모기지 이자율 6% 넘어서고 가격 상승 한자릿수
재고 매물 늘어나면서도 거래는 서서히 감소
주택 수요의 감소에도 불구하고 주택 가격이 연간 평균 소득의 7배에 달하는 수준으로 급등했다.
문제를 더 악화시키는 것은 모기지 이자율의 급격한 상승으로 인한 모기지 부담이 커지고 있기 때문이다. 30년 고정 모기지 이자율은 신용 위기 이후 처음으로 6%를 넘어 9개월만에 두 배로 뛰었다.
이는 집을 사기 위해 모기지를 얻으려는 사람과 이자율이 인상될 때마다 매월 모기지 납입금이 치솟는 변동 금리 모기지론을 가지고 있는 주택 소유자에게도 고통을 준다.
그런데 모기지 이자율의 인상은 인플레이션과 이를 잡으려는 연준의 금융 정책에 기인한다.
연준은 은행이 밤새 대출에 부과하는 이자를 말하는 “연방기금 금리 (Federal Fund Rate)”를 올리면서 모든 시중 금리를 조절한다. 모기지 이자율은 연준이 조절하는 연방기금의 이자와는 직접적으로 상관이 없다는 것을 알아야 한다. 모기지 이자율이 오르는 핵심 요소는 모기지 대출 기관이 대출 기간 동안 예상되는 인플레이션의 수준에 따라 결정된다. 다시 말하면 모기지 대출을 해주고 모기지 채권을 팔아서 얻는 기대 수익에 따라 이자율을 결정하게 된다. 이 때문에 모기지 업체마다 제공하는 이자율이 모두 다르다.
또한 연준이 시장에 제시하는 메시지와 경제의 지속적인 인플레이션 압력을 감안하면 향후 몇 년 동안 더 높은 금리 궤적이 나타날 것으로 기대할 수 있다.
이 때문에 실제로 모기지 업체가 제시하는 모기지 이자율은 더 높아질 것으로 예상된다.
금리 인상은 모기지 이자율과 직접 관련 없어
연준이 금리를 인상을 한 후 새로운 모기지론에 대해 높은 이자로 많은 돈을 다시 모기지 업체에 제공하는 것이 아니다.
그래서 연준이 금리를 올리는 것과 모기지 이자율이 오르는 것에는 단순한 인과관계가 없다. 대신, 연준의 움직임은 대출 기관과 금융 시장의 기대 금융 비용에 영향을 미쳐 모기지 이자율에 간접적으로 영향을 미친다. 연준이 6월에 예상치 못한 수준으로 목표 이자율을 0.75% 포인트 인상한 후 일어난 결과를 보면 이를 쉽게 이해할 수 있다. 1980년 이후 가장 큰 인상폭이었으나 모기지 이자율은 하락했다.
모기지 업체들은 몇 주 후 연준이 목표치를 두 번째로 0.75% 포인트 인상한 7월 연준 회의는 예상했기 때문에 다시 모기지 이자율이 오르기 시작했다. 그리고 그 후 모기지 이자율은 다시 떨어졌고 최근 9월 연준의 금리 인상을 앞두고 다시 6.25% 수준으로 올랐다.
이것은 금융 시장이 연준의 행동의 결과를 기다리기보다 미리 기대하는 것에 반응해 연준보다 앞서 금리를 움직인다는 것을 보여준다.
연준이 시장의 기대치를 충족할 때 일반적으로 일종의 안도하는 금리 랠리가 나타난다. 그러므로 연준이 금리를 올린 이번 주가 지나 다음 주에는 모기지 이자율이 더 높아질 것으로 기대한다. 경제를 얼어붙게 만들지 않으면서 인플레이션의 열기를 식히려고 하는 연준의 노력에도 불구하고 경제 각 부문의 지표는 혼란스러울 정도로 뒤죽박죽인 상황이다.
국내총생산 (GDP)은 2분기 연속 마이너스를 기록하고 있지만 실업률은 여전히 낮다.
기업 이익은 대체로 견조하다가 최근 일부 부문에서 감소하는 현상이 나타나고 있다. 소비자 지출은 느리긴 하지만 계속해서 인플레이션으로 인해 지출 액수는 증가하고 있다.
모기지 채권이 이자율에 영향
연준은 올해초부터 주택 모기지 담보 채권 (MBS) 매입을 매달 350억 달러 줄였다.
보유 지분을 더 줄이기로 결정하면 모기지 담보 채권에 대한 수요가 줄어들고, 이는 모기지 신용 시장의 작동 구조에 따라 더 높은 이자율로 이어진다.
모기지 업체들이 가진 자금이 풍부하다면 낮은 이자율에 모기지 대출을 제공할 수 있다.
그런데 모기지 업체들은 자금을 투자 펀드를 통해 조달하거나 다른 금융 기관으로부터 빌리거나 모기지 채권을 팔아서 마련한다. 대형 투자 펀드를 운용하는 일부 모기지 업체를 제외하면 대부분 모기지 채권을 팔아서 자금을 조달한다. 은행으로부터 돈을 빌려 그 돈을 다시 빌려주기에는 수익이 맞지 않아 상당수의 소규모 모기지 업체는 문을 닫고 있다.
여기에서 모기지 채권은 알다시피 페니매 (Fannie Mae)와 프레디맥 (Freddie Mac)이 대부분 사들인다. 그런데 페니매와 프레디맥이 매입한 모기지 채권을 신용 위기 이후 연준이 거의 사들여 주택 시장을 안정적으로 성장시켰다. 연준이 금리를 올리기로 결정하면서 모기지 채권 매입도 줄였고 패니매와 프레디맥은 시중에 모기지 채권을 팔아야 했다.
모기지 채권은 이자율이 낮아 주택 매매가 활발할 때에는 매입하는 투자 기관이 많지만 이자율이 높아지면 매입이 늦춰진다.
이로 인해 모기지를 운용할 자금은 줄어들고 대신 모기지 채권을 더 보유하고 있어야 한다. 지금은 연준이 모기지 채권 매입을 줄였고 시중 투자 기관들도 모기지 채권을 사지 않으면서 모기지 산업 전반에 자금 경색이 커지고 있다. 당연히 모기지 업체들이 더 높은 이자율을 받을 수밖에 없는 상황이 된 것이다. 업체들이 기대하는 모기지 채권 판매 시기가 모기지 이자율에 영향을 주는 것은 이 때문이다. 결국, 연준이 금리를 올리지만 모기지 이자율을 결정하는 것은 모기지 산업 전체에 돌고 있는 자금 흐름에 달려 있다.
지금은 모기지 채권이 잠겨 있고 자금 흐름이 원활하지 않아 이자율이 더 높아지고 있다.
연준의 금리 인상에 대한 기대가 낮아지면 물론 전반적인 이자율이 낮이겠지만 특히 모기지 이자율의 변화는 모기지 산업에 달려 있는 상황이다.
앞으로 모기지 이자율은 더 오를 것
모기지 이자율은 6.25%로 올해 가장 높은 수준을 기록하고 있다.
연준이 금리를 올릴 것으로 예상하고 미리 올린 것도 있지만 자금이 전반적으로 부족하다는 사실을 보여준다. 또한 집을 사는 사람이 줄어들고 모기지 융자가 감소하면서 모기지 업체들은 자금을 축적하지 않는다. 이는 필요에 따라 그때그때 돈을 빌리는 상황이 늘어난다는 것을 의미한다. 모기지 채권을 팔면 자금을 마련할 수 있지만 그렇지 않은 경우 이자를 주고 돈을 융통해야 한다. 모기지 채권을 팔아도 부동산 투자 신탁 (REIT)에 따른 투자금인 경우 다시 보유할 경우 수익률에 따라 돈을 줘야 한다.
연준은 인플레이션이 통제될 때까지 금리를 계속 인상할 것이라고 거듭 언급했다.
그럼에도 일부 대출 기관과 투자자들은 지난 7월 경제 지표를 보고 연준이 통화 인상을 한차례 쉴 것으로 예상했다. 그러나 8월 지표는 상황을 바꾸었고 주식 시장은 연일 폭락을 거듭했다. 현재의 인플레이션 수준을 감안할 때 연준의 금리 인상은 내년까지 지속될 가능성이 높다.
금리가 계속 오르면 상대적으로 모기지 채권의 가격이 높다고 판단되기 때문에 투자자들은 모기지 채권을 투자 상품으로 고려하지 않게 된다. 모기지 이자율은 우리가 생각하는 것보다 더 높아질 가능성이 있다.
연준이 계속 금리를 올린다고 인플레이션이 안정적으로 낮아질 것이란 보장은 없다.
최근 데이터에 따르면 인플레이션은 이전에 생각했던 것보다 더 광범위하고 완고하다. 이는 금리 인상이 디스인플레이션 (Disinflation: 인플레이션이 천천히 하락하거나 정체되는 상황)으로 나타날 가능성이 있다. 이에 대한 증거로 견고한 노동 시장을 들고 있다.
견고한 노동 시장은 실업률을 낮게 유지하고 고용 늘리는 한편 임금 또한 상승하게 만들고 있다. 임금 상승을 인플레이션을 지속시키는 요인으로 보기 때문에 물가는 당장 하락하지 않고 천천히 정체되는 모습을 보인다고 여긴다. 이를 반영하듯 8월 초부터 모기지 이자율은 꾸준히 상승하고 있다. 연준이 금리를 1~1.25%포인트 인상할 수 있다는 추측 때문에 이번주에 모기지 이자율은 올해 최고치를 기록했다.
연준은 인플레이션 수준을 내년까지 4% 그리고 내후년까지 2~2.5% 수준이 되도록 목표를 하고 있다.
이것은 내후년까지 금리가 오를 수 있다는 것을 말하며 이에 따라 모기지 이자율도 수년간 오를 것이란 예상을 할 수 있다. 연준이 현재 목표로 정한 연방 기금의 금리는 4% 수준이다.
하지만 금융 시장에서는 최소 5%에 도달할 것으로 전망하고 있다. 모기지 채권이 이 기간동안 수요가 많지 않을 것으로 기대되므로 모기지 이자율도 계속 오르고 8%대까지 진입할 가능성도 있다. 실제로 주택 가격이 떨어지는 시점도 모기지 이자율이 8%에 도달했을 때라고 봐야 한다.
그 동안 주택 가격은 상승율이 둔화되고 가격이 연간 3% 오르는 정상 수준으로 돌아올 것으로 보인다. 이는 모기지 이자율이 8% 수준이 되었을 때 비로소 주택 가격이 떨어지고 매물이 급증하게 될 것이므로 실제로 전반적으로 발생할 가능성은 적다. 일시적이고 부분적으로 나타날 수 있으며 아마도 이 시기가 주택 시장의 바닥이 될 가능성이 크다.
집을 사야하는 시기는 언제
모기지를 얻어 집을 사야하는 경우 적절한 시기는 모기지 이자율의 동향을 보고 결정해야 한다.
상당수가 가격이 높고 모기지 이자율이 높아 주택 구입을 미루고 있다고 알려져 있다. 그런데 장기적인 주택 시장의 현황을 파악한 이들이 이미 주택을 투자 대상으로 간주하고 상당한 투자가 진행되고 있다. 현금으로 구입하는 비율이 네 명 가운데 한 명에 이른다. 이는 주택 매매가 일정 수준 이하로는 떨어지지 않을 것이란 사실을 암시한다. 또한 주택 가격이 쉽게 하락하지 않을 것이란 사실도 보여준다.
가격이 떨어지지 않고 모기지 이자율도 오르는 추세라면 주택 구입을 당분간 하지 않는 것이 맞다.
그런데 2~3년 안에 집을 사야하는 사람이나 상황이라면 하루라도 빠리 집을 사는 것이 유리하다. 요즘 변동 모기지 이자율이 인기가 있는 이유도 5년이 지나는 시점이 되면 지금보다 모기지 이자율이 더 낮을 수 있다는 기대에 기인한다. 그런데 모기지 이자율이 8%까지 올랐다가 다시 하락해 지금보다 낮은 5% 이하로 떨어지는 시기가 5년이 될 것이란 보장은 없다.
이는 모기지 업체가 권장하는 방식대로 모기지 융자를 얻는 것이 최선이 아닐 수 있다는 것을 의미한다. 이미 연준이 금리를 올릴 것으로 예상하고 모기지 이자율은 미리 올랐다. 집을 사기 위해 모기지 융자를 제공하지만 손해를 보고 집을 사는 이들에게 낮은 이자율을 주는 업체는 없다.
집을 살 만한 여력이 되고 집을 사야하는 상황인 경우 집은 되도록 빨리 사는 것이 최선이다.
집값이 크게 올랐다고 투기 목적으로 사는 것은 좋지 않다. 투자를 위해 사는 사람들은 대부분 구체적인 계획과 투자 플랜을 가지고 있기 때문에 급하지 않은 상황에서 집을 사는 것은 지금의 주택 시장의 여건으로 볼 때 권장되지 않는다.
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