담합과 반독점 위반으로 소송 제기
임대료 담합과 카르텔 금지 법안 생길 듯
법무부와 8개 주는 전국 아파트 건물의 임대료를 치솟게 한 것에 대해 임대료 설정 소프트웨어 업체를 고소했다. 노스캐롤라이나 주 그린즈버러 연방지방법원에 제기된 민사소송은 텍사스의 기술 회사인 리얼페이지(RealPage)가 건물주들 간의 경쟁을 약화시켜 가격과 이윤을 늘리기 위해 불법 가격 담합에 가담했다고 적시했다. 또한 이 회사가 아파트 임대 가격 책정 소프트웨어 시장을 장악해 사실상 독점하고 있다는 주장도 제기하고 있다. 리얼페이지가 공정한 시장 경쟁의 자연스러운 힘을 무력화시키는 방식으로 사업을 구축했다면서 이제 이런 불법 행위를 멈출 때가 왔고 임대료는 정상화될 것으로 기대한다고 했다.
아파트 임대 가격의 담합
이번 반독점 소송은 인플레이션의 주된 요인으로 임대료의 과도한 상승이 지적되는 가운데 전문가들이 임대료 결정의 알고리즘에 문제가 있음을 제기하면서 시작되었다. 그리고 앞으로 아파트 임대료의 담합과 같은 카르텔 행동을 금지하는 법안으로 이어질 수 있다고 보고 있다. 소송 이후, 상원은 이런 관행을 금지하는 법안을 발의했고, 세입자들은 수십 건의 연방 소송을 제기했으며, 샌프란시스코 감독위원회는 집주인이 임대료를 책정하기 위해 유사한 알고리즘을 사용하는 것을 금지하기 위해 움직이기 시작했다.
법무부는 전통적인 임대료 접근 방식과 알고리즘이 가격을 결정하는 방법을 이해하기 위해 컴퓨터 코드를 파헤치는 데이터 과학자를 조사했다. 관계자는 리얼페이지의 소프트웨어를 통해 집주인은 기밀 데이터를 공유하고 유사한 임대료를 부과할 수 있다고 말했다. 알고리즘과 AI라는 현대 기계는 가격을 담합하는데 훨씬 더 효과적일 수 있고 알고리즘이 경쟁자들 간의 조정을 훨씬 쉽게 만들 수 있다는 점에서 담합에 충분히 활용될 소지가 높다.
이 사건은 바이든 행정부의 반독점법 집행을 촉발하려는 노력의 핵심이 되었다. 관계자들은 육류 가공을 포함한 다른 산업에서도 유사한 정보 공유 교환을 통한 담합이 이뤄지고 있는지도 면밀히 조사하고 있다. 법을 어기도록 기계를 훈련시키는 것은 여전히 법을 어기는 것이다. 그러나 100년도 더 된 셔먼 반독점법을 경쟁사들이 새로운 기술에 의존해 가격을 조정하는 상황에 적용하는 데 어려움을 겪을 것으로 전문가들은 진단한다.
사모펀드 회사인 토마 브라보(Thoma Bravo)가 소유한 리얼페이지(RealPage)는 지난 6월 웹사이트에 올린 성명에서 집주인 고객들이 자사의 조언을 받아들이거나 거부할 자유가 있고, 국내 임대 시장에 미치는 영향은 소프트웨어 비평가들의 의견보다 작다고 주장했다. 법무부의 소송은 세입자가 제기한 불만과 달리 집주인을 피고로 지명하지 않았다. 세입자는 리얼페이지를 통해 미국에서 가장 큰 집주인 중 일부를 가격 담합 혐의로 고발했다.
법무부 관계자는 이 소프트웨어가 주택 시장에 실질적인 영향을 미쳤다고 보았다. 전국적으로 300만 개 이상의 아파트에 대한 임대료를 책정하는 데 사용되며, 1,600만 개 이상의 아파트에서 경쟁력 있는 민감한 정보를 활용했다. 사람들은 다른 어떤 지출보다 주거비에 더 많은 돈을 쓴다.
경쟁에 대한 우려
리얼페이지의 소프트웨어는 가격 상승과 기업 집중을 우려하는 바이든 행정부가 경쟁이 번창하도록 보장하기 위한 규칙 집행을 강화하려고 하는 시기에 주목을 받았다.
반독점법 검사들이 승소하기 위해서는 전통적으로 경쟁사들이 가격 조작에 동의했다는 사실을 입증해야 한다. 경쟁사들이 가격 안정화를 목적으로 동일한 알고리즘을 사용하고 정보를 공유하기로 합의했다면 그것은 그 자체로 불법이 된다. 만약 그들이 가격 조작에 동의하지 않고 단순히 정보를 공유했다면, 독점금지법 위반 여부에 대한 문제는 더 복잡하다.
회사들이 가격을 책정하기 위해 동일한 알고리즘을 사용하면서 암묵적 공모로 알려진 혐의로 기소된 사례는 없다. 그러나 연방거래위원회(FTC)는 경쟁사 그룹이 모두 동일한 외부 기업의 알고리즘을 사용해 시장 전반에서 가격을 극대화하는 것은 문제가 될 수 있다고 본다. 가격 책정 알고리즘은 시장의 모든 참가자로부터 기밀 가격 전략 정보를 수집한 다음 모든 사람에게 가격을 어떻게 책정해야 하는지 알려주는 것이다.
그렇기 때문에 알고리즘이 가격을 기준에 맞춰 결정하도록 만든다면 독점적인 담합이 될 수 있다. 그렇기 때문에 아파트 임대료를 제시하는 리얼페이지의 소프트웨어는 여러 가지 우려를 불러일으킨다고 전문가들은 진단한다. 법원은 경쟁사들 간에 비공개 데이터를 공유하는 것에 대해 눈살을 찌푸려왔는데 임대 계약 데이터가 항상 공개되는 것은 아니다.
리얼페이지가 자사 웹사이트에서 매출 성장을 극대화하기 위해 수요와 공급의 균형을 맞추는 훈련된 분석을 사용한다고 주장하지만, 기업이 일반적으로 스스로 수요와 공급을 통제할 수 없다. 보통은 시장의 힘에 맡겨지는 것이 정상이다. 리얼페이지 사용자 그룹(RealPage User Group)은 이 회사의 제품을 사용하는 아파트 관리인들을 위한 포럼으로, 경쟁사들이 협력하도록 장려하고 있다. 이는 반독점 소송에서도 반경쟁적이라는 지적을 받고 있다.
임대료를 높게 설정하는 알고리즘
현재 인플레이션의 핵심 동인인 임대료 상승을 둘러싼 드라마가 점점 더 공공연해지고 있다. 하버드 대학의 공동 주택 연구 센터(Joint Center for Housing Studies)는 팬데믹 이전 세입자의 약 46%가 소득의 30% 이상을 임대료로 지출했다며, 현재 비용 부담이 급증했다고 밝혔다. 지난 40년 동안 주택 시장의 특징들 중 하나는 임대료가 임금보다 더 빠르게 상승했다는 점이다. 그런데 문제는 사람들이 감당할 수 없는 임대료를 지불하고 있다는 것이다.
수요와 공급, 높은 모기지 이자율 그리고 기타 경제적 요인이 임대료 상승에 영향을 미치는 것은 분명하지만, 다른 핵심 요인은 부동산 기술 회사인 리얼페이지(RealPage)가 소유한 임대 가격 소프트웨어의 알고리즘인 것으로 밝혀졌다. 이 소프트웨어는 고객으로부터 수많은 데이터를 수집해 그 중 수만 개의 가격이 책정된다. 이 회사의 임대료 설정 알고리즘을 통해 전국적으로 1,300만 개 이상의 주택에 대한 임대 거래 데이터를 보유하고 있다.
소프트웨어는 매일 사용 가능한 모든 유닛에 대해 새로운 가격을 제시한다. 새로운 임대료를 결정하기 위해 공개적으로 광고된 임대료가 아닌 세입자가 실제로 지불한 임대료에 대한 경쟁사 데이터를 사용한다. 비공개 경쟁사 데이터를 집계하고 익명화해 가격을 책정하는 것은 전문가들이 제기한 우려 사항 중 하나다.
이런 관행은 임대료 경쟁을 억누르고 전국적으로 임대료를 상승하게 만들고, 잠재적으로 독점금지법을 위반하게 된다. 전문가들은 리얼페이지가 경쟁사들을 모아 가격 책정에 대해 논의하는 회의도 후원하고 있는데, 이는 담합의 경고 신호가 된다고 본다.
리얼페이지의 소프트웨어가 전국 시장의 임대료에 영향을 미치고 있지만 임대료 상승의 유일한 요인은 아니다. 임대료가 왜 그렇게 높은 지 설명하는 몇 가지 다른 이유는 다음과 같다.
사모펀드 소유 임대: 2011년 이후 사모펀드 지원 회사가 소유한 임대 주택의 수가 꾸준히 증가하고 있다. 이런 부동산 관리 회사는 임대료 인상, 비용 절감 또는 둘 다를 통해 단기 이익을 늘리는 것을 목표로 한다. 2021년까지 상위 35개 아파트 건물 소유자 중 절반 이상이 사모펀드의 지원을 받았고, 이는 임대료 상승에 기여했을 가능성이 높다.
높은 주택 구매 비용: 많은 시장의 부동산 가치는 신용 위기 이후 몇 년 동안 가파르게 상승했다. 최근에는 30년 고정 모기지 평균 이자율이 급등해 한때 7%를 넘어섰는데, 이는 팬데믹 이전 보다 거의 두 배에 달하는 수치다. 두 추세 모두 주택 구매를 둔화시켜 임대 수요와 가격을 상승시켰다.
느리고 비용이 많이 드는 건설: 공급망 문제로 인해 주택 건설이 둔화되어 수요가 증가함에 따라 임대 공급이 감소했다. 인플레이션이 경제의 모든 부문에 영향을 미치면서 인건비와 자재 비용이 상승해 사람들이 감당할 수 있는 주택을 짓기가 어려워졌다. 신용 위기 이후 대부분 한 해 동안 필요한 새로운 주택을 건설하지 못했다.
임대 수요와 공급: 더 많은 사람들이 임대를 강요받으면서 돌아다닐 수 있는 임대 주택이 충분하지 않다. 특히 팬데믹 기간 동안 새로운 세입자가 유입된 일부 시장에서는 더욱 그렇다. 임대료 경쟁이 치열해지면 가격이 상승한다.
리얼페이지(RealPage)에 대해 알아야 할 사항
집주인은 더 많은 돈을 벌기 위해 리얼페이지를 사용한다. 리얼페이지는 임대주가 시장 가격을 최대 7%까지 능가할 수 있도록 지원한다고 자랑하며, 이는 소프트웨어 사용자가 적은 시장에서도 시장 평균보다 더 나은 수익을 기대할 수 있다는 것을 의미한다.
리얼페이지 자료에 따르면 최대 임대 부동산 운용사인 그레이스타(Greystar)는 한 번의 하락장에서 4.8% 상승한 실적을 기록했다. 리얼페이지는 임차인을 위한 간소화된 아파트 가격 책정과 유연한 옵션을 제시하지만, 임대인에게 진정한 이점은 대부분의 부동산 관리자가 수동으로 수행하는 것을 소프트웨어가 임대료를 적정 수준 이상 올릴 수 있게 자동으로 해준다는 것이다.
리얼페이지는 전국적으로 임대료가 상승하고 있다고 생각한다. 회사의 소프트웨어는 전국적으로 두 자릿수 임대료 인상을 보장한다고 선전되었다. 시애틀의 예를 들면, 시애틀 다운타운에 있는 리얼페이지에 제시된 아파트 건물의 침실 1개짜리 방은 임대료가 1년 만에 33% 올랐다. 같은 우편번호에 있는 알고리즘 가격이 책정되지 않은 건물에서 다른 세입자의 스튜디오 임대료는 비슷한 기간 동안 3.9% 상승하는 데 그쳤다.
부동산 관리자는 소프트웨어의 권장 사항을 따를 필요가 없다. 알고리즘의 제시된 가격이 너무 높거나 낮다고 생각되면 자유롭게 거부할 수 있다. 그러나 전반적으로 소프트웨어의 권고 사항의 약 90%는 그대로 이행되고 있다.
리얼페이지는 집주인이 임대료에 대해 세입자와 협상하는 것을 권장하지 않는다. 리얼페이지의 가격 설정 소프트웨어 개발자 중 한 명은 임대 중개인이 세입자에게 너무 많은 공감을 하기 때문에 가장 높은 임대료를 찾는 것을 주저하게 될 수 있다고 주장한다. 이 소프트웨어는 임대료 설정 계산을 자동화해 집주인과 부동산 관리 회사에 더 많은 수익을 가져다준다. 이것이 리얼페이지가 임대료에 대해 세입자와 협상하는 것을 권장하지 않는 이유다. 방정식에서 인간적 요소를 제거하면 수익이 급증하는 것처럼 보인다.
비평가들은 리얼페이지가 집주인 간의 가격 담합을 조장할 수 있다고 말한다. 2017년 리얼페이지가 주요 가격 경쟁사인 LRO를 인수했을 때 법무부의 반독점부서는 이 거래를 조사했다. 결국 합병이 진행되어 리얼페이지가 책정한 아파트 유닛 수가 두 배로 늘어났고 데이터 캐시가 확장되었다.
법률 전문가들은 리얼페이지의 소프트웨어가 많은 고객들이 임대료를 책정하는 데 사용하는 곳에서 고객들 간의 담합을 촉진할 수 있다는 우려를 제기했다. 특히 고객들이 함께 일하고 소프트웨어 개선을 제안할 수 있는 포럼인 이 회사의 사용자 그룹(User Group)은 독점 위험 신호로 간주된다. 이 그룹에는 1,000명 이상의 회원과 가격 책정에 관한 두 개의 소위원회가 있고, 이들은 연례 회의에서 비공개로 만난다. 결과적으로 세입자단체는 전국에서 가장 큰 아파트 관리 회사 중 9곳이 연방법을 위반해 인위적으로 임대료를 부풀리기 위해 담합하고 있다고 주장하며 소송을 제기했다.
리얼페이지는 다양한 출처에서 집계된 시장 데이터를 법을 준수하는 방식으로 사용하고 있다고 주장한다. 직원들을 고용해 수동으로 가격을 책정하는 건물주들이 경쟁사의 임대료를 확인하기 위해 일반적으로 설문조사를 실시한다고 주장했는데, 이는 반경쟁적 행위로 이어질 수 있다. 리얼페이지의 수익 관리 솔루션은 경쟁업체의 임대료와 같은 외부 요인보다 부동산 자체의 내부 수요/공급 역학을 우선시하므로 수동 가격 책정으로 발생할 수 있는 담합 위험을 제거하는 데 도움이 된다고 주장했다.
Comentarios