재정 여유 있다면 이자율 높아도 주택 구입 가능
저렴한 주택을 구입하는 것이 우선 순위
주택을 구입하고 소유할 때 모기지 지출 금액에 영향을 미치는 두 가지 중요한 변수는 주택 가격과 이자율이다.
주택 가격은 대출 기간 동안 지불하는 금액을 결정하는 더 분명한 요소이지만 이자율도 총 모기지 비용에서 중요한 역할을 한다. 가격도 높고 이자율도 높은 지금 상황은 주택 구입을 주저하게 되는 것이 당연하다. 그렇기 때문에 주택 구매자는 항상 주택 가격과 이자율 사이에서 고민하게 된다. 집값이 떨어지면 사야할 까 혹은 이자율이 떨어지면 사야할 까?
모기지 이자율이 상당 기간 떨어질 기미가 보이지 않는다면 집값이 조금 하락했을 때 주택을 구입하는 것이 더 나은가, 아니면 더 기다렸다가 더 낮은 이자율로 집값이 경쟁으로 인해 오르더라도 비싼 집을 사는 것이 더 나은가? 이 질문에 대해 답을 얻으려면 이자율과 주택 가격의 관계를 수치로 계산해야 쉽게 이해할 수 있다. 그리고 그것은 모기지 상환액과 주택 가격의 관계에서 볼 수 있다.
주택 가격과 모기지 이자율의 관계
낮은 주택 가격과 모기지 이자율 중 어느 것을 우선시할지 결정하는 것은 단순한 수학적 질문 그 이상이다.
주택시장에서는 주택 가격과 모기지 이자율 사이에 반비례 상관관계가 나타나는 경향이 있기 때문이다. 구체적으로 주택 가격은 모기지 이자율이 높을 때 낮아지는 경향이 있고, 주택 가격은 일반적으로 모기지 이자율이 낮을 때 상승한다. 모기지 이자율이 높으면 주택 구매 수요가 줄고 모기지 이자율이 낮으면 주택 구매 수요가 증가하기 때문에 수요가 늘면 주택 가격이 오르고 수요가 줄면 주택 가격은 내린다.
이처럼 모기지 이자율과 주택 가격의 관계는 수요와 공급의 경제 원리와 직접 관련이 있다. 이 경우 모기지 이자율은 주택 시장의 주택 수요에 영향을 미친다. 낮은 모기지 이자율은 일반적으로 주택에 대한 수요 증가를 의미하며, 이는 주택 판매자가 주택 가격을 더 높게 설정하는 결과로 이어지고 주택 구매자도 더 높게 가격을 제시하는 관계로 이어진다. 반면에 모기지 이자율이 높아지면 주택에 대한 수요가 줄어들 수 있고 주택 판매자는 잠재적 구매자를 유인하기 위해 가격을 낮추거나 주택 구매자가 낮은 주택 가격을 제시하면서 주택 가격은 하락한다.
주택 구매 능력에 영향 주는 이자율과 집값
모기지 이자율과 주택 가격은 주택 구매자의 주택 구입 능력에 영향을 미친다. 주택의 경제성을 계산하는 것은 주택 판매의 세 가지 측면, 즉 계약금, 월 모기지 상환금 그리고 주택 융자의 평생 비용(amortization)에 따라 달라진다. 주택 융자의 평생 비용은 주택 구입을 위해 어떤 조건을 선택하느냐에 따라 차이가 있다.
계약금
일반 주택 모기지 대출은 계약금이 필요하다. 개인 모기지 보험(PMI) 지불을 피하고자 하는 주택 구매자는 최소 20%를 계약금으로 내야 하지만, 모기지 대출 기관은 기존 대출에 대해 3%로 깎을 수 있다.
온라인 주택 정보 업체인 리얼터(Realtor.com) 연구에 따르면 2024년 1분기 평균 계약금은 13.6으로 중간값은 26,000달러였다. 가격은 낮지만 이자율은 높은 주택을 구입하면 다운페이먼트가 더 저렴할 수 있다.
예를 들어, 모기지 이자율이 높을 때 440,000달러의 주택을 구입했다고 가정하면, 20%의 계약금인 88,000달러를 내고 7.3% 이자율의 30년 고정 모기지를 받을 수 있다.
그러나 주택을 구입하기 전에 모기지 이자율이 하락하기를 기다렸다면 동일한 주택이 현재 600,000달러에 팔릴 수 있다. 30년 만기 모기지는 기다렸기 때문에 현재 5.5%의 낮은 모기지 이자율을 가질 수 있지만, 모기지 보험(PMI)를 피하려면 20%의 계약금을 지불해야 하고 120,000달러가 필요하다.
모기지 이자율이 하락하면 주택 구입 수요가 증가하고 주택 가격이 더 오르기 때문에 더 많은 액수의 계약금이 필요하다.
월별 상환액
월 모기지 상환액은 주택 모기지 대출 금액과 대출 이자율을 포함한 여러 요인에 따라 달라진다. 88,000달러의 계약금과 7.3%의 모기지 이자율로 440,000달러의 주택을 구입한 경우, 모기지 원금과 이자에 대한 월 지불액은 약 2,415달러다. 모기지 이자율이 5.5%로 떨어질 때까지 기다렸다가 600,000달러에 주택을 구입하면 20%에 해당하는 120,000달러의 계약금을 지불하기 위해 32,000달러를 더 마련해야 한다. 더 높은 계약금을 감당할 수 있다면 월 모기지 상환액은 약 2,716달러가 되며, 이는 더 낮은 가격과 더 높은 모기지 이자율로 주택을 구입했을 때보다 매월 약 300달러를 더 지불하게 된다.
그러나 120,000달러의 계약금을 감당할 수 없다고 가정하면, 88,000달러의 계약금으로 600,000달러에 주택을 구입하는 경우, 주택에 대한 최소 20%의 자산을 축적할 때까지 모기지 보험(PMI)를 추가로 내야 한다. 개인 모기지 보험(PMI)으로 0.5%를 지불하는 경우, 첫 50개월 동안 모기지보험을 포함한 월 모기지 상환액은 약 3,120달러다.
50개월이 지날 시점이 되면 20%의 자기 자산이 쌓이게 되며 더 이상 모기지 보험(PMI)에 대한 책임이 없다. 그러면 대출 기간 동안 월 상환액이 2,908달러로 떨어진다. 이 경우 모기지 이자율이 인하될 때까지 기다리면 월 상환액이 500~700달러 더 높다.
평생 대출 비용(amortization)
단기적으로는 계약금과 월 모기지 상환금의 고통을 느낄 수 있지만 대출의 평생 비용도 주택 구입 능력에 중요한 요소다. 바로 이 부분에서 이자율이 큰 차이를 만들 수 있다. 예를 들어, 30년 모기지에 대한 계약금이 88,000달러이고 이자율이 7.3%인 440,000달러 주택은 대출 기간 동안 대출 금액에 추가로 526,756달러의 이자가 든다.
그러나 모기지 이자율이 5.5%로 떨어지고 주택 가격이 600,000달러로 오를 때까지 기다리면 평생 비용(amortization)이 바뀐다. 30년 만기 고정 모기지에 88,000달러를 내고 모기지 보험(PMI)를 지불해야 하는 경우, 평생 대출 비용은 약 545,214달러이며, 모기지 보험(PMI) 비용 10,666달러와 평생 이자 534,548달러로 나뉜다. 이 경우 모기지 이자율이 더 높더라도 더 낮은 가격에 집을 구입하는 것이 더 나은 선택이며, 30년 동안 28,000달러 이상을 절약할 수 있었다.
하지만 20%의 계약금 120,000를 감당할 수 있고 모기지 보험(PMI)를 내지 않아도 된다면 5.5% 이자율의 30년 주택 융자에서 평생 지불하는 이자는 501,140달러에 불과하다. 평생 대출 기간 동안 거의 16,000달러의 이자를 절약할 수 있고 모기지 보험(PMI)에서 절약한 돈을 계산하면 26,666달러를 절약할 수 있다.
총 주택 가격
모기지 이자율, 주택 가격, 계약금, 모기지 보험(PMI) 등 주택 소유의 총 비용을 합산하는 모든 개별 요인을 모두 합한 총 주택 가격을 비교할 수 있다.
- 440,000달러 주택, 7.3% 모기지 이자율과 20% 계약금 (88,000달러)
- 600,000달러 주택, 5.5% 모기지 이자율과 20% 계약금 (120,000달러)
- 600,000 주택, 5.5% 이자율과 14.7% 계약금 (88,000달러)
이 경우 더 높은 모기지 이자율로 더 저렴한 주택을 구입하면 계약금, 모기지 보험(PMI), 월간 모기지 상환액 그리고 총 비용을 절약할 수 있다.
그러나 숫자는 정확한 이자율과 주택 가격에 따라 달라진다. 낮은 주택 가격이 항상 낮은 이자율을 능가하는 것은 아니며, 특히 두 시나리오 모두에서 20%의 계약금이 없는 경우 더욱 그렇다.
모기지 이자율보다 집값
집값을 낮추는 것이 좋을까, 아니면 모기지 이자율을 낮추는 것이 좋을까? 직접적으로 말하면, 모기지 이자율이 높더라도 지금 집을 사는 것이 유리할까 아니면 모기지 이자율이 떨어질 때까지 기다리는 것이 유리할까? 하는 질문이다. 당연한 답변은 가장 낮은 목지 이자율로 가장 저렴할 때 집을 구입하는 것이다.
그러나 모기지 이자율과 주택 가격은 서로 딱 떨어지는 상황이 거의 없기 때문에 줄 주 하나가 유리한 상황을 선택해야 한다.
특히, 모기지 이자율은 대부분 주택 구입자가 통제할 수 없다. 신용 점수가 높아서 낮은 이자율을 잡을 수 있지만 전반적으로 시장 이자율의 범위를 넘어서지는 못한다. 즉 모기지 이자율은 선택할 수 있는 조건이 아니다.
그러나 집의 가격은 전적으로 주택 구입자가 어느 정도 통제할 수 있다. 리스팅 가격이 더 낮은 주택을 선택하면 더 높은 계약금을 감당하고 모기지 보험(PMI) 피하면서 주택의 자기 자산을 더 빨리 구축할 수 있다. 더 나은 이자율은 시간이 지남에 따라 총 주택 비용을 낮출 수 있지만 당시 이자율에 관계없이 저렴한 주택을 선택함으로써 주택 비용을 낮출 수 있고 그것이 현실적으로 가장 유리하다.
모기지 이자율이 높아도 집을 사는 사람들이 많다. 그 이유는 계약금, 마감 비용 그리고 월 모기지 상환액을 감당할 수 있는 잠재적 주택 구매자들은 모기지 이자율이 높더라도 주택 구매를 확실히 진행할 수 있기 때문이다. 당장 주택을 구입해야 할 설득력 있는 타당한 이유가 없는 경우, 모기지 이자율이나 주택 가격이 내려갈 경우를 대비해 기다릴 수 있다. 그러나 부동산 시장의 타이밍을 맞추는 것은 어렵기 때문에 주택 시장의 상황과 모기지 이자율의 예측을 대충 파악하고 있어야 한다.
높은 모기지 이자율을 재융자하려면 아마도 좀 더 시간이 흘러야 할 것으로 보인다. 재융자는 모기지 이자율이 높았을 때 주택을 구입한 경우, 모기지 이자율을 낮추는 좋은 방법이 될 수 있다. 모기지를 재융자할 때 현재 모기지 대출을 새 대출로 바꾸는 새로이 융자를 받는 것을 말한다. 모기지 이자율이 높은 주택을 구입한 경우 재융자를 통해 낮은 이자율이 내려갈 때 이점을 활용할 수 있다.
재융자할 때 마감 비용을 다시 지불해야 하기 때문에 최소한 모기지 이자율의 차이가 1.5%포인트 이상은 되어야 현실적으로 절약이 된다. 현재 수준에서 모기지 이자율이 1.5%포인트 하락하려면 대략 내년 하반기가 되어야 할 것이다.
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