에퀴티 가치 높아져 뽑아 쓰려는 유혹 커
은퇴 대비의 경우 에퀴티 50% 유지해야
집값이 치솟는 것은 많은 주택 소유자들이 자기 자산이 넘쳐난다는 것을 의미한다.
즉, 집을 사기 위해 빚진 것과 집 가치의 차이가 커져서 집을 사서 이득을 봤다는 것을 말한다. 모기지와 부동산 데이터 분석 회사인 블랙 나이트 (Black Knight)에 따르면 평균 주택 가격은 전염병이 시작된 이후 42% 상승했으며 모기지 융자가 있는 평균 주택 소유자는 이제 207,000 달러 이상의 에퀴티 (주택 자산)을 활용할 수 있게 되었다.
그런데 물가가 오르고 경기가 지지부진한 상황에서 이 돈을 뽑아 소비 지출에 충당하려는 충동을 겪게 된다. 앞으로 주택 경기와 경제 상황을 고려할 때 지금 에퀴티를 뽑아 쓰는 것은 재정적으로 바람직하지 못한 결정이 될 수 있다.
에퀴티, 주택 자산의 급증
주택 가격의 급등으로 집을 소유한 개인이게는 긍정적인 영향을 미친 것이 사실이고 이 때문에 집을 사려는 광풍이 불었다.
즉, 집값이 크게 오르기 때문에 집을 사려고 경쟁이 붙은 것이고 집값이 점차 안정세를 보이자 집을 사려는 열기도 싸늘하게 식고 있는 것이다. 현재 집값이 크게 올라 대부분의 주택 소유주는 상당한 부를 축적했다고 할 수 있다.
이는 소유하고 있는 집의 가치와 빚진 융자액의 차이로 측정된다. 이를 기준으로 하면 집을 소유한 대다수의 사람이 2020년 또는 COVID-19 대유행 이전보다 더 나은 재정 여건에서 살고 있다. 즉, 자산에 비해 부채가 더 줄었다. 이는 정부가 팬데믹 관련 지출에 수조 달러를 지출한 덕분도 있다.
전반적으로 주택의 에퀴티 (주택 자산)은 올해에 20조 달러 이상 증가한 158조 달러로 사상 최대가 예상된다. 이는 1인당 평균 약 60,000 달러의 실질적 이득에 해당한다.
물론 평균치는 그룹 간의 엄청난 편차를 보여주지 않지만 상승한 주택 가치로 인해 절반 이상은 인플레로 인한 소비력 감소를 유지할 수 있고 심지어 경기 침체가 닥치더라도 버틸 수 있다. 이는 경제 불안정에 영향력이 상대적으로 적다는 것을 의미하며 미국 경제가 크게 위축되지 않을 것으로 예상하는 이유다. 억만장자들이 전염병 동안 재산이 급증하는 것을 보았다는 것은 이미 알려진 사실이다. 주로 보유 자산과 사업 가치가 두 자릿수 상승한 반면 부채는 한자릿수 증가했기 때문이다.
2021년 소득 상위 1%는 순자산이 6조 7,000억 달러에서 46조 달러로 증가해 전체 소득의 3분의 1을 훨씬 넘었다.
하위 50%에 돌아간 자산 가치 상승액은 1조 5,000억 달러로 상대적으로 적지만 상승율은 가장 컸다. 이는 부유한 사람들의 부의 증가율보다 중상층의 부의 증가율이 훨씬 크다는 것을 말하며 이들의 자산은 2021년에 64% 증가했다. 중산층의 부의 증가가 기록상으로 최고치를 보인 것이다. 이는 주택 소유자의 부동산 자산이 모기지 부채보다 훨씬 빠르게 늘어났기 때문에 발생했다. 평균적으로 이는 미국 경제에 긍정적인 작용을 했다고 할 수 있다. 경기 침체 같은 위급한 시기에 쓸 재력이 있다는 것을 의미하기 때문에 개인에게 미치는 경제적 충격은 상당히 완화될 수 있다.
소득 하위 절반이 팬데믹 이전에 가지고 있는 자산은 전체의 6% 수준으로 이는 2013년 이후 가장 높은 수준이지만, 점유율이 거의 9%까지 증가한 1990년대에 비해 여전히 뒤떨어져 있다.
코로나바이러스 관련 정부 지원의 상당 부분이 가난한 계층에게 돌아갔고, 이는 흑인과 라틴계 그리고 하위 50%의 이득을 설명하는 데 도움이 된다. 이제 지원은 끝났으나 노동 시장은 여전히 뜨거워 실업률은 현재 반세기 최저치인 3.6%로 안정되었다. 이를 토대로 경기 침체가 오더라도 아주 단기간 발생했다가 빠르게 성장 경로로 진입할 것으로 예상하는 이유다. 특이하게 팬데믹 기간동안 부의 축적이 두드러졌고 이는 경기 침체의 태풍에서 견디게 하는 든든한 방어막이 될 수 있다.
에퀴티 뽑아 쓰는 것의 위험
주택 가격은 상승할 수도 있고 반대로 하락할 수도 있다.
돈이 필요하다고 에퀴티 (주택 자산)을 뽑아 쓰는 것이 오히려 문제가 될 수 있다. 왜냐하면 주택 시장이 안정되면 에퀴티 융자 이자율이 지금보다 훨씬 낮아지고 가치는 더 오르기 때문이다.
부를 현금으로 뽑아 소비하는 것은 커다란 유혹이 될 수 있다. 에퀴티 담보 대출 또는 신용 한도에서 나온 수익은 주택 개조, 대학 등록금, 부채 통합, 새 차 구입, 휴가 등 원하는 모든 자금을 조달할 수 있을 만큼 큰 액수이기 때문에 더욱 유혹에 조심해야 한다.
돈을 뽑아 어떤 일을 할 수 있다고 해서 당연히 해야 하는 것은 아니다.
에퀴티를 뽑는 것은 새로 부채를 만드는 것을 의미하기 때문에 이자율과 주택 가치를 모두 고려해야 하며 위험은 매우 분명해진다. 바로 집을 위험에 빠뜨리게 된다는 사실이다. 에퀴티 대출을 지불할 수 없는 경우 은행은 집을 압류하고 강제 퇴거시킬 수 있다.
또한 2008~2009년의 대불황 동안 겪었듯이 주택 가격은 하락할 수도 있고 상승할 수도 있다. 부동산 데이터 회사 코어로직 (CoreLogic)의 2011년 보고서를 보면 에퀴티 융자로 돈을 뽑아 쓴 주택소유자는 ‘언더워터’에 빠지거나 주택 가치보다 더 많은 빚을 지게 되었다.
1) 더 위급한 시기에 자산이 필요할 수 있다.
많은 사람들이 은퇴를 위한 충분한 저축이 부족하고 생활 수준의 급격한 하락을 피하기 위해 주택 자산을 사용해야 할 수도 있다.
어떤 사람들은 집을 팔고 규모를 줄이며 투자하거나 다른 은퇴 소득을 보충하기 위해 자금을 확보함으로써 그렇게 한다. 다른 퇴직자들 역시 모기지를 역전시킬 수 있다. 가장 일반적인 유형의 역 모기지는 62세 이상의 주택 소유자로 하여금 주택 자산을 현금 덩어리, 일련의 월별 지불 또는 필요에 따라 사용할 수 있는 신용 한도로 전환할 수 있도록 하는 방식이다. 차용인은 집에 거주하는 한 대출금을 상환할 필요는 없지만 차용인이 사망, 매각 또는 이사할 때 잔액을 상환해야 한다. 이는 집을 융자 기관에 돌려줘야 한다는 것을 말한다.
주택 자산의 또 다른 잠재적 용도는 요양원 또는 기타 장기 요양 비용을 지불하는 것이다.
장기 요양 보험을 제공하는 젠워스 (Genworth)에 따르면 2021년에 요양원의 2인실 비용은 월 평균 7,908 달러다. 장기 요양 보험에 가입하지 않은 일부 사람들은 그 청구서를 지불하기 위해 주택 자산에 대해 차입할 계획을 가지고 있다. 분명히, 집에 빚이 많을수록 다른 용도로 사용할 자산의 액수는 줄어든다.
사실, 큰 모기지 비율은 역 모기지를 받는 것을 방해할 수 있다. 집을 완전히 소유하거나 50% 이상의 에퀴티가 쌓여야 역 모기지가 가능한 경우가 대부분이다. 노후 대책으로 집을 가지고 있는 경우, 지금 에퀴티를 뽑는 것은 현명하지 않은 결정이다.
2) 빚을 갚는 것도 지금은 불리
주택 자산을 사용해 신용 카드와 같은 훨씬 더 높은 이자율의 부채를 상환하는 것은 현명한 조치처럼 보일 수 있다.
에퀴티 대출과 한도 대출은 훨씬 낮은 이자율을 보이는 경향이 있지만 파산 신청을 하면 신용 카드, 개인 대출과 의료비 청구서와 같은 무담보 채무는 일반적으로 탕감된다. 모기지와 에퀴티 대출과 같이 집에 담보로 제공되는 부채는 일반적으로 탕감되지 않는다.
주택 자산을 사용해 다른 부채를 통합하기 전에 비영리 신용 상담 기관이나 파산 변호사와 상담하는 것이 바람직하다.
3) 휴가 혹은 자동차 구입도 재고해야
휴가나 전자 제품과 같이 순수한 소비를 위해 돈을 빌리는 것은 좋은 생각이 아니다.
이상적으로는 부를 증가시키는 구매를 위해서만 돈을 빌리는 것이 좋다. 예를 들어, 가치가 상승할 집을 사기 위한 모기지 또는 평생 수입을 높이는 학자금 대출 등이다.
가치가 증가하지 않는 소비 비용을 지불하기 위해 주택 자산을 뽑아 쓸 계획이라면 최소한 단기간에 갚을 수 있을 만큼 소액에 국한하는 것이 필요하다. 주택 자산을 사용해 차량을 구입하는 경우 대출 기간을 5년으로 제한해 대출을 상환하는 동안 큰 수리 비용에 직면하지 않도록 하는 것도 방법이다.
에퀴티 대출은 일반적으로 변동 이자율과 5년에서 30년 사이의 고정 상환 기간을 갖는다. 일반적으로 인출 기간 동안 부채에 대한 이자만 지불하도록 해야 한다. 즉, 원금 상환을 시작하면 10년이 지나면 상환액이 크게 증가하기 때문이다. 에퀴티 융자를 할 때는 10년 이내에 이자를 모두 상환할 수 있어야 그 동안 가치 상승의 효과를 누릴 수 있다.
그리고 이자율이 상승할 때 잔액을 상당히 빨리 상환할 수 있는 경우에만 에퀴티 대출 또는 신용 한도 대출을 사용하는 것을 고려해야 한다. 빌린 돈을 상환하는 데 몇 년이 필요한 경우 오히려 주택 모기지 대출로 고정 이자율을 받는 것이 지금 에퀴티를 활용하는 더 좋은 방법일 수 있다.
인플레와 경기 침체 우려 속에 집 소유자들은 에퀴티를 뽑는 융자에 대해 더욱 신중해야 하는 이유는 당분간 금리가 오르는 추세에 있고 이는 상환 부담을 가중시키기 때문이라고 볼 수 있다.