모기지 이자율과 중개 수수료 부담으로 관망세
침체된 주택 매매 상당 기간 저조할 듯
구매자를 대리하는 부동산 중개인에게 지급되는 수수료는 8월 17일 수수료에 대한 새로운 규정이 발효된 이후 본질적으로 크게 변하지 않았다.
그런데 세부적인 내용을 보면 적지 않은 변화가 있을 것으로 보인다. 10월 판매된 주택에 대한 평균 주택 구매자 중개 수수료는 2.34%이다. 이는 새로운 수수료 변경 사항이 발효된 8월에 판매된 주택의 2.35%에서 단 1bp(0.01%포인트) 하락했다. 이는 1년 전 평균 2.45%에서 눈에 띄게 하락한 수치다.
아직 본격적인 변화 없으나 약간 낮아져
온라인 주택 정보 업체인 레드핀(Redfin)의 이미 마감되었거나 이달 말까지 마감될 예정인 10월 주택 판매에 대한 주택 구입 중개 수수료에 대한 데이터는 가장 최근의 동향을 보여준다.
중개 수수료 데이터는 레드핀 에이전트의 목록 판매, 파트너 에이전트가 성사시킨 거래 또는 구매자가 레드핀 소유의 주택 모기지 융자를 이용한 경우에 파악된 경우다. 레드핀은 주택 구매자 서비스에 대해 일부 시장에서 1.75%만큼 낮은 수수료를 설정하기 때문에 레드핀 에이전트가 주택 구매자를 대표하는 거래는 제외된다. 즉, 데이터가 레드핀의 특정 수수료를 반영하도록 왜곡될 수 있음을 의미하기 때문에 업계 전반의 변화를 추적하려면 레드핀 에이전트의 거래는 제외하는 것이 합리적이다.
주택 구매자의 중개 수수료는 2023년 1월 평균 2.51% 이후 17bp(0.17%포인트) 하락했다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 소송 합의 이후 중개 수수료는 소폭 하락해 3월 평균 2.42%에서 새로운 변경 사항이 발효된 8월 2.35%로 떨어졌다.
9월에는 평균 2.35%를 유지하다가 10월에는 2.34%로 1bp 하락했다. 8월 이후의 추세가 수수료 감소의 장기 추세의 연장선상에 있는지, 아니면 이탈한 것인지를 말하기에는 너무 이르다. 특히, 주택 매매가 저조한 상황이기 때문에 정상적인 주택 매매가 진행되는 상황에서는 주택 중개 주수료는 다시 변화가 있을 가능성이 크다.
부동산 에이전트들은 8월 17일 이후 시장의 가장 큰 차이점은 규칙 변경에 대해 고객에게 설명하고 일을 시작할 때 우선 주택 구매자와 에이전트 중개 수수료에 대한 대화를 나눌 필요가 있다고 지적한다.
부동산 에이전트들은 대체로 주택 구매자에게 수수료를 벋는 변경된 조치를 긍정적으로 보고 있다. 이는 더 많은 사전 커뮤니케이션을 장려하고 중개 수수료에 대한 투명성을 높이기 때문이라고 말한다.
주택 시장 활성화되면 수수료 낮아질 수도
전통적으로 주택 판매자는 주택 구매자의 중개인 수수료와 자신의 에이전트 수수료를 지불했다.
아직 에이전트들이 대부분의 거래에서 주택 판매자가 주택 구매자의 에이전트 수수료를 부담하고 있지만, 갈수록 주택 판매자가 적극적으로 수수료를 제공하지 않고 대신 주택 구매자가 수수료를 제안하기를 기다리고 있다. 상대적으로 경쟁이 치열한 주택 시장에서는 판매자의 중개인이 구매자의 중개인에게 누가 지불하고 얼마를 지불하는지에 대해 더 많은 협상을 주도하고 있다. 주택 판매자는 점점 더 주택 구매자의 에이전트에게 2%의 수수료를 지불하기를 원하고 있다. 그런데 갈수록 중개 수수료를 점점 더 협상하는 모습을 보이고 있다.
8월 17일 이후 레드핀의 데이터를 살펴보면 협상 증가로 인해 수수료가 크게 감소하지는 않았다. 하지만 9월에 거래가 종료된 많은 주택이 변경 사항이 적용되기 전에 계약을 맺었기에 본격적인 데이터는 10월 통계에 나타날 것으로 보인다. 8월 이전부터 함께 일하기 시작한 에이전트와 소비자들은 여전히 새로운 규칙에 적응하고 있다. 내년에 입찰 전쟁이 재현될 경우 중개 수수료는 더 많은 하방 압력에 직면할 수 있다.
주택 판매자는 수수료가 협상 가능하고 원하는 주택이 있는 경우 구매자가 중개인 수수료의 일부 또는 전부를 부담해야 할 수 있다는 것을 인식하고 있다.
물론, 모든 부동산 거래가 그렇듯이 모든 협상은 부동산에 대한 수요가 얼마나 되는지에 달려 있다. 구매자를 찾는 데 어려움을 겪고 있는 판매자는 더 많은 관심을 끌기 위해 더 많은 것을 제공할 수도 있다.
월 17일 규칙 변경이 발효된 이후 시장에서의 주택 매매가 부진했기 때문에 주택 시장에서 수수료의 차이를 정확하게 반영하지는 못하고 있다.
주택 판매자에게 수수료를 줄이는 것은 지금 당장 절약할 수 있는 수단이 아니다. 주택 구매자가 중개인에게 수수료를 직접 지불해야 하는 경우 집을 살 여유가 없을 수 있다.
수수료 지난 10년 동안 점진적으로 감소
지난 3월, 전국부동산중개인협회(NAR)은 주택 구매자 에이전트에게 제공되는 수수료를 전달하는 방식에 대한 규칙을 변경함으로써 일련의 집단 소송을 부분적으로 해결하기로 합의했다.
지난 2년 동안의 수수료의 하락 추세는 주택 구매자의 중개 수수료에 대해 지불된 비율의 수년에 걸친 점진적인 감소의 연속선상에 있다. 다중매물정보서비스(MLS)의 데이터를 분석한 기존의 주택 구매자의 중개 수수료 추세를 보면 지불하는 실제 금액은 부동산 가치가 상승함에 따라 크게 증가했다.
8월 17일부터 시행된 새로운 규정에 따라 리스팅 에이전트는 더 이상 전국부동산중개인협회(NAR)가 제공하는 다중매물정보서비스(MLS)에 구매자의 에이전트 수수료에 대한 일방적인 제안을 포함할 수 없다. 에이전트는 주택 투어를 시작하기 전에 청구하는 금액에 대해 잠재적 주택 구매자에게 먼저 알리고 동의를 얻어야 한다. 더 이상 다중매물정보서비스(MLS)에서 매물 정보가 공유되지 않기 때문에 매물 정보 제공 중개 수수료는 더 이상 존재하지 않는다. 대신 앞으로 매물 공유가 되지 않기 때문에 주택 매물을 찾아보기가 더욱 어려워진다.
50만 달러 미만으로 등록된 주택에 대한 수수료는 약간 상승했다. 평균적인 주택 구매자의 중개 수수료는 8월 이후 동일하게 유지되었지만, 가격대에 따라 약간의 변화가 있었다. 가장 흔한 거래 유형인 50만 달러 미만 주택에 대한 중개 수수료는 8월 평균 2.41%에서 10월 2.43%로 소폭 상승했다.
50만 달러에서 100만 달러 사이에 등록된 주택에 대한 구매자 중개 수수료는 평균 2.25%에서 2.24%로 1bp 인하되었다. 100만 달러 이상 주택에 대한 구매자 중개 수수료는 8월 평균 2.24%에서 10월 2.11%로 떨어졌다. 이는 고급 매물 수수료에 대한 하향 압력을 보여준다. 그러나 100만 달러 이상의 가격 버킷에 대한 데이터는 제한적이어서 좀 더 시간을 두고 봐야 한다.
결론적으로 8월과 10월 사이의 평균 중개 수수료는 1bp 하락한 2.34%를 기록했다. 비록 짧은 기간이지만 앞으로 중개 수수료에 대해 중요한 힌트가 된다. 우선 주택 가격이 비쌀수록 중개 수수료는 낮아지고 가격이 저렴할수록 중개 수수료는 올라갈 가능성이 있다. 이는 공정한 주택 시장을 형성해야 한다는 점에서 오히려 억행적인 추세라 할 수 있어 우려된다.
또한 리스팅 에이전트에 대한 수수료 지급이 금지되면서 다중매물정보서비스가 사라지면 앞으로 주택 구매자는 매물 정보를 쉽게 찾아볼 수 없게 된다.
중개 수수료 향방 두고 봐야
8월 이후 중개 수수료율 변동을 측정하는 것은 전국부동산중개인협회의 반독점 합의와 관련된 새로운 규정이 발효된 시점이기 때문에 중요하다. 합의 규칙은 다중 리스팅 서비스에서 구매자 대리인에게 포괄적으로 보상을 제공하는 것을 금지한다. 그리고 중개 수수료 소송에서 원고 측 변호인은 새로운 규정이 수수료 요율을 낮추기 위한 것이라고 말했다.
그러나 이는 실제 현실에서는 그렇지 않을 수 있다. 소득이 낮은 사람이 저렴한 주택을 구입하며 이들이 더 높은 수수료를 내야 한다는 것은 결코 바람직하지 않다. 그리고 거의 모든 매물을 한곳에 모아 여러 사이트에 제공하는 서비스가 사라지면 주택 구입을 위해 개별 부동산 중개업체의 웹사이트를 모두 뒤져야 한다.
부동산 가치 상승의 결과로 지불된 총 수수료는 급격히 증가했음에도 불구하고 수수료율이 지난 10년 동안 점진적으로 감소하고 있다는 것은 이번 중개 수수료의 개별 부담 원칙이 중개인의 소득을 높이는 것에 초점을 둔 것일 수 있다.
지난 2023년 1월부터 거의 2년 동안 평균 수수료눈 2.51%로 내려갔다. 주택 판매자와 구입자가 각각 수수료를 지불하는 상황이 되면서 중개인은 점차 감소하던 수수료를 다시 보상받을 수 있다.
수수료율에 대한 주제는 업계에서 뜨거운 주제였지만 수수료가 내려갈지 여부는 에이전트나 중개업체의 관점에 따라 달라진다. 낮은 수수료는 분명 중개인들에게 영향을 미친다. 이는 많은 중개업체를 영업 손실로 몰아넣어 중개업의 존립 자체를 위태롭게 할 수도 있다. 그런 점에서 수수료를 일정 수준 이하로 떨어지지 않게 조치를 취한 것이 이번 결정이라고 봐야 한다.
물론, 아직 8월 이후 소폭의 하락이 새로운 규칙 때문인지 아니면 단지 진행 중인 추세의 일부인지 말하기에는 너무 이르다. 그리고 주택 시장이 상황도 정상이 아니기 때문에 정상적인 주택 시장이 형성되었을 때, 수수료 변경 조치의 확실한 결과를 알 수 있을 것이다. 새로운 규칙의 결과로 수수료 협상이 더 자주 이뤄지고 있기 때문에 시간이 지나면 추세로 볼 수 있는 수치가 축적될 것으로 보인다.
내년 하반기 무렵, 주택 시장이 매물이 늘고 거래도 늘면서 다시 활기를 찾고 입찰 경쟁이 재현될 경우 중개 수수료는 더 많은 하방 압력에 직면할 수 있다.
실제로 그럴지는 앞으로 두고 볼 일이지만, 판매자는 수수료에 대해 협상 가능하다. 구매자가 원하는 주택을 소유하고 있다면 구매자가 에이전트 수수료의 일부 또는 전부를 부담하도록 할 수 있다.
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