자연재해 고려한 주택 평가는 인명과 재산 보호
재해 복구력이 지역 경제 회복 좌우
해마다 어김없이 기후에 따른 재해가 잇따른다. 캘리포니아는 산불이 다시 시작되었고 대서양 연안과 걸프만은 허리케인이 강타했고 다시 다가오고 있으며 중부 내륙에는 토네이도가 주기적으로 휩쓸고 지나갔다. 집은 불에 타거나 물에 잠기고 바람에 날려 부서지고 있다. 이런 자연 재해로 수십억 달러의 재산 피해가 어김없이 발생한다. 기후전문가들이 말하는 엘니뇨 혹은 라니냐와 무관하게 거의 비슷하게 일상처럼 벌어지는 일이다.
그런데 이제 이런 기후에 따른 재난이 주택 가격에 영향을 주고 있다. 상습 재해지역은 주택 보험이 받아주지 않으며 그로 인해 보험료는 올라가는 대신 주택 가치는 떨어진다. 앞으로 집을 사거나 팔 때는 이 점이 더욱 중요해질 수 있다. 지금 같은 경직된 주택 시장에서 집을 사는 것은 많은 미국 도시에서 충분히 복잡하다. 새로운 기후 변화 위험은 이런 결정을 더욱 복잡하게 만들고 있다. 현지 기후 위험을 조사하기 위해 현장 답사를 한다면 투자자들은 자신의 결정을 후회할 가능성을 줄일 수 있다. 모기지 대출 기관은 대출자의 채무 불이행 위험을 덜 겪게 될 것이며, 보험사들은 대출과 보험 정책에 대한 결정에 기후 위험을 고려한다면 손실에 직면할 위험이 줄어든다.
기후에 따라 가격 신호 달라
주택 가격은 주택과 그 주변 지역을 포함해 부동산이 좋은 투자인지에 대한 암묵적인 판단에 따른 것이다. 예를 들어, 캘리포니아의 현재 주택 중간 가격은 거의 810,000달러로 전국 중앙값의 두 배 이상이다. 이런 차이는 캘리포니아가 바람직한 기후, 라이프스타일과 직업 기회를 제공한다는 판단을 반영한다. 캘리포니아에서 부동산을 구입하는 사람들은 캘리포니아주가 미래에도 계속해서 살기 좋은 곳이 될 것이라고 베팅하고 있다.
기후 변화로 인해 많은 부분이 황폐화되면 구매자는 투자로 인한 손실을 입을 수 있다. 그런 의미에서 캘리포니아의 주기적인 대형 산불은 앞으로 캘리포니아의 주택 가치를 하락하게 만드는 요인이 될 것이다. 최근 미국 부동산 연구에 따르면 홍수 위험과 화재 위험이 현재 주택 가격에 반영되어 있다.
더 위험하다고 인식되는 부동산은 더 낮은 가격에 판매되지만, 이런 기후를 반영한 가격 할인이 구매자가 노출된 위험을 완전히 보상하는지는 명확하지 않다. 새로운 기후 위험에 대한 우려는 부분적으로 의견 분열로 인해 다양하다. 일부 구매자는 다른 사람들이 너무 위험하다고 생각하는 위치에서 주택을 구입하기를 열망할 것이라고 가정하는 것이 어느 정도 타당하다.
판매자가 구매자보다 제품에 대해 더 많이 알고 있는 시장의 비대칭 정보는 정상 거래를 저해할 수 있다. 구매자들은 당연히 "쓸모없는 것"에 갇히는 것을 두려워한다. 그것이 중고차이든 큰 폭풍으로 침수되는 집이든 거의 모든 거래의 대상에 예외 없이 적용된다.
자동차 시장에서는 카팩스(Carfax)와 같은 등급 시스템이 경쟁의 장을 평준화하는 데 도움이 된다. 부동산 산업에서 기후 문제는 주택 구매자에게 유사한 서비스를 제공하는 기후 위험 스크리닝 모델에 기반한 초기 산업에 기회를 제공하고 있다. 기후 예측은 불균등하게 성장해 왔다. 일부 모델은 과학적으로 건전하고 매우 정밀한 반면 다른 모델은 품질이 낮다. 기후 위험 예측의 경우 어떤 제품이 가장 신뢰할 수 있는지 평가하는 데 수년이 걸릴 수 있다.
그렇기 때문에 기후 변화에 대비한다면 연방정부가 새로운 세대의 기후 위험 제품을 선별하는 역할을 해야 한다. 기후 위험을 감안한 주택 가치 추정 모델이 중요한 이유는 생명을 구하고 자산을 보호할 수 있기 때문이다. 대출 패턴은 은행이 더 위험한 부동산에 대해 차용인에게 더 까다로운 조건을 제공함에 따라 바뀐다. 이런 인센티브는 사람들이 상대적으로 더 안전한 부동산에 더 많이 입찰하고 덜 위험한 지역에 살도록 유도해야 효과가 있다.
그리고 이런 변화는 지역 토지 이용과 토지 구획법의 변화를 촉진해 상대적으로 더 안전한 지역에서 더 높은 가치나 밀도가 높은 용도를 허용하는 상향 조정을 유도할 수 있다. 덜 위험한 지역에 더 많은 주택을 짓는 것은 기후 적응을 더 수월하게 할 것이다. 신뢰할 수 있는 예측 모델을 개발한다면 사람들은 부동산 투자에 대한 미래의 후회를 줄이고 일상 생활에서 위험을 줄일 수 있다.
자연재해는 부동산 가격에 직접 영향 줘
강력한 허리케인이 지난 겨울에 두개나 발생한 이후 기후 변화가 심각한 자연 재해의 위험을 높일 것이라는 과학적 증거가 계속 증가하고 있다. 하와이와 플로리다와 같은 일부 해안 지역에서는 해수면이 6피트 상승하면 모든 주택의 약 1/10이 물에 잠길 것으로 예상된다. 질로우(Zillow)는 물에 잠길 위험이 있는 주택의 가치가 8,820억 달러에 달한다고 추정한다.
그러나 일반 대중의 모든 사람이 기후 변화의 미래 영향에 동의하는 것은 아니다. 최근 조사에서 미국인의 42%는 지구 온난화가 생활 방식에 심각한 위협이 될 것이라고 동의했고, 무려 57%가 동의하지 않았다. 최근 연구에 따르면 예상되는 기후 변화의 영향에 대한 믿음은 예상되는 피해가 발생하기 수십 년 전에 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있다.
부동산 자산의 가치 평가는 여러 매개변수에 따라 달라진다. 자산과 해안 간의 거리는 아름다운 해안 전망과 불가피한 해안 홍수 노출을 모두 제공한다. 주거용 부동산 가격이 기후 변화에 대한 믿음에 어떻게 영향을 받는지 살펴본 연구에 따르면 밀접한 상관관계가 있다. 새로운 데이터를 사용해 기후 변화의 발생과 영향에 대한 믿음의 차이(즉, 장기적으로 악천후가 발생할 가능성의 변화)와 해당 위험에 노출된 주택의 부동산 가치 평가 간의 상관관계를 밝혀낼 수 있었다.
질로우의 독점 데이터와 국립해양기상청(NOAA)의 해수면에 대한 과학적 예측 데이터를 사용해 개별 주택을 미래 침수 예측에 매핑하는 해안 주택 거래 가격에 대한 포괄적인 데이터를 사용했다. 그리고 이를 기후 변화에 대한 믿음의 변화에 대한 조사 데이터와 매치시켜 기후 변화에 따른 주택 가격 변화의 관계를 찾았다.
기후 변화를 인정하는 사람에 비해 기후 변화를 부정하는 사람이 많은 카운티에서 침수가 예상되는 주택이 더 많이 팔렸다. 다시 말해, 기후 변화를 믿는 동네에서 침수가 예상되는 주택은 기후 변화를 부정하는 동네의 주택에 비해 저렴한 가격에 팔리는 경향이 있다. 이런 데이터를 사용하면 다른 요인의 영향을 받았을 수 있는지 파악하는 것이 중요하다. 기후 변화에 대한 신념이 주택 가격의 다른 결정 요인과 상관 관계가 없다면 다른 요인을 파악하는 것이 가능해진다. 주택의 연령, 해안과의 거리, 부지 크기, 침실 수와 주차 공간, 평균 소득, 고도, 단기 홍수 위험과 같은 지역적 특성을 포함한 다양한 주택 특성요인을 고려하면 가격에 영향을 주는 요인을 식별할 수 있다.
해안과의 거리를 통제하는 것이 특히 중요하다. 다른 요인들이 변하지 않는다면 대부분의 사람들은 해변 근처에서 사는 것을 선호하며 그렇게 하기 위해 프리미엄 즉 더 비싸게 지불한다. 즉, 해안 홍수에 더 취약한 주택은 해안과의 근접성으로 인해 가치가 더 높다. 이는 홍수로 침수될 것으로 예상되는 주택과 매매 가격 사이에 일정 관계가 있음을 시사한다.
예상되는 자연 재해의 발생과 결과에 대한 의견 불일치는 이런 재해가 발생하기 수십 년 전부터 부동산의 가치 평가 격차를 초래한 것으로 볼 수 있다. 해안에 근접한 주택 가격이 비싼 이유는 대부분 부유층의 별장처럼 이용되기 때문이다. 즉 별장이라는 특수 수요를 반영하기 때문에 가격이 상대적으로 높게 형성되어 있다.
주택은 같은 가격으로 대체되지 않아
주택 가치의 회복은 일반적으로 시장에 맡겨진다. 좋은 보험이 있는 주택 소유자의 집은 시장이 상당히 잘 작동한다. 그러나 임차인을 포함한 저소득 가구의 경우 주택이나 원래 동네로 돌아가는 것이 어렵다. 한겨울 중서부에서 토네이도로 피해를 입은 많은 마을과 같이 가치가 낮은 주택이 있는 침체된 시장에서는 교체 가치만으로는 동등한 주택을 재건하기에 충분하지 않다. 이 지역의 주택 가치는 평균 10만 달러 미만일 수 있다. 오늘날 그 가격으로 주택을 짓는 것은 거의 불가능하다.
콜로라도 볼더 카운티와 같은 인기있는 시장은 다른 과제에 직면해 있다. 이런 시장에서 재건하면 개발자와 투기자가 모두 재개발 기회를 활용할 수 있다. 볼더 카운티는 산불 화재 이후 이주민이 임시 주택을 찾을 수 있도록 임대 규칙을 완화했다. 연구에 따르면 저렴한 주택은 거의 항상 부유한 인구통계를 대상으로 하는 더 비싼 주택으로 교체된다. 이르나 젠트리피케이션이 작용한 결과다. 재해로 인해 집을 잃은 저소득 거주자의 경우 원래 개발 지역으로 돌아갈 가능성이 거의 없다.
재난에 따른 지역 안전망 부족
기후가 가져오는 자연재난에 따른 주택 피해는 대부분 조소득층에 집중되어 있다. 캘리포니아의 경우, 산불이 빈번하게 발생하는 지역은 이른바 인랜드 지역으로 로스앤젤레스 카운티보다 훨씬 주택 가격이 저렴하다. 이처럼 자연재해가 발생할 수 있는 지역은 상대적으로 저렴하거나 열악한 곳이라고 봐야 한다.
FEMA의 개인 지원 프로그램의 단기 지원은 이재민 가구가 임시 주거지를 찾고 자격이 되는 주택을 수리하는 데 도움이 된다. 주택 도시 개발부(HUD)의 커뮤니티 개발 블록 보조금을 받을 수 있지만, 이런 기금이 도착하는 데 몇 달 또는 몇 년이 걸리고 주에서 제출한 지출 계획은 종종 기금을 오용하고 거의 감독하지 않는다. 그렇다면 취약한 주민이 재건하고 돌아올 수 있도록 하기 위해 대책이 필요하다.
2017년 허리케인 하비로 인해 홍수가 난 텍사스주 라 그레인지는 커뮤니티 토지 신탁을 실험하고 있다. 토지의 협동 소유와 개별 단위 소유가 포함된다. 주민은 지정된 기간 동안 단위를 점유해야 하며 토지 가치 상승의 일부만 얻고 나머지는 협동조합에 돌아간다. 이 접근 방식을 통해 주민은 토지 구매를 위한 자원을 모으고 시간이 지남에 따라 저렴한 가격을 유지할 수 있다.
기후 변화로 인해 전국의 거의 모든 지역 사회가 자연 재해에 점점 더 취약해지고 있다. 지역 사회의 가장 취약한 구성원이 복귀할 수 있도록 재해 복구를 계획하면 회복력과 지역 사회의 활력이 더욱 커지게 된다. 지역 경제 회복은 이런 자연 재해 복구와 밀접해지고 있다.
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