인트 상승해 50년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 30년 고정 모기지론의 평균 이자율은 이번 주 20년 만에 처음으로 7%를 넘어섰다. 프레디 맥 (Freddie Mac)은 평균 장기 모기지 이자율이 일주일 전 6.94%에서 7.08%로 상승했다고 보도했다. 1년 전만 해도 30년 고정 모기지 이자율은 평균 3.10%였다.
프레디맥의 수석 이코노미스트는 30년 고정 모기지론이 2002년 4월 이후 처음으로 7%를 돌파하면서 주택 시장의 침체가 심화됐다고 평가했다. 15년 고정 모기지론은 평균 6.36%로 지난주 평균 6.23%보다 상승했다. 1년 전 이맘때 15년 고정 모기지론은 평균 2.37%였다. 4%포인트 가까이 상승하면서 2배 이상 증가해 주택 모기지 비용의 부담도 그만큼 커졌다.
마지막으로, 5년 만기 하이브리드 변동 모기지론의 평균 이자율은 5.96%로 지난주 평균 5.71%에서 상승했다. 1년 전 이맘때 5/1 변동 목지 이자율의 평균은 2.56%였다.
인플레이션이 지속되면서 소비자들은 연준의 움직임마다 더 높은 비용을 경험하고 있어 주택 시장에 대한 소비자 신뢰가 더 하락하고 있다. 사실 많은 잠재적 주택 구매자들이 주택 시장이 어디로 향할 것인지 관망하기로 결정하고 주택 매매가 감소하면서 집값 상승 속도가 늦춰지고 있다.
연준은 치솟는 인플레이션을 줄이기 위해 올해 5차례 주요 기준금리를 인상했고, 3회 연속 0.75%포인트 인상해 주요 단기 대출금리를 최고인 3~3.25%까지 끌어올렸다. 다음 주 회의 때 연준은 기준금리를 75bp (0.75%포인트) 더 인상할 것으로 예상된다.
모기지 이자율이 반드시 연준의 금리 인상을 반영하는 것은 아니지만 10년 만기 국채 수익률을 따르는 경향이 있다. 이는 미래 인플레이션에 대한 투자자의 기대와 국채에 대한 글로벌 수요를 포함한 다양한 요인의 영향을 받는다. 모기지 이자율이 올해 두 배 이상 인상됨에 따라 많은 잠재적 주택 구매자들이 임대로 이동했다.
이미 식료품, 가스 그리고 기타 생필품에 더 많은 비용을 지불하고 있는 많은 사람들에게 주택 대출 비용이 너무 높아져 기존 주택 판매가 8개월 연속 감소했다. 한편, 일부 주택 소유자는 다음 모기지에서 더 높은 이자율로 집을 구매하길 원치 않기 때문에 집을 시장에 내놓는 것을 연기했다.
실물 경제에 나타나는 고금리의 효과
이런 약점은 오늘날의 미국 경제 수치에 나타나고 있다. 경제는 3분기에 놀라울 정도로 높은 2.6%의 성장률을 기록했지만 주택 시장의 영향으로 성장이 둔화되었다. 주거용 투자는 연간 26.4% 감소해 팬데믹이 시작된 2020년 2분기 이후 가장 적었다.
신규 주택 건설과 중개 수수료로 인한 하락은 주택 구매 신청, 주택 판매와 주택 착공에 대한 다른 주택 시장 데이터와 일치한다고 모기지 은행가 협회 (Mortgage Bankers Association)는 밝혔다.
모기지 뉴스 데일리 (Mortgage News Daily)에서 측정한 일일 모기지 이자율은 10월 초부터 7% 이상을 유지하고 있다. 시장이 연준의 긴축 통화 정책에 반응함에 따라 면밀히 주시하고 있는 프레디맥의 주간 모기지 이자율은 2021년 말 이후 두 배 이상 뛰었다.
이달 초 발표된 데이터에 따르면 올해 더 높은 이자율은 주택 판매에 부담을 주었다. 9월 기존 주택 판매는 8개월 연속 하락했고, 신규 주택 판매는 전월 대비 거의 11% 감소했다. 전국주택건설협회 (National Association of Home Builders)의 수석 이코노미스트는 신규 주택 판매 수치는 계약 취소를 반영하지 않고 있다고 밝혔다. 이는 신규 주택 판매가 실제로는 더욱 낮다는 것을 의미한다.
주택 가격 또한 압박을 받았다. 전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)는 9월 기존 주택 중간 가격이 384,800 달러에 팔렸다고 밝혔다. 가장 최근 수치인 8월 케이스-쉴러 주택가격지수는 2010년 이후 가장 큰 월간 하락을 기록했다. 주택 수요는 10월에 개선될 기미가 거의 보이지 않고 있다. 지난주 주택 구입을 위한 대출 신청 건수를 추적하는 모기지은행가협회 (Mortgage Bankers Association)의 지수는 작년 같은 주보다 42% 낮았다고 밝혔다. 이는 10울 주택 매매는 더욱 줄어들 것이란 사실을 암시한다.
인플레이션에 대한 연준의 공격적인 싸움으로 급격한 금리 인상이 계속되자 주택 구매 수요가 위축되고, 주택 판매자는 가격 인하가 나타나면서 계속해서 자신감을 잃어가고 있다.
리얼터 (Realtor.com)의 수석 이코노미스트는 모기지 이자율과 인플레이션이 주택 구입자들에게 계속 압박을 가하고 있어 수요가 상당히 약해질 것이며, 결과적으로 가격이 계속 하락할 것으로 보았다. 가장 큰 문제는 더 낮은 가격이 현실화되면서 일어나는 일에 관한 것이다. 가격이 높은 수준에서 계속 이어질 수 있다고 기대하는 것은 불가능하다.
이자율 상승은 주택 구입자들을 겁나게 한다. 모기지 수요가 25년 만에 최저치를 기록한 것은 높은 이자율과 경제적 불확실성이 구매자의 신뢰를 약화시킨 결과다. 주택 모기지대출 신청 건수는 1주일 전보다 2% 줄었고, 1년 전 같은 주보다 42% 줄었다. 모기지 이자율 상승으로 주택 구입자의 몫이 더 낮은 모기지 이자율 상품으로 이동하고 있다. 재정 부담을 완화하기 위한 연방 주택청 대출과 변동 이자율 모기지 상품이 늘고 있다.
주택 구입자들은 연준과 경제성의 경쟁에서 승리할 가능성이 거의 없다.
리얼터(Realtor.com)에 따르면 9월 평균 리스팅 가격은 427,000 달러로 작년보다 13.9% 상승했다. 지난 주 이자율 6.94%에서 최소 20% 계약금을 내면 월 지불액은 2,260 달러다. 이 수치로 인해 많은 사람들이 구매 계획을 재고하거나 기대치를 낮추고 있다.
웬만한 대도시에서는 40만 달러로 집을 구할 수 없고 최소 1시간 30분 벗어난 도시 근교에 집을 사야한다. 이것은 지난 몇 개월 동안의 전형적인 현상으로 많은 주택 구매자가 현재 주택 구입을 미루고 있다.
주택 판매자도 후퇴하게 만들고 있다. 전국부동산중개인협회 (National Association of Realtors)에 따르면 9월 말 매매 주택 수는 125만 채로 8월보다 2.3% 감소했다. 새 목록도 17% 하락했는데, 이는 판매자가 냉각된 시장에서 손을 떼고 있다는 또 다른 신호다.
9월에 레드핀 (Redfin)의 주택 구매 오퍼 중 46% 미만이 경쟁에 직면했는데, 이는 전염병이 시작된 이후 가장 낮은 수준이다. 그 결과 9월에 판매된 주택의 22%가 가격 하락을 기록했다. 많은 사람들이 일반적으로 더 비싼 집을 보고 있을 뿐만 아니라 어떤 경우에는 현재 가지고 있는 것의 두 배인 모기지론을 받고 있다. 이로 인한 가족 예산에 미치는 영향은 상당하다.
모기지 이자율 8%를 넘지는 않을 듯
현재 모기지 이자율은 11월의 금리 인상을 미리 반영하고 있다. 그렇지만 연준이 기준 금리를 올릴수록 모기지 이자율 상승세는 둔화될 가능성이 높다. 주택 구입에 따른 모기지 수요가 이자율에 영향을 미치기 때문에 주택 구매 감소는 이자율 상승폭을 줄이게 된다.
프레디맥의 모기지 이자율과 10년 만기 국채 수익률의 상관관계에 따르면 2.7%일 때 30년 고정 모기지 이자율은 약 4.5%다. 현재 연준은 기준 금리를 약 4.5%까지 상승할 것이라고 예상치를 내놓았고 이는 현실적으로 5%까지 올린다는 것을 의미한다.
이런 주기에서 연준의 금리 인상이 정점에 도달하면 수익률 곡선은 상당히 평평하게 된다. 즉, 10년 만기 국채 수익률은 연준의 기준 금리와 거의 같은 수준이 된다. 연준이 목표로 하는 기준 금리 4.5%~5.0%에 대한 30년 고정 모기지론의 추정치는 7.0%~7.6% 사이에서 정점을 찍을 것으로 보인다.
연준의 기준 금리가 5%에 근접하더라도 모기지 이자율은 8%에 도달하지 않을 것으로 전망된다. 물가를 고려한다면 7% ~7.5%까지 오를 것으로 보이며 주택 매매는 430만 채에서 더 이상 줄어들지 않을 것으로 보인다. 역사적으로 이자율이 아무리 높아도 400만 채 이하로 떨어진 적은 없다.
모기지 이자율이 7%가 넘어가면서 모기지 상환액 부담은 지난해보다 50%가 늘어난다.
이는 주택 구입에 따른 경제적 부담이 눈에 띄게 증가하는 것을 의미하며 심리적 부담도 매우 커지게 된다. 심리적 부담이란 주택 구매를 포기하기로 정한 심리적 저항 수치다. 모기지 이자율이 7%가 넘어서면 매우 높다는 느낌을 갖게 된다. 대략 7.5%에서 저항선이 만들어지고 모기지 이자율은 더 이상 상승하지 않는다.
높은 모기지 이자율은 주택 가격, 재고, 신규 주택 판매 그리고 주택 착공에 부정적인 영향을 미친다. 모기지 이자율이 7%대에 머문다면 주택 가격은 한자릿수의 느린 상승을 보일 것이다. 이는 매월 표시되는 주택 가격에 거의 변화가 없는 것을 의미한다.
그리고 모기지 이자율이 7%대에 들어서면 주택 매물은 줄어들 수 있다. 집을 팔고 다시 집을 구해 이사 가는 것이 부담이 된다. 오래 지속된다면 주택 가격은 부실 주택으로 인해 하락하는 경우도 나타날 수 있다. 주택 불황의 경우 많은 수의 압류와 숏세일 같은 부실 매매로 인해 가격이 상당 기간 하락한다.
주택 가격은 1982년과 1991년 사이에 정체된 상황과 비슷한 모습을 가질 수 있다.
인플레이션을 감안한 실질 주택 가격은 1982년과 1991년의 정체 기간 동안 하락했다.
1980년대 초반에 실질 가격은 명목 가격이 약간 하락했지만 고점에서 11% 하락했다. 집주인들은 명목 가격에만 관심이 있어 실제 가격 하락을 눈치채지 못했다. 90년대 초반에는 명목가격이 3% 하락했음에도 실질가격은 거의 14% 하락했다. 실질 가격은 90년대 중반 수년 동안 그대로 유지되었다.
모기지 이자율이 7%에 근접한 시기에 주택 가격은 실질적으로 떨어지게 되므로 이 시기가 주택 구입에는 적기가 된다. 인플레이션이 잡히는 것으로 예상하게 되면 주택 수요는 다시 반등하고 모기지 이자율은 더 오를 가능성이 있다.
이 시기를 파악하려면 리스팅 가격과 매물 수량을 확인할 수 있다. 명목상으로는 주택 가격이 정체되고 실질적으로는 가격이 하락하는 것이다. 그리고 이때 재고 수준은 5~6개월에 가까울 것으로 추정된다. 주택 매물의 공급 개월수가 높으면 주택 가격은 하락한다.
지금처럼 공급 개월수가 2개월 미만으로 낮으면 주택 가격은 빠르게 상승한다. 수치로는 주택 매매가 430만 채 수준으로 400만 채 초반이며 재고는 200만 채 중반이 된다.
현재 상황으로는 불가능해 보이지만 이는 팬데믹 이전에 나타났던 정상 수준의 하나다. 그리고 건설 비용의 상승 부담을 안고 있는 주택 건설은 이자율의 상승으로 가장 먼저 수축된다. 주택 가격이 최저 수준이 되는 경우 가장 먼저 주택 건설이 위축되고 다음으로 신규 주택 매매가 감소하며 다음으로 기존 주택 매매가 감소하면서 주택 가격이 떨어지게 된다. 이것이 궁극적으로 모기지 이자율이 7%에 도달한 후 실질 주택 가격의 하락을 가져오는 시기에 나타나는 현상이다.
기관 투자자들이 집값 하락을 적극 기대하고 있기 때문에 주택 구입에 적절한 시기는 모기지 이자율이 최고점에 도달한 후 다시 하락했을 때가 된다. 시기적으로는 2023년 상반기가 해당된다.
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