중간 소득층이 연체율 가장 높아
2022년 이후 구입한 주택이 부담 커
모기지를 갚지 못해 밀리면서 연체가 증가하는 것은 주택 경제에는 경고음과 같다. 정부 대출을 받은 더 많은 사람들이 모기지 상환을 연체하고 있으며, 이는 소비자 재정 건강에 대한 경고 신호라 할 수 있다.
높은 모기지 이자율이 예상보다 더 오래 지속됨에 따라 모기지 연체율은 서서히 올라갈 가능성이 높다고 전문가들은 말한다. 정부 지원 프로그램을 통해 주택 융자를 받은 대출자들은 점점 더 상환금을 연체하고 있고, 이는 오늘날 저소득층 사람들이 어떻게 살아가고 있는지에 대한 잠재적으로 우려스러운 신호가 될 수 있다.
낮은 다운페이와 낮은 신용 점수
모기지은행협회에 따르면 지난해 말 연방주택관리국(FHA)과 재향군인회(VA)의 대출 연체율은 각각 11.03%와 4.7%에 달해 팬데믹 이전 수준을 넘어섰다. 연방주택관리국(FHA)과 재향군인회(VA) 대출은 소득 제한이 없지만 정부에서 보증하고 기존 모기지보다 계약금과 신용 점수 요건이 느슨해 신용이 낮거나 소득이 낮은 차용인에게 인기가 있다.
전통적인 모기지 연체율도 조금씩 증가하고 있지만 훨씬 더 느리다. 2.62%는 팬데믹 이전 수준보다 낮고 역사적 최저치에 가깝다. 이런 데이터의 차이는 최근 몇 년 동안 저소득 대출자들이 직면한 추가적인 경제적 압박, 특히 높은 주택 가격, 인플레이션, 그리고 이를 해결하기 위해 추진해 온 급격한 금리 상승을 반영하는 것으로 보인다.
연준이 금리를 인하하고 있어 자산 가격이 약간 상승하는 데 도움이 됐지만, 저소득 가구 쪽은 어떤 혜택도 느끼지 못하고 있다. 그들의 차입 비용은 줄어들지 않고 있다. 어쨌든 물가는 계속 오르고 있고, 여전히 끈적끈적한 인플레이션이 소비력을 갉아먹고 있다.
1월 소비자물가지수(CPI) 데이터에 따르면 물가는 1년 전보다 3% 상승해 연방준비제도이사회(FRB)의 목표치인 2%를 훨씬 웃돌았다.
연준은 인플레이션이 완화되고 고용시장이 약화되고 있다는 신호가 나오면서 2024년 말 금리를 세 차례 인하했지만, 인플레이션이 지속되는 조짐을 보이면서 현재는 금리를 인하하지 않고 있다. 월가의 트레이더들은 올해 단 한 차례의 금리 인하를 예상하고 있다.
연체율이 점진적으로 증가할 것인가?
소비자가 주택 모기지 대출을 연체하는 이유는 다양하다. 심각한 연체자(상환액이 3개월 이상 연체된 경우)를 가진 연방주택관리국(FHA) 대출자의 약 4분의 1은 소득 손실을 꼽았고, 19%는 과도한 부채를 원인으로 꼽았다.
서브프라임 대출자에 대한 민간 모기지 대출은 금융 위기 이후 거의 고갈되었고, 연방주택관리국(FHA) 대출은 오늘날 서브프라임에 가장 가까운 주택 모기지 대출이다. 경제가 가장 좋은 시기에도 이런 주택 대출의 연체율은 일반적으로 기존 대출보다 몇 배 더 높다.
이것은 매우 다른 모기지 차용자 프로필을 보여준다. 이 연방주택관리국(FHA) 섹션에서 먼저 이런 일이 일어날 것으로 예상되었는데, 왜냐하면 이들은 일반적으로 더 넓은 경제가 변화할 때 가장 먼저 영향을 받는 차용자이기 때문이다. 그 외에도 연체율은 점진적으로 증가할 것이라고 전망한다. 낮은 계약금과 낮은 신용 점수 기준은 상대적으로 주택 모기지의 위험을 가장 먼저 감지할 수 있다는 점에서 앞으로 주택 시장에 주시해야 할 새로운 지표가 될 수 있다.
고소득 소비자들은 최근 몇 년 동안 주식 시장에 투자해 수년간의 강력한 이익을 얻었을 가능성이 더 높고, 식료품과 같은 필수품에 소득의 더 적은 부분을 지출하기 때문에 좋은 성과를 거두었다.
그러나 형편이 좋지 않은 대출자들에게 스트레스 요인으로 시작된 것은 특히 고용 시장이 전반적으로 약화될 경우 종종 확산될 수 있다. 모기지 연체에 관한 최근 보고서에서 연방주택관리국(FHA)와 재향군인회(VA)의 모기지 대출 연체가 이번 경제 주기 동안 더 광범위한 모기지 상환 추세에 대해 탄광의 카나리아 역할을 할 가능성이 높다고 밝혔다.
일부 모기지 시장의 신용평가를 수행하는 회사는 고소득층의 모기지 연체율도 증가하고 있다는 점을 주시하고 있다.
연간 150,000달러 이상을 버는 소득자들은 현재 연간 소득이 45,000달러 미만인 가구보다 상대적으로 더 빠른 속도로 모기지, 자동차 대출 그리고 신용 카드에 연체되고 있다. 지금 인플레이션의 비용이 실제로 고소득층을 강타하기 시작하고 있다며 이 그룹이 식료품 비용 상승의 고통은 느끼지 않았을 수도 있지만 자동차 할부금, 보험, 학교 등록금과 같은 것들에 대한 지출 증가로 여전히 압박을 받고 있다고 덧붙였다.
2022년 이후 구입한 주택이 압박 커
더 많은 소비자가 압박을 느끼고 있음에도 불구하고 오늘날 모든 유형의 대출자의 연체율은 2008년 신용 위기와 2020년 팬데믹 봉쇄 기간 동안 보인 수준보다 훨씬 낮다. 매우 낮은 연체율 수준에서 서서히 벗어나고 있는 것으로 이는 정상적인 금융 시장의 상황으로 돌아가는 것이다.
다시 말해 낮은 이자율에 따른 저금리 효과는 이제 거의 사라지고 있는 것이다. 모기지 데이터 제공업체 코어로직(CoreLogic)은 모기지 시장이 낮은 이자율에서 벗어나 이제 본격적인 평상 수준의 모기지 이자율 상황으로 진입하면서 상대적으로 부담으로 작용하는 모기지 대출들이 연체로 나타나고 있다고 보고 있다. 모기지 이자율이 6%대에 머물수록 연체는 일정 수준에서 더 증가할 가능성이 높다.
그리고 주택 소유자들은 일반적으로 2008년 주택 위기 당시보다 훨씬 더 나은 재정 상태에 있다. 최근 몇 년 동안 더욱 엄격한 모기지 인수와 강력한 주택 가격 상승으로 인해 주택 구입에 어려움을 겪는 대출자는 거의 없다. 그럼에도 불구하고 차용자들이 연체료를 지불하는 주를 모니터링하고 있다. 코어로직(CoreLogic)은 대도시 지역의 80%에서 연체율이 증가하고 있음을 발견했다. 이는 자연 재해와 같은 불안정한 사건만으로는 설명할 수 없는 더 광범위한 문제를 시사하는 것이다.
지금 당장, 차용인이 정확히 언제 대출을 받았는지도 중요하다. 모기지 이자율이 사상 최저 수준에 가깝고 주택 가격이 아직 상승세를 유지하지 않았던 2021년 또는 그 이전에 주택을 구입한 사람들은 2022년이나 2023년에 구입한 사람들보다 소득 대비 부채 비율이 훨씬 낮고 주택 자산 포지션이 더 건전하다.
주택을 구입하는 것이 얼마나 더 어려워졌는지를 감안할 때, 최근 대출자들은 인수 기준이 변하지 않았음에도 불구하고 몇 년 전에 구입한 사람들보다 더 높은 이자율로 대출 초기에 연체되고 있다.
또한 더 높은 주택 가격과 모기지 이자율은 2022년 이후 주택을 구입한 사람들이 더 느린 속도로 자산을 구축하고 있다는 것을 의미한다. 2022년 전후는 밤과 낮의 차이다. 대출 기관은 팬데믹 이후 모기지 융자를 좋은 의도로 실행했으나 결과적으로는 위험한 모기지가 만들어진 결과가 나타나고 있다.
주택 모기지 시장의 측면에서는 팬데믹 이후 매우 다른 역학 관계가 존재하고 있음을 알 수 있다.