경제적 불안정성을 가지고 있는 지역
또한 기후 변화로 재난 위험 큰 지역의 주택들
주택 유형에 따라 가치가 떨어지는 것이 있기에 가성비를 진지하게 고려해야 한다. 장기 투자를 찾고 있고 막대한 돈이 들어간 싱크대를 원하지 않는다는 사실을 확인하고 싶거나 첫 주택 구입을 고려하는 경우 올바른 주택 유형을 선택하는 것이 중요하다.
현재 모기지 이자율과 주택 가격은 전반적으로 여전히 높지만 일부 유형의 주택은 향후 12개월에서 18개월 이내에 가치가 떨어질 수 있다. 이미 가치가 떨어진 주택이 저렴한 주택이 아니라 앞으로 가격이 떨어질 주택이기 때문에 주택 구입자는 매우 세심하게 집을 골라야 한다.
이는 잠재 주택 구매자이고 장기적으로 저렴한 집을 원한다면 고려할 수도 있다. 그러나 이는 판매자와 단기 투자자 모두에게 문제가 될 수도 있다. 결국, 주택 가격 급락은 둘 모두에게 수익률이 낮아진다는 것을 의미한다. 거의 모든 주택이 가격이 오르는 상황에서 내년 말까지 가치가 떨어질 것으로 예상되는 주택 유형에 대해 부동산 전문가들은 대체로 일치되는 견해를 보인다. 이것들은 단지 예측일 뿐이지만 오랜 경험에서 나온 통상적인 결과를 반영하므로 집을 사기전에 고려할 필요가 있다.
콘도와 도시 아파트
콘도미니엄은 한때 특히 은퇴자와 유지 보수가 적은 휴가 부동산을 원하는 사람들에게 매우 인기가 있었다.
팬데믹은 사람들의 선호도를 밀집된 도시 생활에서 더 넓은 교외 또는 시골 주택으로 이동시켰다. 이런 추세는 2024년까지 계속되어 고급 도시 콘도의 가치에 영향을 미칠 수 있다. 한때 위치와 편의 시설에 비해 프리미엄 가격을 요구했던 도심의 고급 콘도는 수요 감소에 직면해 있다. 그러나 콘도미니엄은 구매자의 호감을 잃을 수 있고 수요가 따라가지 못하고 있다. 많은 지역의 콘도가 내년에 가치를 잃을 가능성이 높다고 부동산 시장 전문가들은 진단한다.
원격 근무가 점점 더 일상화됨에 따라 사람들은 도시 직업 센터와의 근접성보다 공간과 편안함을 우선시한다. 또한 고급 콘도와 관련된 높은 유지 보수 비용은 구매자에게 방해 요소가 되어 이런 주택의 가치를 떨어뜨리고 있다. 이는 주로 특정 시장에서 이런 유형의 주택이 과잉 공급되기 때문으로 보고 있다.
콘도는 한동안 많은 건축업자들이 선택한 주택 유형이었다. 콘도가 가격이 하락할 것이란 예상은 단순한 수요와 공급의 문제로 수요에 비해 공급이 더 많기 때문에 나타날 현상이다. 그런 점에서 실제로 콘도 가격이 하락하기 시작하면 적절한 구매 시점이 된다.
도시 지역에 위치한 아파트도 가치가 떨어질 수 있다. 이는 주로 공급 과잉, 높은 공실률, 더 많은 사람들이 원격으로 일하면서 수요가 감소하기 때문이다.
원격 근무 방식이 증가함에 따라 개인과 가족은 더 이상 직장이나 도심 근처에 사는 것에 묶여 있지 않다. 그 결과, 주택 가격이 일반적으로 더 낮은 교외 또는 시골 지역에서 도시 지역으로 이동이 있을 수 있다.
그런데 이런 시각은 좀 더 신중해 검토할 필요가 있다. 아파트는 대부분 임대용이 주를 이루고 있고 뉴욕시나 로스앤젤레스 등 거대 도시에서만 아파트는 소유용 주택으로 거래된다. 대도시에는 직장 생활과 도시 문화에 익숙한 사람들이 있기 때문에 대도시의 아파트는 다른 양상을 보일 수 있다.
오래된 교외 주택
신축 건축물의 인기가 높아짐에 따라 오래된 동네에서 볼 수 있는 전통적인 상자 건축 주택도 가치를 잃을 수 있다. 이것은 특히 오래된 주택에서 발생할 수 있다. 지속적으로 신축되는 주택 유형 중 하나는 교외에 있는 대형 주택이다. 교외에 있는 대형 주택이라도 새로 지은 주택은 상당히 비싸다. 교외에 거대 주택이 계속 지어지는 이유 중 하나는 수익성이 높기 때문이다.
그런데 교외 지역의 10~30년 된 주택은 그 가치를 유지하는 데 어려움을 겪고 있다. 이는 주택 소유자를 꿈꾸는 사람들에게 훌륭한 구매 기회가 될 수 있지만, 동시에 주택 자산을 둥지알로 사용하는 은퇴자들에게는 나쁜 소식이 될 수 있다.
교외의 오래된 대형 주택은 대부분 낡아서 수리가 필요하거나 냉난방 시설이 효율적이지 못하다. 구입한 후 커다란 비용이 추가로 들어갈 가능성이 높다.
특정 럭셔리 부동산
고급 주택은 현지 중간 주택 가격의 약 2~3배 가격으로 책정된 모든 부동산을 지칭한다. 이런 주택은 현재 수요가 높기 때문에 특정 주택 시장에서 공급 과잉으로 이어졌다.
이 때문에 높은 모기지 이자율과 전반적으로 그런 주택을 살 수 있는 구매자의 숫자가 적기 때문에 고급 주택은 가격 인하를 보게 될 것이라고 여긴다.
부유한 개인이 투자 목적이나 제2의 거주지로 고급 주택을 구입하는 경우가 많기 때문에 경제나 금융 시장의 변동은 부유한 개인의 구매력에 큰 영향을 미칠 수 있다. 일반적으로 특정 마을에서 중간 가격보다 2배 이상 비싼 주택은 사지 않는 것을 권장한다.
부유한 구매자조차도 이런 주택 구입을 보류하고 더 저렴한 옵션을 선택할 수 있지만 다른 모든 것과 마찬가지로 시장과 구매자에 따라 상황은 달라지는 것이 사실이다.
일반적으로 특정 지역의 중간 가격보다 두 배 이상 높은 가격의 고급 주택은 주택 시장이 제자리로 돌아가면서 떠 빨리 가치가 폭락한다.
반대로 고급 주택이 마을을 형성하는 지역에서는 부유한 사람들이 모여 있는 경우가 많기 때문에 수요와 공급이 적정하게 균형을 이루는 경우가 많아 가격 하락은 드물다. 반대로 플로리다나 LA처럼 특정 집단이 과시하기 위해 선호하는 고급 주택은 큰 폭락이 있을 수 있다.
실업률이 높은 지역의 주택
많은 사람들이 원격으로 일하지만 지역 실업률은 여전히 주택 가격에 영향을 미칠 수 있다. 실업률이 높을수록 잠재적 가치 손실이 커진다. 지역 주민들이 이미 생계를 유지하기 위해 고군분투하고 있다면 주택 수요 감소로 인해 가격 하락으로 이어질 수 있다.
부동산 전문가들은 고용 시장의 불확실성과 많은 가구가 직면한 금융 불안정이 부동산 시장의 위축을 더욱 악화시키고 있다고 보고 있다. 이것은 저렴한 주택을 찾으려는 구매자와 자신의 주택을 최대한 활용하려는 현재 주택 소유자에게 까다로운 문제가 된다.
지역 경제의 상황에 따라 주택 가격이 좌우되는 것은 오랜 경험이므로 주택 구입을 위해 지역의 경제 여건을 면밀히 고려할 필요가 있다. 대형 부동산, 특히 경제적 쇠퇴를 겪거나 지역 편의 시설이 감소하는 지역에 있는 주택은 가치가 감소할 것으로 예상된다. 이런 주택은 종종 높은 유지 관리 비용과 재산세를 수반하며, 이는 해당 생활 방식이나 지역 사회 혜택 없이 상당한 부담이 될 수 있다.
강력한 지역 편의 시설과 경제를 갖춘 소규모 주택과 커뮤니티가 인기를 얻음에 따라 쇠퇴 지역의 대형 주택에 대한 수요가 줄어들어 시장 가치가 하락한다.
휴가용 주택 또는 세컨드 홈
세인트루이스 연방준비은행(Federal Reserve Bank of St. Louis)에 따르면 평균 주택 판매 가격은 50만 달러를 약간 넘는다.
특히 시골이나 인구가 적은 지역에서는 훨씬 저렴한 주택을 찾을 수 있지만, 그럼에도 불구하고 세컨드 홈 또는 별장을 얻는다는 생각은 많은 사람들에게 손이 닿지 않는 곳에 있다. 이런 유형의 주택은 향후 몇 년 동안 가치를 잃을 것이라고 부동산 전문가들은 믿는다.
이에 대한 가장 큰 이유 중 하나는 더 많은 구매자가 구매 결정에 신중하기 때문이다. 만약 그들이 이미 주 거주지를 갖고 있다면, 계절이나 휴가 목적으로 보조 부동산을 구입하는 대신 그 거주지를 고수하는 것을 선택할 수 있다.
이는 위치에 따라 세컨드 홈이 높은 보험과 유지 관리 비용을 수반할 수 있기 때문에 특히 그럴 가능성이 높다. 플로리다는 특히 세컨드 홈이 많은 지역이므로 향 후 주택 가격의 추이에 관심을 가질 필요가 있다. 다른 휴양 도시나 지역들도 가격이 하락할 가능성이 있기 때문에 주택 구입을 원하는 경우, 이런 지역을 전략적으로 노리는 것도 방법이다.
기후 취약 지역의 주택
허리케인에 취약한 해안 지역, 홍수 지역, 산불 위험이 높은 지역과 같이 기후 관련 재해에 취약한 지역의 주택은 가치가 크게 떨어질 수 있다.
기후 관련 재해의 빈도와 심각성이 증가함에 따라 주택 구매자들 사이의 인식과 주의가 높아졌다. 이런 분야의 보험 비용은 치솟고 있고, 경우에 따라 보험회사는 보험 적용을 완전히 철회하고 있다. 이로 인해 이 지역의 주택은 구매자에게 덜 매력적이며 수요가 감소하고 결과적으로 부동산 가치가 하락한다.
무엇보다 기후 변화가 심하고 날씨가 갈수록 험난해지고 있어 재해에 따른 재산과 인명의 위험도 커지고 있다. 이런 점에서 기후에 취약한 지역은 주택 구입을 신중히 결정할 필요가 있다.
낡은 단독주택
수십 년 동안 업데이트되거나 개조되지 않은 단독 주택은 구매자에게 그다지 매력적이지 않다. 오늘날의 주택 구매자는 현대적인 편의 시설, 에너지 효율적인 시스템과 최소한의 개조가 필요한 주택을 찾고 있다.
낡은 난방 시스템, 열악한 단열, 낡은 주방과 욕실로 인해 구식이거나 스마트 홈 기술이 부족한 주택은 프리미엄 가격으로 판매하기가 점점 더 어려워지고 있다.
구매자의 선호도가 현대적이고 지속 가능하며 기술 친화적인 주택으로 계속 진화함에 따라 업데이트된 주택과 오래된 주택 간의 가치 격차가 확대될 것으로 예상된다.
실제로 전체 주택 가운데 1970년대 주택 건설 붐 시기에 지은 집이 60%를 넘고 있는 상황에서 기존 주택을 구입할 때 반드시 고려할 필요가 있다. 수리를 하거나 업그레이드할 때 예상보다 훨씬 많은 돈이 들 수 있다는 사실을 감안해야 한다.
오염 산업 근처의 주택
공장, 정유 공장 또는 교통량이 많은 고속도로와 같은 오염 산업 근처에 위치한 주택은 가치가 하락할 것으로 예상된다.
구매자 선호도에 영향을 미치는 환경, 건강 그리고 공기 질에 대한 인식과 우려가 증가하고 있다. 이런 지역의 주택은 종종 열악한 공기 질, 소음 공해 그리고 기타 환경 위험에 노출되어 바람직하지 않다.
주택시장이 보다 건강한 생활 환경으로 이동함에 따라 이런 주택은 매력과 가치가 감소할 것으로 예상된다.
이런 주택의 가치가 하락할 수 있는 이유가 있다. 몇 가지 요인이 이런 주택 유형의 가치 하락 예상을 뒷받침한다. 경제적 불확실성, 지속 가능성 그리고 현대적인 편의 시설에 대한 구매자 선호도 변화, 기후 변화의 영향이 주요 원인이다.
또한 원격 근무로의 전환은 도심의 전통적인 주택 수요를 변화시키고 있다. 주택 시장은 이런 추세에 매우 민감하게 반응하며, 새로운 선호 추세에 부합하지 않거나 위험 증가에 직면한 주택은 가치가 하락할 가능성이 높다.