모기지 채권 상환 규모 줄여 금융권 자금 줄여
향후 3년 이내 모기지 이자율 10% 돌파 가능성도
연준은 모기지 이자율 하락에 대한 주택 구매자의 희망을 산산조각 냈다. 이는 앞으로 주택 구매자가 유의해야 할 내용이 새겼다는 것을 말하며 주택 구입에 더 신중할 수밖에 없다. 모기지 이자율이 낮아지면 올 봄에 주택 구입이 조금 더 저렴해질 것으로 예상할 수 있었으나 연준의 최근의 행보로 희망이 무너졌다고 금융전문가들은 지적한다.
애널리스트들은 연방준비제도이사회(FRB)가 지난주 금리 인하를 보류하고 연준의 대차대조표 계획을 조정했다. 이 조치로 모기지 이자율이 크게 오르지는 않겠지만 계속 조금씩 상승할 가능성이 높다. 연준이 취한 대차대조표 관리는 모기지 채권의 만기 연기 상환액을 줄이기로 한 것이다. 쉽게 말해 양적 팽창(Quantitative easing)의 반대 방향으로 움직임으로써 금융기관이 모기지 채권(MBS) 보유 기간을 늘리도록 만든 것이다. 당연히 연준이 모기지 채권(MBS)을 사들이는 액수를 줄이면 모기지 채권의 가격이 떨어지고 이자율은 올라간다. 이것은 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미치기 때문에 앞으로 모기지 이자율이 상승할 가능성은 커지고 있다.
신용 분석 회사인 피치 레이팅스(Fitch Ratings)의 비은행 금융기관 담당 이사는 모기지 이자율이 당분간 현재 상태를 유지할 것으로 보았다. 30년 고정 모기지의 현재 이자율은 7.55%이다. 이는 2023년 10월의 최근 고점인 8%에 비해 하락한 것이지만, 높은 인플레이션을 억제하기 위해 소비자와 기업의 차입 비용을 높인 2022년부터 2023년까지 연준의 금리 인상 캠페인 이전의 3% 범위를 훨씬 웃도는 수준이다. 올해 더 나은 주택 시장을 기대하면서 2023년을 보낸 사람들에게 올 봄 주택 구입은 작년과 비슷한 비싼 주택 가격과 높은 모기지 이자율이 유사한 모습을 것으로 보인다.
급격하게 바뀌는 모기지 이자율 전망
대부분의 애널리스트들은 모기지 이자율이 올해 남은 기간 동안 6.5%에서 7% 사이의 높은 수준을 맴돌 것으로 보고 있다. 이 범위는 올해 초 일부 예측보다 높은 것이다. 주요 모기지 이자율 예측이 어떻게 변했는지 흐름을 보면 점차 높아지고 있음을 알 수 있다.
우선 패니 매(Fannie Mae)는 30년 고정 모기지 이자율 평균이 지난 2월 전망치인 5.9%에서 연말까지 6.4%로 상승할 것으로 전망했다. 그리고 모기지은행협회(MBA)는 연말 모기지 이자율을 6.4%로 예측하고 있는데, 이는 지난 1월 전망치인 6.1%보다 상향 조정된 수치다. 전국부동산중개인협회(NAR)도 모기지 이자율이 올 봄 평균 7.1%를 기록한 후 연말까지 6.5%로 안정될 것으로 예상하고 있지만 연초에는 연말까지 6.3%로 하락할 것으로 예측했었다.
대표적인 투자은행인 웰스파고는 연말 기준 모기지 이자율을 지난 1월 전망치인 6.05%보다 높은 6.5%로 상향 조정했다. 이와 같은 모기지 이자율의 전망 변화는 주택 구입을 계획했던 사람들로 하여금 더욱 신중하게 결정할 것을 의미한다. 알다시피 이자율이 오르면 주머니 사정에 악영향을 미친다. 이를 설명하기 위해, 480,000달러를 대출받은 경우를 비교할 수 있다. 패니 매(Fannie Mae)가 이전에 예측한 30년 모기지 이자율 5.9%에 따르면 월 상환액은 2,842달러다. 그러나 6.4%의 상향 전망치를 감안하면 3,002달러를 지불하게 되면서 160달러가 증가한다.
모기지 이자율 전망치가 상승한 이유
인플레이션이 다시 상승함에 따라 연준은 금리 인하를 보류하고 있다. 이는 물가 상승에 다시 불을 붙일 수 있다. 올해 들어서면서 많은 사람들이 2024년에 6-7차례의 금리 인하를 예상했다가 2-3회로 축소되었다. 이제 상당수의 애널리스트는 둘 중 하나 또는 전혀 인상하지 않을 수 있다고 예측하고 있다.
또한 연준은 금리에 영향을 미치는 또 다른 조치를 취하고 있다. 중앙은행은 팬데믹 기간 동안 매입한 채권을 대체하지 않고 대차대조표에서 롤아웃하거나 만기에 다다르도록 허용해 왔다. 그런데 은행 시스템에서 돈을 걸러내고 이자율이 더 높아지도록 유도하려고 계획을 수정한 것이다. 연준은 6월 1일부터 국채 롤오프의 월간 한도를 600억 달러에서 250억 달러로 낮춘다고 밝혔다. 연준은 여전히 모기지담보증권(MBS)의 롤오프를 월 350억 달러로 제한하고, 그 이상이 발생할 경우 MBS 대신 국채를 매입할 예정이다.
모기지담보증권(MBS)는 채권처럼 거래되고 행동하며 보유자에게 이자를 지급하는 모기지 대출 묶음이다. 이 묶음에 속해 있는 주택 소유자가 모두 모기지를 전액 지불할 때 만기가 된다. 대출 기관이 일정 기간 융자한 모기지 대출이 이에 속하기 때문에 만기는 30년이 넘는다. 주택이 매각되거나 모기지가 새로운 대출로 재융자될 때와 같이 주택 소유자가 모기지를 조기에 상환하면 더 빨리 만기가 되지만 모두 갚아야 한다는 점에서 모기지 채권에 투자한 기관들은 30년을 모두 기다려야 하고 팔려면 높은 수익율을 제시하고 낮은 가격에 팔아야 한다.
연준의 모기지담보증권(MBS) 변경은 모기지 채권의 수익률을 오르게 하고 이는 점차 모기지 이자율에 직접적인 영향을 미치게 된다. 연준의 모기지담보증권 보유액은 선지급이 크게 가속화될 경우 더 빠르게 감소할 수 있다. 그리고 연준이 모기지담보증권(MBS)대신 국채를 매입하기 위해 초과 지급액을 사용한다면, 모기지 채권시장은 가장 영향력이 큰 매수자를 잃게 되면서 모기지 채권 수요와 가격에 타격을 줄 수 있다. 채권 가격이 하락하면 수익률이 상승하고 이는 모기지 이자율을 오르게 만든다.
단기적으로 모기지담보증권(MBS) 만기의 가장 큰 영향은 기존 주택 판매 감소가 될 것이다. 주택 소유자가 주택을 팔면 모기지 융자를 선납하는 것이고, 그 조기 상환된 액수는 모기지 자금을 조달한 기관의 선납금으로 충당된다. 이는 연준의 모기지담보증권(MBS) 보유 자금 소진을 가속화하고 모기지 이자율을 밀어 올리게 된다.
이는 주택 매매를 줄어들게 만든다. 주택 가격이 여전히 높기 때문에 인위적으로 주택 구매 수요를 억제하면서 가격 상승폭을 낮추려는 것이 연준의 의도라고 해석할 수 있다. 또한 국채에 대한 부담이 커지면서 상대적으로 모기지 채권을 뒷전으로 미룬 것으로 볼 수 있다. 또한 금리 인상 압박 요인을 금융권의 자금 긴축을 통해 해결하려는 의도도 있다고 할 수 있다. 지금까지 모기지담보증권 롤오프는 주택시장 둔화로 인해 연준의 350억 달러 한도보다 낮아져 한 달 150억 달러를 맴돌고 있다.
그러나 봄과 여름 주택 구매 시즌에 매매가 가속화되면 주택 구매자들은 모기지 이자율이 상승하는 것을 볼 수 있다. 그러나 더 가능성 있는 시나리오는 모기지 이자율이 떨어지지 않을 것이라는 사실이다. 지속적인 인플레이션, 국채 수익률 상승, 연준의 모기지담보증권 보유 자산 고갈이 계속되는 금융 시장의 긴축 속에서 모기지 이자율이 계속 떨어지는 것을 기대하기는 어려워 보인다.
3년 이내 모기지 이자율 10% 도달 예상
사람들은 향후 3년 안에 모기지 이자율이 거의 10%까지 오를 것으로 예상하고 있다.
소비자들은 모기지 이자율이 향후 3년 동안 두 자릿수에 근접할 것으로 예상한다고 뉴욕 연방준비은행(FRB)이 밝혔다. 가계는 모기지 이자율에 대해 우울한 전망을 갖고 있다. 뉴욕 연준은 소비자들이 평균적으로 내년에 30년 만기 모기지 이자율이 8.7%, 3년 후에는 9.7%까지 오를 것으로 예상한다고 밝혔다.
그러나 일부는 모기지 이자율이 하락할 것이라는 희망을 여전히 품고 있다. 가계는 평균적으로 향후 12개월 동안 이자율이 하락할 가능성이 61%라고 믿고 있고, 이는 일련의 최고치에 해당한다. 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)에 따르면 30년 만기 모기지 이자율은 현재 평균 7.28%를 기록했다. 지난해 10월에는 30년 모기지 이자율이 8%를 넘어 38년래 최고치를 기록했다.
뉴욕 연준의 설문조사는 주택에 초점을 맞추고 있고 광범위한 소비자 기대 설문조사의 일부로 진행된 것이다. 주택과 관련된 소비자의 경험, 행동 그리고 기대치에 대한 데이터를 토대로 수집했다. 이 조사의 주택 부분은 2014년부터 매년 실시되고 있는 것으로 조사는 2024년 2월에 실시되었다. 또한 사람들은 주택 가격이 2023년 2월의 2.6%에서 내년에 5.1% 상승할 것이라고 믿고 있다. 그리고 사람들은 향후 5년 동안 주택 가격이 2.7% 상승할 것으로 예상했다.
임대료는 내년에 9.7%, 향후 5년간 5.1% 상승할 것으로 예상했다. 부동산 중개업체 레드핀의 보고서에 따르면 4월 마지막 주 기준 주택 판매 중간 가격은 383,000달러를 기록했다. 가격은 지난해보다 4.8% 상승했는데, 이는 주택시장이 지속적으로 낮은 주택 재고를 보이고 있기 때문이다. 아파트먼트 리스트(Apartment List)의 자료에 따르면 4월 임대료는 0.5% 상승한 1,396달러에 그쳤다. 최근 몇 달 동안 임대 주택 수가 증가함에 따라 임대료 상승 속도가 크게 둔화되었다.
높은 물가와 모기지 이자율로 인해 사람들이 이사를 꺼리고 있다. 사람들이 다른 주요 거주지로 이사할 가능성은 최저치로 떨어졌다. 세입자의 74.2%가 모기지를 받는 데 어려움을 겪고 있다. 세입자들은 주택 소유자가 될 가능성에 대해서도 낙관했다.
이는 지난해보다 8.4%포인트 증가한 수치다. 세입자의 40.1%만이 주택을 소유할 의향이 있다고 답해 4.3%포인트 하락해 최저치를 기록했다. 소유는 어려운 과제이자 쉽지 않을 것으로 보인다.
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