주택 매매는 471만 채 가격은 8.4% 상승
알렉산드리아, 알링턴은 가격 하락
전국 주택 시장 현황
기존 주택의 9월 판매는 모기지 이자율이 더 높아져 주택 시장의 구매력을 약화시키면서 8개월 연속 하락했다.
전미부동산중개인협회 (National Association of Realtors)의 데이터에 따르면 계약 체결 건수는 전월 대비 1.5% 감소한 471만 채를 기록했다. 이는 예상치인 465만 채보다 높은 수치다.
매매는 조정되지 않은 기준으로 1년 전보다 23.8% 감소했다. 수요 감소가 가격에 나타나고 있고, 중간 가격은 3개월 연속으로 매월 하락하고 있다. 중간 가격이 하락하고 있음에도 가격은 전년 대비 상승해 여전히 강세를 보이고 있다고 할 수 있다. 이는 가격이 하락하고 있다는 뉴스를 제대로 읽어야 하는 주의를 요한다. 2022년 주택 가격은 지난 해보다 여전히 10% 높은 수준이 될 전망이기 때문에 가격 하락을 기다리는 것은 무의미하다.
전국부동산중개인협회 (NAR)의 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 성명을 통해 주택 부문은 9월 30년 고정 이자율 모기지론이 이자율 6%를 넘어선 지속적인 상승으로 인해 계속 조정을 겪고 있다고 말했다.
특히 주택 가격이 많이 오른 비싼 지역은 위기를 느끼고 판매가 더 크게 감소하고 있다. 높은 융자 비용과 집값 상승은 많은 주택 구입자들, 특히 처음 집을 사는 사람들의 구매력을 크게 약화시켰다.
또한 일부 경제학자들은 많은 주택 소유자가 더 낮은 이자율을 유지함에 따라 더 많은 판매 철회가 나타날 것으로 예상하고 있어 재고는 갈수록 줄어들 수 있다.
주택모기지 이자율이 인상될수록 기존 주택 소유자가 더 많은 시장에서 판매를 철회하고 더 낮은 금리를 유지할 것으로 보인다. 주택 소유자의 거주 기간은 대략 10년 이상이다. 이는 지난 신용 위기 이전보다 거주 기간이 늘어난 것으로 점차 한 곳에 오래 정착하는 추세를 보이고 있다.
특히, 팬데믹으로 이사를 꺼리는 경향이 두드러졌고 곧바로 찾아온 인플레이션은 비용을 줄이기 위해 이사를 주저하게 만들고 있다. 이자율이 오르면서 더 높은 비용으로 집을 구하는 것이 무의미하다고 판단해 살던 집에 더 오래 살기로 작정한 것이다.
프레디 맥에 따르면 이번 주 30년 고정 모기지 평균 이자율은 6.94%로 20년 만에 최고 수준을 유지했다.
레드핀 (Redfin)에 따르면 중간 가격 주택의 월 모기지 상환액은 이자율이 6.6%에 2,528 달러다. 반면 1년 전의 일반적인 월 상환액은 1,701 달러였고 모기기지 이자율은 2.99%에 불과했다. 중간 가격의 주택을 구입한다고 가정하면 1년전보다 827 달러가 더 들고 이는 주택 비용 부담이 49% 가까이 늘어난 셈이다. 이런 이유로 집을 살 수 있는 가정이 크게 줄어들고 시장에서 이탈하고 있어 거래는 감소하고 있다.
그리고 가격이 하락할 것으로 기대하고 시장을 관망하면서 기다리는 사람이 많은 상황이다. 늘어난 차입 비용은 국채 수익률이 수년 동안 최고로 치솟으면서 발생한다. 연준은 인플레이션 데이터가 예상보다 더 뜨거워진 다음 달에 금리를 0.75% 포인트 인상할 것으로 예상된다.
모기지 이자율도 오를 것이므로 연말까지 주택 매매는 더욱 감소하고 가격 상승폭 역시 더욱 줄어들 것으로 예상된다.
주택 판매의 약세에도 불구하고 재고가 적어 4분의 1 이상의 주택이 리스팅 가격 이상으로 판매되고 복수 오퍼를 받는 사례가 여전히 발생하고 있다.
아직은 주택 시장이 판매자 중심의 셀러 중심의 뜨거운 시장 분위기라고 봐야 한다. 현재 공급 부족은 재고 수준이 현재보다 4배 높았던 2008년부터 2010년까지의 신용 위기 당시의 주택 시장 침체와 엄청난 대조를 보여준다. 기본적으로 집이 필요한 사람 (수요)에 비해 집을 팔려고 내놓는 매물 (공급)이 너무 적기 때문에 일부 주택은 여전히 높은 가격에 팔리고 있다.
9월 주택 재고수는 125만 채로 8월 대비 2.3%, 전년 동기 대비 0.8% 감소했다. 새 재고목록이 17% 감소해 판매자가 집 팔려는 계획을 수정하고 있음을 나타낸다. 현재 판매 속도로 시장에 나와 있는 모든 주택을 판매하는 데 3.2개월이 걸린다. 부동산 중개인은 5개월 미만의 공급량을 타이트한 시장의 신호로 보고 있으므로 여전히 주택 가격은 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 그러나 9월에 팔린 주택의 70%는 시장에 나온 지 한 달도 채 되지 않아 팔렸다.
중간 판매 가격은 1년 전보다 8.4% 증가한 384,800 달러로 127개월 연속 연간 상승률을 기록했다.
그런데 판매 가격은 월 단위로 조금씩 상승폭이 줄어들기 시작했다. 9월 상승폭 둔화는 6월에 정점을 찍은 후 중간 판매 가격이 3개월 연속 하락한 것이다.
최초 주택 구매자는 9월 전체 거래의 29%를 차지했고, 이는 2022년 8월과 일치하고 2021년 9월의 28%보다 약간 높다. 아마도 갈수록 첫 주택 구매자의 비율이 높아질 가능성이 있다.
밀레니얼의 주택 구매 인구 비율이 갈수록 늘어나는 것을 반영한다.
현금 매출은 전체 매출의 22%를 차지했다. 주택 구입을 위해 일반적으로 현금으로 지불하는 투자자들은 시장의 15%를 차지했고, 이는 1년 전보다 13% 증가한 수치다. 이는 한 달 전 16%보다 감소한 수치다. 주시해야 할 것은 주택 투자자들이 본격적으로 주택 가격이 하락하면 구매하는 비율이 더 늘어날 수 있다는 점이다. 이자율과 상관없이 싼 가격에 집을 구매할 수 있고 임대를 통해 수익을 얻다가 주택 가격이 본격적으로 상승할 때 다시 팔 수 있기 때문이다.
버지니아의 주택 시장 동향
9월은 가파른 거래 감소와 함께 기존의 재고 부족과 가격 상승을 지속하고 있다.
이는 이자율 상승, 계절적 수요 그리고 재고 부족의 결과라고 할 수 있다. 북버지니아부동산중개인협회 (Northern Virginia Association of Realtors)에 따르면 이런 조건들이 주택 가격 상승을 막지는 못했다. 중간 주택 가격은 작년보다 4.1% 상승했다.
재고가 줄어 공급이 줄어들었고 모기지 이자율 상승으로 수요도 감소했으나 공급 부족이 더 큰 영향을 미쳐 가격은 오른 것이다. 이처럼 워싱턴 DC 매트로 지역의 주택 수요 추세가 공급을 넘어서기 때문에 가격이 여전히 천천히 상승하고 판매자는 계속 유리한 위치에 있을 수 있다. 그러나 갈수록 구매자가 목소리를 낼 수 있을 것으로 보인다.
2022년 9월의 주택 판매는 1,442 채로 2021년 9월 대비 30%, 2022년 8월 대비 17.7% 감소했다. 팬데믹 이전인 2019년 9월과 비교해도 1,578 채에서 감소했다. 집을 파는 데 걸리는 시간도 늘어났다. 2022년 9월 평균 시장 일수는 25일로 2021년 9월의 21일보다 4일이 늘어났다.
시간이 더 걸리긴 했지만 공급은 여전히 적어서 2022년 9월의 재고 공급은 1.2개월이다. 월 공급이 1.1개월이었던 2022년 8월보다 약간 증가했지만 2021년 9월보다 감소했다. 여전히 판매자 중심 시장이지만 주택 구매자가 조금씩 힘을 가지고 있다. 이자율과 함께 주택 가격은 계속해서 상승했고, 이는 구매자가 구매와 자금 조달에 더 많은 돈을 썼다는 것을 의미한다.
2022년 9월 주택의 중간 판매 가격은 619,142 달러로 2021년 9월에 비해 4.1% 상승했다. 이것은 팬데믹 이전 2019년 9월의 중간 판매 가격인 510,000 달러에 비해 크게 증가한 것이다. 그러나 8월 평균 가격인 627,500 달러에 비해 하락했다.
기술 산업과 연방 정부로 인한 북버지니아의 번화한 경제는 주택 수요를 견인했다.
이자율은 주택 구입 비용을 더 비싸게 만들고 있지만 사용 가능한 주택의 부족은 실제로 성장을 억제하고 가격을 상승시키고 있다. 상업 지역이 크게 자리잡고 있는 알링턴과 알렉산드리아에서 주택 가격이 감소해 다른 지역 (페어팩스 카운티, 페어팩스 시, 폴스 처치)과 비교된다. 경기가 둔화되기 시작하면 이 두 지역의 집값은 계속 하락할 가능성이 있다.
롱아일랜드와 뉴저지
롱아일랜드의 주택 가격은 마침내 여름의 사상 최고치에서 하락하기 시작했다. 그러나 부동산 전문가들은 아직 집을 팔기 좋은 시기라고 말한다.
뉴욕 뉴저지 지역의 최신 데이터에 따르면 나소 (Nassau) 지역 주택 중간 가격은 9월에 695,000 달러로 8월보다 5,000 달러 하락했다. 서포크 (Suffolk)에서는 가격이 8월의 565,000 달러에서 9월 550,000 달러로 떨어졌다. 그러나 두 가격 모두 작년 같은 기간에 비해 여전히 약 5% 상승한 수준이다. 나소 (Nassau)와 서포크 (Suffolk)는 모두 7월에 사상 최고 주택 가격에 도달했는데 나소 (Nassau)는 720,000 달러, 서포크 (Suffolk)는 575,000 달러였다.
그러나 가격은 여전히 팬데믹 이전 수준보다 월등하게 높다. 2020년 1월 평균 판매 가격은 나소 (Nassau) 카운티에서 529,000 달러, 서포크 (Suffolk)에서 400,000 달러였다.
가격은 오른 반면 판매량은 줄은 것이 특징이다. 일반적으로 가을에는 판매가 둔화되지만 9월에 나소에서 판매된 주택은 1.055 채로 전년 대비 23% 이상 감소했다. 서포크 (Suffolk)에는 1,272 채가 팔렸고 이는 21% 이상 감소한 것이다.
매매 감소는 계절적 요인과 금리 상승으로 인한 것이다. 30년 모기지 이자율은 2021년 10월 3%에서 현재 거의 7%로 작년에 비해 두 배 이상 상승했다. 롱아일랜드 (Long Island) 주택 시장은 제한된 재고 공급으로 인해 여전히 판매자에게 유리한 균형 잡힌 시장으로 향하고 있다.
공급과 수요에 의해 롱아일랜드 주택 가격을 견제하고 있다. 주택 수요는 변함이 없지만 주택 공급은 줄었다. 현재의 자금 조달 상황에서 진지한 구매자들은 여전히 주택 시장에 남아 있으며 필요에 따라 주택 선택을 조정하고 있는 상황이다.
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