모기지 이자율 3% 시대 다시 도래할까?

경제 상황과 여려 여건에 따라 결정돼

희박한 스태그플레이션 닥치면 가능성 커

신용 위기와 팬데믹으로 인한 경기 침체가 나타난 후 모기지 이자율은 3%에 근접했다. 관세 폭풍으로 인플레이션과 경기 침체가 발생한다면 모기지 이자율이 다시 3% 시대에 진입할 수도 있다.

그러나 그렇게 되면 경제는 물론 주택 시장도 더욱 찬바람이 불어 닥칠 가능성이 높다. 낮은 모기지 이자율에도 불구하고 주택 구입이 더 어려워질 수 있다는 사실이다. 현재 모기지 이자율은 1980년대의 역사적으로 높은 수준보다 훨씬 낮다. 그러나 2021년 3% 미만으로 최저치를 기록했고 현재 주택 구매자들은 2021년보다 훨씬 높은 이자율로 낮아지는 기회를 보고 있다. 주택 가격이 계속 상승함에 따라 많은 사람들이 주택 소유의 꿈을 보류할 수 밖에 없다.

그런데 여전히 주택 구입을 망설이고 있는 사람들에게는 지금이 집을 사기에 적절한 시기인지 궁금할 것이다. 오래 전부터 연준이 금리를 내리면 모기지 이자율이 내릴 것이라는 기대를 여전히 믿고 있다. 과거의 모기지 이자율이 앞으로 다가올 일에 대한 실마리를 제공할 것이다. 역사적으로 등락을 보여 온 모기지 이자율은 그때마다 상황이 달라진 탓에 모기지 이자율이 오르거나 떨어졌다. 모기지 이자율 2~3%의 시대는 다시 오지 않을 것이라는 말도 사실이 아닐 수 있다.

가파른 모기지 이자율은 재정이 견고하고 새로운 주택 융자 상환금을 감당할 수 있는 경우 아무런 문제가 되지 않을 수 있다. 더욱이, 모기지 이자율이 어떻게 움직일지 미리 보여주는 수정 구슬은 없다. 그럼에도 불구하고 추세를 이해하는 것은 주택을 구입할 시기에 대해 더 많은 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있다. 역사적으로 오늘날의 모기지 이자율이 생각만큼 높지 않다는 것을 깨달을 때 어깨의 무게를 덜어낼 수 있다.

주택 모기지 이자율의 역사

의회는 1970년 2차 모기지 시장을 확대하기 위해 프레디 맥을 설립했다. 프레디 맥은 1971년 4월부터 모기지 이자율의 통계를 집계하기 시작했다. 30년 고정 이자율 모기지의 연평균 이자율은 1981년 16.64%로 최고치를 기록한 후 2021년 사상 최저치인 2.96%로 떨어졌다. 발표 시점을 기준으로 평균 이자율은 6% 중후반이다. 시간 흐름에 따른 주택 모기지 이자율에 대한 자세한 내용을 보면 앞으로 3% 시대가 다시 도래할 지 대략 짐작할 수 있다.\

1970년대 인플레이션 쇼크

연평균 최저 모기지 이자율: 7.38%

가장 높은 연평균 모기지 이자율: 11.20%

1970년대에 모기지 이자율은 7% 중반에서 약 9%까지 꾸준히 상승했다. 주택 구매자는 1970년대 말까지 11% 이상으로 크게 상승하는 것을 목격했다. 초인플레이션은 기록적으로 높은 인플레이션으로 특징지어지는 기간 동안 상승을 일으켰다. 이는 1960년대 중반부터 1980년대 초반까지 지속되었고, 이 기간 동안 시행된 연준의 통화 확장 정책에 의해 촉발되었다. 즉, 1970년대 인플레이션 쇼크가 모기지 이자율 상승을 초래했다.

1980년대 오일 쇼크 후폭풍

최저 연평균 모기지 이자율: 10.19%

최고 연평균 모기지 이자율: 16.64%

이런 모기지 이자율 상승 추세는 1980년대까지 계속되었고, 1981년 평균 모기지 이자율은 사상 최고치인 16.64%에 달했다. 석유수출국기구(OPEC)는 1970년대에 미국에 대해 석유 금수 조치를 발표했고, 이에 대응해 연준은 80년대 내내 단기 금리를 여러 차례 인하하거나 인상하는 것을 반복했다. 1980년대 중반까지 평균 모기지 이자율은 떨어지기 시작해 10.32%로 마감되었다.

1990년대 물가 쇼크 벗어나 하락 추세

최저 연평균 모기지 이자율: 6.94%

가장 높은 연평균 모기지 이자율: 10.13%

주택 구입자들은 1990년대에 약간의 안도감을 느꼈다. 모기지 이자율은 1998년 7% 미만으로 하락했다가 1999년 평균 7.44%로 소폭 상승했다. 모기지 대출자들은 닷컴 버블과 인터넷의 부상으로 금리가 떨어진 것에 감사할 수 있다. 좀 더 구체적으로 말하면, 투자자들은 기술주에서 국채와 기타 채권 투자로 옮겨가면서 모기지 이자율이 하락했다.

2000년대 모기지 융자 붐

최저 연평균 모기지 이자율: 5.04%

가장 높은 연평균 모기지 이자율: 8.05%

모기지 이자율은 2000년대 초반 8.05%로 정점을 찍은 후 2009년 5.04%로 떨어졌다.

그 원인은 주택 시장 붕괴와 뒤 이은 신용 위기였다. 둘 다 주택 시장의 천문학적인 성장에 기인했는데, 주로 서브프라임 모기지 대출자의 급증에 기인한다. 모기지 상환금이 이 대출자들이 감당하기에는 너무 많아졌다. 많은 사람들이 모기지 대출에 허덕였고, 결국 주택 시장은 폭락했다. 압류의 물결이 뒤따랐고, 연준은 금리를 인하해 시장을 안정시켰다. 이것은 경제가 어려울 때 모기지 이자율이 감소한다는 일반적인 규칙의 완벽한 사례다.

2010년대 긴 주택 시장 회복기

연평균 최저 모기지 이자율: 3.65%

가장 높은 연평균 모기지 이자율: 4.69%

모기지 이자율은 지난 10년 동안 낮은 수준을 유지했다. 2014년과 2018년에 각각 평균 이자율이 4.17%와 4.54%로 일시적으로 방향을 바꾸었는데, 이는 여전히 사상 최고치보다 4배 낮은 수준이다. 지난 10년은 평균 4%에 약간 못 미치는 수치로 끝났다. 기나긴 주택 시장의 회복을 위한 정체기로 볼 수 있는 이 시기는 주택 구매 수요가 저조해 모기지 이자율도 하락하는 추세를 보였다.

2020년대 팬데믹이 가져온 주택 붐

연평균 최저 모기지 이자율: 2.96%

가장 높은 연평균 모기지 이자율: 6.81%

COVID-19 팬데믹은 사상 최저 모기지 이자율을 가져왔다. 이는 주로 연준이 모기지 대출을 다시 매력적으로 만들기 위해 연방기금 금리를 인하했기 때문이다. 불행히도 이런 매력적인 이자율은 연준이 2022년 3월부터 2023년 7월까지 여러 차례 금리 인상을 단행하면서 단기간에 그쳤다.

금리 인상은 주택 융자를 더 비싸게 만들었다. 평균은 2022년 5.54%로 급증한 후 2023년 6.81%로 다시 증가했다. 2024년 9월 금리 인하로 인해 그해 금리가 6.72%로 떨어졌다. 최근 몇 년 동안의 이런 변화에도 불구하고 모기지 이자율은 팬데믹 이전 수준으로 회복되지 않았고 2002년 이후 가장 높은 수준이다.

모기지 이자율 3% 시대 다시 도래?

2021년 30년 모기지 평균 이자율은 3% 미만으로 떨어졌지만 지금은 6%를 훨씬 넘는다. 트럼프 행정부가 들어서면서 경제 여건이 급격히 악화되고 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 금리는 다시 상승할 가능성이 높다. 2020년과 2021년에 사람들은 기록적으로 낮은 모기지 이자율을 목격했다. 30년 고정 모기지의 최저치는 2021년 1월 2.65%였지만, 약 2년 동안 3% 이하에서 맴돌았다. 그러나 주택 모기지 이자율이 3%로 다시 떨어질 가능성은 매우 희박하다. 경기 침체를 억제하는 것보다 인플레이션을 잡는 것이 연준의 우선 목표이기 때문이다.

이자율이 급격히 하락한 원인은 팬데믹이 가져온 경기 추락이다. 주택 모기지 이자율은 2021년 연준이 COVID-19 전염병의 영향을 완화하기 위해 공격적으로 금리를 인하함에 따라 사상 최저치에 도달했다. 팬데믹은 광범위한 실업과 공급 부족을 포함해 여러 가지 방식으로 경제에 영향을 미쳤다.

소비를 장려하고 심각한 경기 침체를 피하기 위해 연준은 2020년 3월부터 연방기금 금리를 인하하기 시작했다. 사람들이 실직에 직면함에 따라 돈을 빌리는 것을 더 저렴하게 만들었다. 많은 요인이 주택 모기지 이자율에 영향을 미치지만 일반적으로 연방 기금 금리의 일반적인 방향을 따른다. 그리고 2020년 12월 말까지 30년 모기지의 평균 이자율은 2.66%였다.

그런데 관세 폭탄이 진행되면 인플레이션에 대응해 금리를 인상할 가능성이 높아진다. 낮은 금리와 팬데믹 구제 경기 부양 프로그램은 인플레이션율을 견인한 여러 요인 중 하나인 소비자 수요를 증가시켰다. 연방준비제도이사회(FRB)는 상품과 서비스의 가격 변동을 측정하는 이 비율을 모니터링하며, 개인소비지출(PCE) 물가지수의 연간 변동에 따라 약 2%를 유지하는 것을 목표로 한다.

2022년까지 PCE 인플레이션율은 5%를 넘어섰고, 연준은 이를 억제하기 위해 일련의 연방기금 금리 인상을 시작했다. 연준은 2022년과 2023년에 합쳐 11차례 금리를 인상했다. 모기지 이자율은 2023년 10월 7.79%로 정점을 찍은 후 연말에 약 6.6%를 맴돌았다.

많은 전문가들은 30년 모기지 이자율이 2025년에 6%에서 7% 사이로 유지될 것으로 예상하고 있다. 이자율이 하락하더라도 소폭에 그칠 것으로 예상하고 있다. 모기지 이자율은 2026년에 더 하락할 수 있지만, 경제학자들은 여전히 내년에도 6% 이상 수준을 유지할 것으로 예상하고 있다.

금리 인하 여부는 몇 가지 경제적 요인에 달려 있다. 인플레이션이 높아지면 연준이 금리 인상으로 대응하거나 연방기금 금리를 그대로 유지할 경우 모기지 이자율은 오를 수 있다. 높은 실업률은 주택 수요를 감소시켜 모기지 이자율을 낮추는 경향이 있다. 모기지 이자율은 10년물 국채 수익률의 방향을 따르는 경향이 있다.

연방기금 금리와 달리 10년물 수익률은 주택 융자와 같은 장기 대출 이자율을 나타내는 더 큰 지표다. 일반적으로 투자자들은 경제적 불확실이 커지는 동안 안전망으로 국채를 더 많이 매수한다. 이는 수익률을 낮추고 궁극적으로 모기지 이자율을 낮추게 한다.

한가지, 경기 침체와 인플레이션이 동시에 모두 발생하면 연준은 금리를 급격하게 내릴 수밖에 없다. 경제학자들은 스태그플레이션을 가장 무서운 경기 현상으로 간주한다. 물가를 잡기 위해서는 금리를 올려야 하지만, 경기 폭락을 억제하기 위해서는 돈을 풀어야 한다. 수요와 공급이 동시에 축소되는 것을 말하는 스태그플레이션은 금융 확장과 재정 확장이 필요하다. 이 경우, 금리는 하락하고 모기지 이자율은 3%에 도달할 수 있다. 그러나 이런 가능성은 낮을수록 경제와 주택 시장에 유리하다.