극소수 프라임 빌딩만 인기 속에 살아남아
투자펀드들 마침내 투자 시점으로 여겨
비어 가던 오피스 건물은 이제 바닥을 쳤을 수 있다. 2022년 3분기 이후 8분기 연속 거래량 감소가 있었다. 글로벌 금융 위기 동안 시장이 긍정적인 활동 징후를 보이기까지는 같은 시간이 걸렸다. 상업용 오피스 부동산 시장이 회복 모드로 전환하기 전까지 몇 분기 동안 바닥을 따라 반등할 가능성이 높지만 선행 지표는 상황이 전환점을 돌기 시작했음을 보여준다고 골드만 삭스는 분석했다.
경제협력개발기구(OECD)의 미국 종합 비즈니스 지수(U.S. Composite Business Index)는 오피스 임대 규모가 2개 분기에 이를 것으로 예측하고 있고, 지난 몇 달 동안 오피스 시장이 꾸준히 개선되고 있음을 보여준다. 오피스 활동은 팬데믹 이전 시장의 4분의 1을 차지했지만 지금은 그 수치가 15%에 달해 오피스 시장의 구조적 변화를 강조하고 있다.
그럼에도 불구하고, 인기 있는 하위 시장의 우량하고 현금 흐름이 좋은 자산이 가장 많은 임대 모멘텀을 갖고 있고 전국적인 가치 평가에서 큰 부담을 지고 있다. 즉, 여전히 오피스 부동산은 최저 가치 수준에 머물고 높은 공실을 보이고 있다. 다만 조금씩 부실 자산이 늘어나지 않고 있다는 점에서 바닥을 지나고 있는 것으로 진단한다.
무엇보다 뉴욕은 오피스 시장의 가늠자 역할을 하기 때문에 뉴욕의 오피스 건물에 대한 지표는 미국 전체 오피스 시장의 향방을 결정 짓는다고 할 수 있다. 그런 의미에서 맨해튼의 긍정적인 임대 활동과 샌프란시스코의 인공지능 붐이 각 오피스 시장의 개선을 주도하고 있고 전국적으로 오피스 빌딩의 가치를 끌어올리고 있다.
상업용 부동산 거래업체 CBRE에 따르면 샌프란시스코에서는 2분기 동안 160만 평방피트의 임대, 갱신 그리고 전대차가 마감되었고 인공지능(AI) 관련 기업이 이 활동의 25%를 차지했다. 골드만삭스 보고서에 따르면 5월 오피스 투어 활동이 전월 대비 73% 급증하는 등 예비 입주자는 여전히 유입되고 있다.
상업용 부동산 투자 분석 업체 JLL 데이터에 따르면 뉴욕시 임차인은 2024년 상반기 동안 1,150만 평방피트의 사무실 임대를 체결했고, 이는 작년보다 11% 증가한 수치다. 뉴욕시 오피스 가용성은 2분기에 8,780만 평방피트에서 8,650만 평방피트로 떨어졌는데, 이는 주로 트로피 건물과 클래스 A 건물의 임대에 의해 감소했다. 전국적으로 체결되는 사무실 임대차 계약의 대다수는 편의 시설이 완비된 최신 건물에 집중되고 있다. 이런 건물은 특전으로 인해 84%의 임대료 프리미엄을 받고 있다.
소규모 은행 어려움 계속될 것
소규모 대출 기관은 부동산 노출로 인해 특히 취약해 보이는데 이미 해당 부문에 혼란이 발생했다. 더 많은 지역 은행의 파산이 재산 부채로 인해 발생할 가능성이 높다. 상업용 부동산 투자분석업체 오크트리(Oaktree)의 분석에 따르면, 상업용 부동산 가치가 최고점에서 20%만 하락해도 위험에 처한 은행의 수는 2008년 금융 위기 수준을 초과할 것으로 파악한다. 국제통화기금(IMF)에 따르면 지난해 미국의 사무실 가치는 23% 하락했다.
부동산 투자가도 대출 기관이 앞으로 더 많은 문제가 발생할 것이라고 진단했다. 지역 은행들에 대해 사무실 포트폴리오에서 어떻게 더 큰 손실을 겪지 않을 수 있는지 주목한다. 상업용 부동산 업체 역시 이런 문제로부터 벗어나지 못하고 있다. 부동산 소득 신탁은 유동성을 보존하고 자산 매각을 막기 위해 투자자가 차량에서 돈을 인출할 수 있는 능력에 대한 제한을 강화했다.
사모펀드 구매자들에게 상업용 부동산은 매력적으로 보이지만 상업용 부동산의 전체 사모 펀드 자본 규모는 축소되었다. 이는 부채를 이용한 투자자들에게 몇 가지 문제를 야기할 수 있다. 기업이 전세계적으로 부동산 부채 전략을 위해 확보한 금액은 2021년 말부터 5월까지 26% 감소한 561억 달러로 나타났다. 이는 부실 상업용 부동산 대출에 대한 구매자의 관심을 제한할 수 있다. 차입 비용이 높다는 것은 사모펀드 운용사가 자금 조달과 거래가 급격히 감소하고 있음을 의미한다.
상업용 부동산은 종종 소규모 은행의 문제로 거론되지만, 지금까지 가장 뚜렷한 상처를 남긴 대형 은행들이 부상하고 있다. 오피스, 아파트 단지 또는 기타 상업용 부동산의 가치 하락은 모든 은행의 주가를 짓누르는 요인이었지만 특히 소규모 은행의 주가를 짓눌렀다.
지역은행지수는 올해 약 12% 하락한 반면, 대형대출기관으로 구성된 나스닥 은행 지수는 거의 9% 상승했다. 무디스(Moody's)의 분석에 따르면 상업용 부동산과 다가구 부동산 부채의 4분의 1 이상을 지역, 커뮤니티 그리고 소규모 은행이 차지하고 있다. 이는 상위 25대 은행의 두 배 이상이다.
그러나 소위 상업용 부동산 대출이 모두 동일하게 형성되는 것은 아니다. 신용 카드 대출과 같은 것은 꽤 표준화되어 있지만 부동산은 더 모호하다. 신축 대출인지 아니면 기존 건물에 대한 대출인지에 따라 달라진다.
차용인이 부동산의 주요 임차인인지 아니면 건물을 임대하려고 하는지에 따라 차이가 있다. 오피스 타워인지, 의료 시설인지, 혹은 스트립 몰 또는 창고인지에 따라 다르다. 은행이 나눠 가진 큰 대출인지, 아니면 한 은행이 보유한 더 작은 대출인지에 따라서도 달라진다.
문제는 대형 은행과 그들이 제3자에게 임대하려는 부동산에 대한 대출에 있다.
소유주가 점유하지 않고 자산 규모가 1,000억 달러 이상인 은행이 보유한 부동산과 관련된 상업용 부동산 대출의 경우 4.4% 이상이 1분기에 연체 또는 미지급 상태였다. 이는 전 분기보다 0.3%포인트 이상 증가한 수치다.
한편, 자산 규모가 1,000억 달러 미만인 은행과 대형 은행의 소유주 점유 대출의 경우 1분기에 1% 미만이었다. 공실율이나 최신 임대료의 영향을 받는 부동산의 수입이 현재 대출금을 지불하거나 만기가 도래하는 대출을 재융자하는 데 드는 비용을 따라잡지 못하는 경우 대출에 문제가 있을 수 있다.
프라임 빌딩만 살아남아
오피스 빌딩의 8%만이 번창하고 있고, 대부분의 오피스 시장은 팬데믹이 시작된 이후 직격탄을 맞으면서 어려움을 겪고 있다. 전국 57개 오피스 시장에 대한 CBRE의 분석에 따르면, 오늘날 임차인을 유치하는 데 성공한 오피스 부동산은 극히 일부에 불과한 것으로 나타났고, 이는 품질 추구 추세가 급격히 가속화되고 있다.
이 상층부는 CBRE에 의해 프라임 오피스 빌딩으로 지정되며, 시장의 61%를 차지하는 클래스 A 빌딩보다 더 독점적인 범주에 속한다. 830개 건물 중 크기 기준으로 8%와 건물 수 기준 2%가 주요 핵심 건물 범주에 속한다.
프라임 빌딩은 다양한 기준에 의해 결정되며 전국적인 것이 아니라 해당 지역에서 최고 중의 최고를 의미한다. 이 프라임 빌딩들은 연식, 위치, 디자인 품질, 천장 높이, 친환경 인증, 전망, 편의 시설 그리고 다른 건물과의 차별화를 고려할 때 시장 사무실의 상위 2%에서 5%에 속한다.
프라임 오피스 빌딩은 1분기에 경쟁사보다 평균 84% 더 높은 임대료 프리미엄을 받았다고 CBRE는 밝혔다. 이 프리미엄은 2018년에 60%였다. 이런 부동산은 2020년부터 지금까지 4,800만 평방피트의 긍정적인 순흡수를 기록한 반면, 나머지 92%의 사무실 건물은 1억7,000만 평방피트의 순유출, 즉 공실을 보이고 있다. 프라임 빌딩의 평균 공실율은 14.8%로 나머지 등급의 오피스 빌딩 시장보다 4.5% 낮았다. 이 격차는 1.9%였던 2018년 이후 더 벌어졌다.
기업들은 상용 오피스 공간보다는 프라임 오피스 빌딩에서 제공되는 편의 시설이 풍부하고 품질 좋은 디자인 공간을 원한다고 CBRE의 투자자 임대 책임자는 밝혔다. 편의 시설은 건물을 프라임으로 만드는 알고리즘의 일부이며 주요 임대료를 결정짓는 요인이라고 JLL은 말한다. 옥상이나 스카이 테라스와 같은 멋진 기능을 갖춘 건물은 동일한 하위 시장의 A급 건물보다 5.2%의 임대료 프리미엄을 받을 수 있다. 야외 좌석이 있는 안뜰과 LEED 인증 건물은 각각 최대 3.5%와 2.8%의 프리미엄을 제공한다.
품질을 향한 도피는 수년 동안 유행어였지만 데이터에 따르면 더 확고한 위치를 차지하고 있고 "품질"은 요즘 매우 새로운 것을 의미한다. 지은 지 10년 미만인 오피스 빌딩은 플러스 순흡수율을 기록하고 있는 반면, 오래된 빌딩은 임차인이 빠르게 빠져나가고 있다. 상업용 부동산 정보 분석업체인 코스타(CoStar)에 따르면 2014년 이전에 지어진 건물들은 총 4억 2,000만 평방피트의 점유율을 잃었다. 지난 부동산 사이클에서는 그 차이가 그리 뚜렷하지 않았고 거의 모든 연령의 건물에서 계속 수요가 발생했다.
CBRE는 프라임 오피스 공간이 계속해서 품절 현상을 겪을 것으로 예측한다. 특히 높은 공실률과 어려운 대출 시장으로 인해 개발업체들이 오피스 건설을 중단함에 따라 해당 트로피 카테고리의 가용성이 낮아질 것으로 전망한다.
올해는 1,500만 평방피트에 조금 못 미치는 수준이 인도될 예정이지만, 2025년에는 420만 평방피트, 2026년에는 260만 평방피트로 급격히 떨어질 것으로 예상된다. 이로 인해 임대 활동이 프라임 단계 이하의 클래스 A 등급으로 떨어지기 시작할 것이라고 CBRE는 내다보았다.
투자자들 마침내 기회로 여겨
상업용 부동산 붕괴가 계속해서 시장을 뒤흔들면서 고민에 빠진 투자자들은 지금이 문제가 있는 오피스 빌딩을 구입할 수 있는 이번 세대 최고의 기회 중 하나를 보고 있다.
사모펀드 회사들은 이미 이런 이점을 활용할 수 있는 입지를 마련하고 있다. 데이터에 따르면 업계가 부동산 투자를 위해 확보한 펀드 자금 4,000억 달러 중 약 64%가 북미를 목표로 하고 있고 이는 20년 만에 가장 높은 점유율이다. 다른 곳에서는 미국의 강한 편견으로 인해 세계의 다른 지역에서도 동일한 수요를 끌어내지 못하고 그곳의 문제가 있는 대출과 부동산에 대한 조치가 지연될 것이라는 우려가 있다.
사모펀드 회사는 재택근무로 인해 작년에 사무실 가치가 유럽보다 더 많이 하락한 후 미국의 대폭적인 할인을 활용하려고 한다. 모기지은행협회에 따르면 상업용 부동산과 관련된 거의 1조 달러에 달하는 부채가 올해 만기가 도래할 것이며 차용인이 상환하지 못해 채무 불이행이 증가하면 부실 자산 구매자에게 더 많은 선택권이 생기게 된다. 부실 자산에 관해 저축 대부업체 위기와 2008년의 주택 위기와 비교하면 여전히 한 두차례의 쓰나미에 머물고 있다.
지난 40년 동안 가장 중요한 부동산 부실 투자 주기 중 하나의 벼랑 끝에 서 있을 수 있다고 상업용 부동산 투자 분석 업체는 진단한다. 현재 상업용 부동산만큼 사랑받지 못하는 자산 클래스는 거의 없다. 따라서 예외적인 할인을 찾을 수 있는 더 좋은 투자처가 되고 있다고 확신한다.
투자가 몰리기 시작하면 오피스 빌딩은 그야말로 살아나는 것이라고 볼 수 있다. 이런 초점은 다른 지역이 하위 공급업체를 주요 입찰자로 남길 수 있음을 의미한다. 이는 유럽과 아시아의 상업용 부동산 가치를 더욱 하락시키거나 판매자와 대출 기관이 초저가 입찰을 거부함에 따라 일부 시장이 정체 상태에 빠지게 할 위험이 있다.
데이터 제공업체 알투스 그룹(Altus Group)의 연구에 따르면 강력한 북미 경제, 더 깊은 시장과 통화 강세로 인해 이 지역 외부의 시장 회복 지연에 기여할 수 있다고 보았다.
미국에서의 기회는 차입 비용이 상승하고 가치가 급락한 후 상업용 부동산에서 손을 떼는 대출 기관에 의해 주도되고 있다. 올해 만기가 도래하는 대출 규모와 신규 신용 가용성 사이의 격차가 거의 1,500억 달러에 이를 것으로 추산한다. 사이클에 진입하기 시작하면 사람들이 기회를 찾는 곳은 큰 시장이다. 사모 펀드부터 사모 신용, 상업용 부동산에 이르기까지 모든 분야에서 미국은 가장 크고 깊은 투자 시장이다.
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